| 지금 나라사정은 1)생활관련 물가상승, 2)주택대출 및 가계부채 증가, 3)청년 실업과 고용문제 4)정치부재로 몸살을 앓고 있다. 누구나 삶의 궤도를 성실하게 지키려 애를 써 봐도 오늘 역시 어제보다 좋아지지 않고 있다. 내일은 어떨까. 다음 달은 어떨까. 그저 속고 사는 게 세상살이다.
민생은 어려워도 거들떠보는 사람은 없고, 온 종일 뉴스는 숨죽인 대통령과 뛰는 대선주자들 이야기뿐이다. 대선주자들은 동에서 번쩍, 서에서 번쩍하는데 국민들은 왜 묵묵부답일까. 그래도 당신은 말없이 열심히 살고 있다고? 그래, 열심히 살다보면 말간 햇살이 골목길 담장 엉덩이를 들썩이게 하는 봄은 오겠지.
요즘에는 골목길도 참 이상하게 변했다. 부동산매매계약서 한 번 쓰려면 몇 번을 다시 써야 한다. 이 도로명 주소라는 게 길고도 어렵기 때문이다. 열 사람에게 물어봐도 끝까지 외우는 사람은 단 한 사람도 없더라. 주소에는 “대로”도 있고, “로”도 있고, “길”도 있다. 도대체 헷갈려서 뭐가 뭔지 알 수가 없다.
알고 보니 도로폭이 8차로 이상이면 “대로”이고, 2차로내지7차로면 “로(路)”이고, 2차로 미만이거나 그냥 도로는 “길”이란다. 주소에 “대로”가 붙으면 집값이 비싸고, “로”가 붙으면 그냥 그렇고, “길”이 붙으면 그건 값이 오르지 않을 집이다. 이제부턴 집이나 건물 살 때 최소한 번지에 “로”자가 붙은 것을 사자.
건물뿐 아니라 토지도 그렇다. 이젠 도로명 주소만 봐도 “척”하면 삼천리다. 대로를 보면, 동서로 가는 도로는 38처럼 끝 자가 짝수이고, 남북으로 뻗은 도로는 39처럼 끝 자가 홀수다. 땅이 대로에 물리지 않았다하더라도 그 대로와 가까울수록 좋다. “로”와 “길”은 대로에서 나누어진다.
그런데 지금 “로”나 “길”이라는 주소가 붙은 아파트가 공급초과가 되어 가는 곳마다 차고 넘친다. 자존심은 있어서 “회사보유분”이라고 하지만, 알고 보면 모두가 미분양이다. 팔려고 아파트 지었는데 뭐 하러 회사에서 보유하고 있겠는가. 그냥 예쁜 거짓말로 이해하자.
다음 달이면 강남에서만 1만 8천 가구가 또 쏟아진다니 아파트로 도배를 할 모양이다. 어느 아파트 단지 입주상황을 살펴봤더니 순전히 자기 돈으로 사는 사람은 10%도 안 되더라. 모두들 대출을 받아 사기 때문에 소득은 내려가도 가계 빚은 올라가게 돼있다. 이제 새 아파트가 워낙 많아 헌 아파트는 식은 밥이 될 지경이다.
아파트가 공급초과가 되어 값이 내려갈 기미를 보이자, 집 사기를 미루는 수요자가 늘고 있고, 전세는 다시 오르고 있다. 하지만, 전세가 오르는 일은 잠시 수요공급에 괴리가 있어 발생하는 일시적인 현상일 것이니 3-4월까지 기다렸다 물량이 많이 나올 때 이사하도록 하자.
가계 빚이 눈덩이처럼 불어나자 이미 빛 얻어 집을 산 사람들도 걱정이다. 그러나 부동산투자는 빚과 현금이 젓가락처럼 나란히 움직이는 것이므로 감당할 형편만 되면 걱정할 일이 아니다. 2019년 하반기쯤 되면 인플레가 높아 부동산값은 다시 오르게 돼있다.
지금은 스태그플레이션(경기침체 속 물가 상승)징후가 농후해지고 있다. 이럴 때는 수익성 부동산에 투자하거나, 장기적인 안목으로 토지나 금을 사두는 게 좋으리라. 이미 금값은 올랐고, 개발의 호재가 있는 지역의 땅값도 움직이기 시작했다. 땅은 용인. 화성. 안성. 평택. 서산. 당진. 태안이 투자처다.
땅도 땅 나름이다. 땅 투자에 경험이 없으면 꼭 전문가의 조력을 받음이 옳다. 땅은 워낙 변수가 많기 때문에 하루아침에 부자가 되기도 하고, 손해를 볼 수도 있다. 또 관계법령을 잘 알아야 한다. 요즘 “개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 시행령” 개정안이 입법예고 됐음을 아시라.
앞으로는 그린벨트내의 땅은 특별한 사유 없이 쪼개 파는 일이 금지 된다. 현행법상 200㎡이상의 땅은 분할이 가능하기 때문에 잘게 쪼개 팔았으나 이제부터는 쪼개 팔 수 없게 된다. 땅을 쪼개 파는 기획부동산에 속지 않도록 조심하자. 그런 땅은 나중에 되팔 때 애를 먹게 된다.
언제나 부동산투자는 팔 때를 생각하자. 눈에 콩깍지가 끼면 팔기 어려운 부동산을 살 수 있다. 원룸이나 기약 없는 재개발 대상 주택도 살 때는 금방 돈 벌 것 같지만, 한 번 사게 되면 팔리지를 않아 속을 태우게 되고, 팔아봤자 손해를 보게 된다. 도로명 주소를 잘 기억하고 최소한 “로”가 붙은 부동산을 사는 게 답이다.
근래에 자녀들에게 부동산을 물려주는 일이 늘고 있다. 부동산 물려주면 금 수저, 주식 물려주면 다이아몬드 수저란다. 아무래도 현금융통이 빠른 주식이 좋다는 뜻이겠지. 그러나 국내 자산가들은 상속과 증여로 부동산을 원하고 있다. 현물로 주지 않고 팔아서 현금으로 주는 부모도 늘고 있다.
중국 춘추시대 손자병법에는 교토삼굴(狡兎三窟)이라는 글귀가 있다. 영리한 토끼는 굴을 3개 만든다는 뜻이다. 삶에는 무슨 일이 있을지 모르기 때문에 세 가지로 준비하라는 가르침이다.
당신도 최소한 부동산 3개를 준비하시라. 그렇다고 집만 3개 가지고 있는 사람은 멍청한 사람이다. 집과 토지 그리고 수익성 부동산이면 3개다. 요즘은 수명연장으로 60세 이상 토지투자자가 부쩍 늘고 있음도 이유 있는 일이다.
글쓴이 : 윤정웅
21세기부동산힐링캠프(부동산카페)대표. http://cafe.daum.net/2624796
수원대 사회교육원 교수(부동산. 법률) 010-5262-4796, 031-681-6627
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