부동산투자는 보통 타이밍이 좌우한다. 타이밍에서 성패의 8할은 결정될정도로 타이밍이 상당히 중요하다. 그런데 이게 말이 쉽지 생각만큼 뜻대로 되지않는 경우가 많다.
2017년 4월중순에 접어든 현재도 역시 3주남짓 남은 (조기)대선을 앞두고 있어서 대선이후 집값이 하락할것이라고 판단하는분들은 내집마련을 미루려는 경향이 강하고 반면, 대선이후 과거에비해 상대적으로 국내 정치,경제의 성숙도가 높아질것으로 판단하는분들(=정경유착폐단의 제거와 국민의 성숙한 의식고양등)은 대선이후의 막연한 공포감을 갖지않고 내집마련 및 그리고 투기가 아닌 합리적인 투자판단으로 주택을 매수하려고 한다. 일종의 갈림길인셈이다. 부동산에서는 갈림길에서의 투자타이밍이 상당히 중요하다.
2년정도가 지나지않은 약 1년반남짓쯤전에 필자에게 상담을 하러 온 50대후반의 C사장은 안성과 평택에서 잘나가는 한우전문점을 두곳이나 운영하고 있다. 한곳이 다른한곳보다 잘되지만 다른 한곳도 상당한 매출을 올리며 사업소득이 일반 대기업직장인과는 비교도 안될정도로 소득도 높고 자산도 여유있는편이다.
그런데 C사장은 부동산 투자에서만큼은 본인의 말을 빌리자면 ‘마이너스의 손’이라고 할정도로 타이밍에서 빗나가 이제는 부동산투자에서 아예 손을 뗄까 고민중이라는것이었다.
매달 들어오는 수천만원의 순익으로도 충분히 먹고살수있지만 본인은 식당을 더 이상 직접 운영하기가 어려울때까 오면 자녀에게 물려주고 강남의 최고 아파트에서 살아보겠다는 생각을 가지고 주변의 권유로 2006년 11월 당시 강남의 대표 재건축 아파트였던 은마아파트 112㎡를 거의 14억가까이 두채, 잠실주공 5단지 역시 동급면적을 비슷한 가격에 매수하고 보유하다 2년도 안되서 금융위기가 터지자 맘고생만 하다가 결국 2012년에 세채를 모두 헐값에 처분해버렸다는 것이다. 1채당 손실은 대략 3-4억원으로 부대비용과 금융비용을 감안하면 1채당 최소 4억이상을 손해보고 처분했다는 것이다.
2년정도는 처분을 잘했다고 생각했는데 이후에 가격이 올라 지금은 차라리 그때 보유했었더라면 어땠을까 하는 아쉬움이 많이 남는다는 내용이었다.
“바쁘게 장사만 하다보니 버는 돈을 대부분 은행에만 계속 쌓아두고 돈은 늘어나지만 부동산투자에 대한 안목도 떨어지는것같고, 고점에서 사다보니 잘 팔아도 차익이 남는게 쉽지않고 저처럼 타미잉을 잘못잡아서 처분하니 손실이 어마어마하더군요. 이제 마지막으로 한번만 더 강남에 투자해보고 싶어서 오늘 하루 시간내서 방문했습니다. 강남권 재건축 타이밍이 지금 괜챦나요?”
C사장은 여유가 있으면서도 한편으로는 이번에는 타이밍을 잘 잡지는 못하더라도 최소한 잘못잡지만 않으면, 다시말해 손해안보고 재건축 잘되고 나중에 들어가 살 때 강남권에서는 그래도 좋은아파트라고 할만한 아파트를 매수하고 싶은 일면 소박한 희망을 품고있는듯한 느낌을 받았었다.
