신속한 투자결정!
투자수익이 많은 투자물건일수록 경쟁관계가 심하고, 이해관계인, Risk도 다양하다. 고액투자일수록 투자결정과정도 복잡하고, 다양한 경험을 가진 사람들이 참여한다. 이러한 일반적인 상황에서 항상 신속한 투자결정으로 큰 수익을 창출하는 조직이 있다. 따라서 투자결정에 대한 개념을 정리하고 실행방법을 강구하는 것은 너무도 당연한 일이다. 이는 개인이든 조직이든 필요한 능력이기 때문이다.
담보NPL을 활용하여 특수부동산에 투자하는 회사의 투자본부장으로, 복잡한 정보와 많은 Risk가 있는 담보NPL 매입에 대한 투자결정은 단순하지 않다. 만약 담보NPL 매입의 투자목적이 단순히 연체이자와 근저당권에 대한 근질권 대출이자의 차익을 바라는 투자라면, 담보부동산의 낙찰예상가격을 기준으로 배당분석 만으로도 투자타당성, 투자수익을 창출할 수 있다.
하지만 담보NPL을 활용하여 특수부동산에 투자할 경우는 상당히 다르다. 부동산투자결정은 부동산의 미래에 대한 문제이며, 결정된 사항은 일정한 기간이 경과한 후 인식되고, 결실로 나타나기 때문이다. 한편, 특수부동산의 담보NPL 매입가격은 특수부동산에 둘러싸고 있는 다양한 가격하락요인으로 인하여 낮게 형성되어 있다. 요즘같이 높은 투자수익상품이 없는 시장상황에서 문제해결 가능한 특수부동산의 담보NPL은 참여자의 수와 상관없이 경쟁이 치열하고, 그 만큼 담보부동산의 경매·공매 최저매각가격이 하락되어 있다.
신속한 투자결정에 도움이 되는 개념을 정리하면 다음과 같다. 먼저, 투자부동산에 영향을 미치는 다양한 요인들을 주의 깊게 보고 판단해야 한다. 부동산가격은 외부적 요인 즉, 사회적 요인(인구 상태, 가족구성, 도시정비상태 등), 경제적 요인(경제·정세의 변화, 소비·투자 수준, 국제수지, 금융, 물가, 고용, 산업구조 등), 행정적·경제적 요인 등에 영향을 받아 형성되기 때문이다.
둘째, 과거 통계를 이용해 자료들 사이의 상관관계를 분석하여 평가해 보아야 한다. 사실 우리는 내년은커녕 내일 뭘 할지 모르는 경우도 많다. 아파트에 투자하면서 훗날 매각할 때 받을 수 있는 금액도 알 수 없다. 모든 투자결정은 아직 나타나지 않은 미래에 대한 것이다.
앞을 볼 수 없다면 뒤를 보고가야 하므로 투자결정과정에서 정량적 분석이 진행되어야 한다. 단순한 피상적, 단기적 분석보다는 장기간에 걸쳐 효력이 확인된 통계자료의 상관관계를 집중할 필요가 있다. 과거를 해석하여 미래를 예측해 보아야 하는 것이다.
셋째, 투자결정은 객관적이며, 명확한 평가기준을 토대로 도출되어야 한다. 특히 투자결정에 영향을 미치는 조직의 임원이나 결정권자는 강도 높은 인풋과 급변하는 상황 속에서 나를 관리하거나 주변의 의견을 리드하지 못하면 명확한 의견제시나 신속한 투자결정을 내리기 어렵다. 유연성을 갖춘 조직에는 투자대상에 대한 문제점과 대안을 제시하고, 해결책을 인지하여 결정을 내리는 사람이 존재한다. 사람은 현상을 유지하려는 경향이 있고, 명확한 증거 앞에서도 자신들의 가정이나 접근법을 바꾸는 것에 대하여 거부감을 느낀다는 사실도 인지해야 한다.
특히 각자가 갖고 있는 직관의 테두리를 벗어나는 것은 더욱 어렵다. 직관이란 인생의 경험, 지식, 그리고 오랫동안 힘들게 습득한 현상에 대한 이해이기 때문이다. 새로운 관점을 받아들이는 자세도 의사결정을 변화시킬 수 있는 요인이다. 한편으로 내가 보는 것의 지속성, 정합성을 객관화할 필요도 있다.
넷째, 정보의 우선순위를 재평가하고, 재정비해 새로운 정보와 변화된 상황에 재빨리 적응하는 능력을 바탕으로 하는 의견제시 및 행동을 길러야 한다. 다수가 참여한 의사결정과정에서 발생하는 모호한 방향, 주도권 싸움, 압력 속에서도 내가 행할 수 있는 논리를 규정하는 능력이 함양되어야 한다. 투자결정은 복잡한 결정들의 메커니즘이기 때문이다. 물론 개인이 투자의사결정을 하더라도 주변 사람들의 의견, 전문가의 의견, 가족의 의견을 수렴하는 과정을 거치기 때문에 비슷하다고 할 수 있다.
마지막으로, 각종 Risk을 해결할 정보를 수집하고 EXIT전략을 이해한 후 정보를 가공, 상황을 창조하여 최종 해결안을 찾아내어 경쟁자보다 신속하게 투자결정을 하여야 한다.
주변에는 동일한 투자대상물건에 대하여 신속한 투자결정으로 계약을 체결하여 큰 투자수익을 창출하는 투자자가 있다. 이는 각종 Risk와 정보의 의미를 해석하고 대안을 수립하여 결정하는 능력이 있기에 가능하다. 결국 투자부동산이 갖고 있는 문제의 본질을 보지 못하고 눈에 보이는 현상만으로 판단하기보다는 문제나 현상을 만드는 진짜 원인을 찾아내어 신속하게 해결안을 수립하는 능력이 신속한 투자결정의 핵심이 아닌가 싶다.
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