| 중소기업인이 뽑은 2017년 사자성어가 파부침주(破釜沈舟)다. 뜻을 풀이하면 “밥 지을 솥을 깨뜨리고, 돌아갈 때 타고 갈 배를 가라앉힌다.”는 뜻이다. 지금은 수출. 내수. 투자위축 등 모든 경제상황이 출구 없는 어두운 터널을 지나는 형국이 되어 더 이상 물러설 곳이 없기 때문에 죽을 각오로 버티고 싸우자는 외침이다.
정국은 탄핵에만 매몰이 돼있으니 먹고 사는 문제는 누가 챙길까? 정치권은 위기가 아니고 어찌 보면 며느리들의 눈치싸움 판이다. 서로 이름을 날리기 위해 앞 서 거니, 뒤 서 거니 달리기를 하고, 제2의 트럼프가 되기 위해 오버액션도 하고 있다. 탄핵결정은 불참 1, 찬성 234, 반대 56, 무효 7로 묘하게도 1.2.3.4.5.6.7이다.
정치도 어렵고, 경제도 어려운데 부동산 너라고 어찌 독야청청 하겠는가? 그러나 어렵다, 어렵다 해도 돈은 있고, 지방 아파트를 제외한 나머지 부동산은 대부분 거래가 원활하다. 이럴 땐 빚 없이 사는 사람이 제일 펀하다. 빚이 없으면 금메달, 빚이 재산의 20%면 은메달, 30%면 동메달, 60%이상이면 목메달이다.
서울에 사는 60세 이상 고령가구 중 62.2%가 빚 없이 자가 주택에서 사는 가구라니 이 분들은 모두가 금메달이다. 전세와 보증부 월세로 사는 사람들은 22.3%인데 이 분들 중 상당수는 목메달이다. 또 5억 이상 자산가는 26%뿐이라니 기나 긴 노후를 어찌 대비해야 할까?
주식도 오르고, 환율도 안정되고 있음이 그나마 천만다행이다. 오른다, 오른다 하던 미국금리는 결국 올랐으니 앞으로 우리나라에 있는 외화가 빠져나갈까 그게 걱정이다. 연말연시 부동산시장은 다음 몇 가지만 주의하면 별다른 어려움 없으리라. 다시 못 올 한해를 슬기롭게 보내고, 또 새로운 한 해를 맞이하자.
1. 실수요자 아닌 투자용 아파트 매입은 잠시 보류하자.
2016년 10월 기준 전국 아파트 매매가격은 3.45%올랐다. 11.3대책 이후 지방은 내렸고, 수도권은 약보합세다. 내년 경제성장률은 2%초반대로서 경기호전이 어렵고, 수요는 줄되 공급은 늘어나는 추세다. 소비자들의 능력이 줄어들고 있으므로 갭투자 등 투자성 아파트 매입은 신중을 기하거나, 2018년 이후로 잠시 보류하자.
2. 애매한 재건축. 재개발 투자에 신중을 기하자.
2016년 서울의 부동산시장은 재건축이 분양에 성공을 함으로써 중소형 일반 아파트까지 불이 붙어 상승장으로 이끌었다. 그러나 재개발. 재건축에 제동이 걸렸고, 앞으로는 성공한다는 보장이 없으며 오랜 세월을 기다려야 할 것이므로 무작정 무리하게 투자하는 일이 없도록 하자.
3. 수도권 외곽이나 지방 미분양은 지금 사는 때가 아니다.
현재 전국의 미분양 아파트는 약 5만 가구로 추산된다. 2017년과 2018년에 입주할 물량은 약 77만 가구로서 남는 물량이 10만 가구쯤 된다. 매년 필요한 신규주택은 30만 가구 남짓 되는데 필요 이상의 아파트가 지어지고 있다. 넘치는 물량은 결국 건설사와 일반 서민이 피해를 보게 되므로 추후 이익을 목적으로 미분양 아파트를 사는 일은 자칫 손해를 가져 올 수 있으므로 함부로 사는 때가 아님을 알자.
4. 입지 좋은 농림지에 투자하자.
보관중인 쌀 52만 톤을 가축사료용으로 처분한다. 52만 톤은 825만 명이 1년 동안 먹고도 남을 양이다. 52만 톤을 배합사료로 풀면 7000억 원의 손해를 입게 되고, 이런 일은 매년 반복된다. 정부는 하는 수 없이 절대농지를 건축용지로 해제하여 쌀 생산을 줄일 수밖에 없다.
동네 앞의 농지, 공장이나 공공기관 옆의 농지, 계획관리 또는 생산관리 사이에 낀 절대농지는 해제 1순위다. 절대 농지가 생산관리지역이나 계획관리지역으로 풀리면 평당 20만 원짜리가 80만 원으로 값이 오르게 되므로 1-2억 소액 투자로 좋은 농림지역의 땅을 구입하도록 하자. 구입한 땅은 농지은행에 맡기면 비과세혜택을 받을 수 있다.
5. 부동산은 증여나 상속을 자제하고, 주택연금을 이용하자.
증여나 상속은 세금비율이 높아 잘 이용하고 있지 않음이 사실이다. 요즘은 주택연금 가입자가 늘어나고 있는 추세다. 집으로 남겨줄려고 하지 말고, 차라리 주택연금에 가입하여 매월 연금을 받아 자녀들에게 현금으로 주는 일이 도움이 될 수 있다. 현재 가입자는 37,920명이고, 가입자 평균연령은 72세다. 평균주택가격은 2억 8,200만 원이고, 매달 98만 원정도 받는다.
6. 수익성 부동산은 앞으로 남고, 뒤로 밑질 수 있어
수익성 부동산은 빌딩에서부터 도시형생활주택까지 그 종류가 다양하다. 월세 받자고 원룸이나 투룸, 수요 없는 작은 상가에 투자했다가 팔 때 밑지고 파는 일이 허다하다. 본전에서 밑지고 팔면 그동안 받은 월세는 내가 내 닭 잡아먹은 셈이 된다. 임차인이 많은 건물일수록 좋지 않다. 한 두 사람으로부터 월세를 받는 공장이나 창고, 단독주택에 투자하는 게 좋다.
글쓴이 : 윤정웅
21세기부동산힐링캠프(부동산카페)대표. http://cafe.daum.net/2624796
수원대 사회교육원 교수(부동산. 법률) 010-5262-4796. 031-681-6627
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