“사장님은 사업장에서만 거둬들이는 소득만으로도 이미 부자가 되셨고 자수성가로 재테크와 자산을 성공적으로 일궈내셨으니 그것으로도 대단하고 훌륭한 일입니다. 부동산투자는 타이밍이 중요한데 2006년 최고점에서 매수하셨기 때문에 매수타이밍이 안좋았을뿐입니다. 당시 매도한 집주인은 매도타이밍이 최고였겠구요. 지금 타이밍은 매수하기 괜챦은 시점입니다. 개포주공을 매수해보시면 괜챦을것같습니다”
라고 상담하면서 재건축관련과 향후 시장전망에 대해 거의 1시간 반정도를 할애한 기억이난다. 고객은 며칠후 아내분을 시켜 필자의 조언대로 개포주공단지를 직접 답사하면서 현지의 여러 부동산에 직접 발품을 통해 급매물을 알아보고 개포주공을 매수하게되었는데, 타이밍상으로 나쁘지 않아 비교적 괜챦은 실적으로 만족해한다며 8년전 고점매수를 통해 입은 손실이 조금이나마 만회가 되었다는 생각에 최근 안부와 감사드린다는 연락을 받은적이 있다.
강남권 재건축이 아무리 좋다한들 매수타이밍이 안좋으면 투자성공은 공염불이 되기마련이다. 반대로 투자금이 적게들고 분양가 총액이 크지않고 수도권지역이라도 한때 별볼일없어보이는 지역이나 단지라 할지라도 시기적으로 아주 저점이거나 바닥에 매수한다면 시세차익을 얻을수 있는 것이다.
결국 투자성패는 타이밍을 잘 잡느냐, 못잡느냐에 따라 갈리는경우가 많기 때문에 타이밍을 잘 잡는게 중요하다. 그런데 말처럼 이게 쉽지않다는게 문제이고 이러한 문제가 있기 때문에 투자고수와 투자하수들의 격차와 변별력이 생기면서 투자에서 성공하는사람과 실패하는 사람이 ‘희비쌍곡선’을 그리게 되는 것이다.
투자를 하느냐 투자를 하지않느냐의 기로에서는 반드시 두사람이 나타난다. 한사람은 지금 매수하라는 의견을내는 사람이고 다른 한사람은 지금 매수하지 말라고 의견을 내는사람이 반드시 투자갈림길에서 만나게 된다. 이때 선택을 잘하면 성공이고 선택을 잘못하면 실패가 되는 것이다.
투자이야기는 아니지만 필자의 가족사를 여담으로 얘기하자면, 갈림길에서 선택을 잘못(?)해서 집안이 풍비박산 난 대표적인 경우가 바로 필자의 집안이다. 필자의 부친은 모친과 나이차가 20년이나 되었고 필자를 거의 50에 이르러서 낳을정도로 나이차이가 많고 옛날분이라 다소 자기주장이 강하고 고지식한면이 있는 분이셨다.
18세 이른나이에 사범학교를 졸업하고 교편을 잡고 한창때는 교편을 그만두고 민의원(=현재 국회의원)에 출마도 하고(=물론 낙방) 정치도 하면서 산전수전을 겪으신 분이셨는데 필자가 10세 남짓 초등학생으로 어렸을 때 선산에 묘를 보고, 풍수지리전문가(=당시에는 지관으로 불림)한분이 집에 오셔서 현재 선산 산소터가 매우 흉하니 선산의 묘 십여기를 전부 최대한 신속하게 이장하거나 가급적 화장하라고 걱정하시며 만약 그대로 둔다면 집안에 큰 화를 입고 자손의 대(代)가 완전히 끊어지게 되니 빨리 조치하라는 내용이었다.
필자는 그 얘기를 시골집 마루에서 귤을 먹으면서 들었는데 아직도 그 기억이 생생하다. 그런데 며칠후 부친이 다른 풍수전문가와 집에서 대화를 나누게 되었는데 필자가 그 대화를 들을수있었다.
대화내용은 완전히 며칠전의 풍수전문가와는 정반대의 의견이었고 현재 선산이 명당인데 산소를 옮기게 되면 오히려 화가 된다는 내용이었다. 당시 부친께서 그분에게 며칠전 다녀간 풍수전문가의 얘기를 하시면 그분이 뭔가 판단을 잘못하고있다며 산소를 절대 옮기지않겠다고 두 번째 방문한 풍수전문가의 말을 전적으로 신뢰하며 넉넉하게 여비를 챙겨주시던 모습이 생생하다. 그런데 3년후부터 집안에 사단이 나기 시작했다.
