후분양제도 이제는 필요할 때가 되었다
최근 정치권에서 아파트 후분양제 관련 법안(주택법 개정안)을 발의해 입법추진 중이고 HUG(주택도시보증공사)에서 후분양제 관련 연구용역 추진이 알려지면서 아파트 후분양제도에 대해 논란이 되고 있다.
선(先)분양제도란
아파트 선(先)분양제도는 건설회사나 시행회사가 토지를 확보하고 분양승인을 받아 건축하기 전에 먼저 분양을 통해 계약자들을 모집한 후 건축을 하는 방식으로 청약통장을 이용하여 청약을 한 후 당첨이 되면 아파트 분양가격의 10~20% 정도의 계약금을 내고 완공 후 입주할 수 있는 권리인 분양권을 취득하며 건축기간 동안 분양가격의 60~70%정도의 중도금을 몇 차례에 걸려서 납부하고 입주시점에 20~30%정도의 잔금을 내면서 소유권을 가져오는 방식이다.
이런 선분양제도는 1970~80년대 대규모 주택을 공급과 건설경기 활성화를 통한 경제성장을 하기 위하여 도입한 제대로 자금력이 부족한 건설회사들이 은행대출과 계약자들이 낸 자금으로 건축을 하기 때문에 건설회사들은 그 동안 선분양제도로 엄청난 특혜를 받았다고 할 수 있다.
물론 계약자들 역시 몫 돈이 한번에 들어가는 것이 아니라 소액인 계약금만 내고 중도금대출을 활용하면 2-3년 정도 건축기간 동안 시간을 벌 수 있고 입주 시 대출을 받아서 거주를 하거나 전세로 돌린 후 아파트 가격 상승에 따른 투자수익을 얻을 수 있으며 입주 전 프리미엄이 붙은 분양권을 팔아 분양권 전매수익을 얻을 수도 있기 때문에 아파트 분양은 최근까지도 큰 인기를 얻어왔다.
하지만 완공되지도 않은 아파트를 입주자모집공고와 모델하우스만 보고 청약 및 계약을 하다 보니 입주 전 사전점검 때 부실공사 논란, 건설회사 부도로 마음고생을 하는 경우가 끊이지 않고 있고 최근에는 대출규제가 강화되면서 계약 후 약속했던 중도금대출이 나오지 않아 발을 동동 굴리는 계약자들이 속출하고 있으며 분양권 프리미엄 차익을 노린 투기수요가 청약시장에 몰리면서 내 집 마련이 필요한 실 수요자들의 당첨가능성은 현저히 낮아졌고 프리미엄 가격상승에 따른 아파트 가격 급등의 부작용까지 발생하면서 선분양제도에 대한 개선의 목소리가 커지고 있다.
후(後)분양제도 가능할까
아파트 완공 후 분양을 하는 후(後)분양제도는 부실공사와 분양권 투기를 원천 차단하면서 실 수요자들이 아파트 구입을 할 수 있는 폭이 넓어질 수 있는 장점이 있지만 건축비용을 모두 감당해야 하고 완공 후 미분양이 되면 투입한 자금회수가 되지 않으면서 건설회사의 자금난으로 이어질 수 있기 때문에 건설회사들은 무분별한 아파트 공급보다는 경쟁력이 있는 좋은 입지의 잘 지은 아파트만 선별 공급하게 되면서 분양물량이 큰 폭으로 줄어들 가능성이 높고 건설경기 위축에 따른 내수경기 침체의 부작용이 예상이 된다.
하지만 완성된 제품을 보고 구입하는 것은 정상이고 주택보급률이 100%가 넘은 상황에서 주택 양(量)만 늘리기 보다는 수요자들이 원하는 경쟁력이 있는 주택의 질(質)을 높일 때가 되었으며 건설경기에 의존한 근시안적 내수경기 활성화보다는 근본적인 경제체력을 키울 수 있는 장기플랜이 필요한 시점이기 때문에 부작용에 대한 준비를 잘 한다면 이제는 비정상인 선분양제도에서 정상인 선분양제도로의 전환에 대한 긍정적인 검토가 필요할 때가 되었다.
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