멀쩡하던 형님이 갑자기 몸이 아픈데 원인을 알 수 없는 증상으로 종합병원에서 정밀검사를 해도 별다른 이상이없는데 숨쉬기가 너무 곤란하다며 하루종일 고통에 시달리다 당시 중학교를 그만두고 이후 시름시름 지내게 되었는데 1년후엔 부친이 현충일 행사에 참석하고 집에 오는길에 교통사고로 돌아가시게 되었고 얼마안되서 형님이 원인모를병에 드러눕고 정신질환까지도 겹쳐 병원치료와 백약을 처방하였으나 결국 시름시름앓다 이후 한창 젊을때인 25세에 사망하였고 작은아버님도 술도 전혀 안하시는데 간암으로 돌아가시게되었다. 작은집 큰 사촌형(=부친이 늦게 결혼한탓에 작은집 사촌이 필자보다 나이가 많았음)도 필자의 형님증세와 비슷한 증세를 앓다가 거의 폐인이 되다시피했고 젊은나이에 사망했다.
필자의 누님도 계셨는데 누님은 서울대를 가네 마네 할정도로 공부를 잘했는데 누님도 갑자기 부친 돌아가시고 나서 거의 정신질환증세를 보여 시름시름하다 고모의 도움으로 해남의 요양원에 보내졌는데 요양원에서 몇 년전 사망하였고 모친도 여러 가지 금융피라미드 사기를 당하고 남편과 멀쩡하던 형님이 시름시름 앓다 사망하니 마음고생이 컸던지 급성 신부전으로 쓰러진후 뇌출혈로 필자가 20대후반에 돌아가시게 되었다.
이런일을 겪다보니 필자도 두려움이 생겼고 옛날 어렸을 때의 일이 기억나서 혹시 산소자리에 문제가 있는건 아닌가 하고 29세때 노량진 고시원에서 감정평가사 고시공부를 할 때 서울에서 이름있는 실력있는 풍수지리 전문가님에게 자문을 구하고 답사비를 드리고 전남 담양군 담양읍에 있는 필자의 선산에 모시고와서 상담을 받아본바, 이분께서 하시는말씀이 다음과 같았다
“내가 풍수지리 20년이 넘었는데, 이렇게 안좋은터도 보기 드물다. 이 선산은 시산(屍山,죽은산)인데, 사람으로 비유하면 시체나 마찬가지인데 생명이 온전히 자랄수있겠나? 선산바로옆이 쓰레기매립장이고 이 산도 결국 쓰레기매립장이 될 산이니 흉지중의 흉지다. 너는 운이 좋은편이다. 늦게라도 이러한 사실을 알게되었으니 말이다. 당장 선산에 있는 묘소를 화장해서 납골당으로 모시되 그렇게 하지 않으면 3년안에 너도 죽는다”
“네? 저도 죽는다구요? 얼마나 안좋길래 저까지...그리고 집안이 풍비박산이 난건가요? 이런거 미신 아닌가요? 이를테면 우연의 일치같은거말입니다”
“자네 죽고나서도 그런말이 나오나 볼까? 허허 이녀석 고집이 있네. 내말 듣고 이장하는 업체 알아봐주고 너하나 살린다셈치고 마무리할때까지 봐줄테니 서둘러야 될끼야”
그분 말씀은 간략했지만 너무나도 단호했다. 실제로 필자도 두려움이 컸던지라 당시에는 경황이 없었고 그저 그분 전문가의 말과 조언을 따를 수밖에 없었다. 상담을 받은후 3주후에 3박4일정도의 시간을 두고 선산의 묘소들을 다 화장하고 납골당으로 모실수있었다. 미신이겠거니 하고 울며 겨자먹기식으로 힘겹게 마무리를 하긴 했지만 마음은 그래도 홀가분한 느낌이었다.
“자네 고생많았고 이제 너는 네가 노력한만큼의 결실을 얻고 더 이상 나쁜 터의 영향은 안받고 네가 헤쳐나가는대로 결실이 있을것이니 앞으로 잘 살면된다. 그리고 앞으로 부자로 잘 될 것이다. 앞으로 잘 살게나”
라는 격려의 말도 아끼지 않으셨다.
이후, 우연인지는 모르겠지만, 철학대학원 휴학과 자퇴후에, 되지도 않는 감정평가사 고시공부를 하던것도 과감히 때려치우고 이후 야식배달, 과외, 우유배달, 커피숍, 호프집 아르바이트, 건설현장 일용직(흔히 노가다, 막노동이라 불림), 수입차 세일즈등등 여러가지 아르바이트와 계약직 업무를 하면서 독하게 안쓰고 모은돈 3500여만원으로 부동산에 첫 투자를 하게 되었는데 첫 투자지역이 바로 2002년경 경기도 화성 병점 주공 4단지 28평아파트 분양이었다.
당시 1억초반대 분양가에서 2004년 입주시점 전세를 주고 2년후 2006년 매도당시 2억9천만원에 처분하였으니 첫 투자치고는 상당히 좋은 결과였다.
세상과 담을 쌓고 철학에 몰두하다 고시공부를 한다며 경제활동을 거의 놓다시피하면서 생활비 걱정과 대학원 등록금걱정에 밤잠을 설치는날이 대부분이었는데 첫 부동산투자로 4년만에 1억이상의 시세차익을 얻으면서 필자의 삶과 운명이 형이상학적인 정신세계의 뜬 구름잡던 시절에서 현실적으로 부자가 되기위한 첫 단추를 드디어 부동산투자를 통해 꿰게 된 터닝포인트가 된 셈이다.
현재 가격은 당시 8년전 필자가 매도한 가격에서 거의 5천~7천만원이나 빠진 가격에 거래가 된다. 첫투자가 타이밍투자에서 상당히 좋은결과가 나왔던 순간이었다고 말할수있을 것이다.
이렇게 첫 투자를 시작으로 본격적으로 대학원 부동산학석사를 공부하게 되고 전국 방방곡곡을 다니며 부동산 실전투자에 대한 공부를 하게되었고, 아파트공부와 경매, 토지등에 대한 현장감각을 병행한 공부도 게을리 하지않았다.
궂은날 화성 동탄1신도시(2004년 첫분양) 모델하우스 주차장에서 차가 진흙에 빠져 두세시간동안 헤메다 견인차로 겨우 빠져나왔던일이나, 하루에도 공사현장이나 길이 거친지역을 수백킬로씩을 다니다보니 자동차 바퀴가 못에 찔리거나 타이어가 펑크가 나기 일쑤였지만 이 시기 치열하게 현장감각을 익힌 것이 투자에 있어서는 필자에게 상당한 양분이 되었다.
그리고 가족없이 혼자 모든 것을 헤쳐나가야한다는 두려움과 불쑥불쑥 찾아오는 마음한켠의 쓸쓸함이 밀려들때마다 10가지 넘는 밑바닥 알바, 부업을 할때를 생각하면서 이를 악물고 투자에 임했다.
이러한 상황으로 5년(35세전후)동안 수도권 각지에서 부동산투자에서 상당한 성과를 내고 35세에서 10년이 더 흐른 지금(필자의 나이는 45세임)은 대한민국 부자대열에 합류하여 재정적으로 완전한 자유인이 된 것이다.
그리고 돌아가신 가족들중 어머님이 가장 늦게(=30세이전) 돌아가셨는데, 어머님이 돌아가시면서 부채가 너무 많아서 필자와 하나뿐인 여동생은 부득이 ‘상속포기’를 할 수밖에 없었다.
상속이라는 것은 뭔가 부모로부터 재산을 받는다는정도로만 알고 있었지 빚도 상속되고 상속을 포기해야만 빚을 떠안게 되는일을 피할수있다는사실을 안것도 그때가 처음이었다. 재산을 물려받기는커녕 어머님에게 채무만 남았기때문에 상속을 포기할 수밖에 없었던 것이다. 소위 지금 말하면 흙수저나 먼지수저쯤되는 아주 고된 시절이었던셈이다. 지금 생각하면 한편의 작은 추억이나 웃픈(?) 에피소드쯤으로 생각된다.
필자가 부동산 투자서에서 이러한 시시콜콜하고 칙칙한 가족사 얘기를 꺼낸 이유는 필자가 신세한탄이나 하려고 하거나 아니면 가난뱅이에서 부자가 되었다는 자만심이나 자랑을 하기위함이 아니라 부동산투자를 하면서 타이밍을 잘 잡아야 하는 이유와 투자의 막다른 갈림길에서 어느쪽으로 가느냐에 따라 결과가 판이하게 달라진다는 얘기를 하기위함이다.
한편으로는 어렸을적 부친께서 만약 첫 번째 풍수가의 조언을 따랐다면 혹시라도 지금은 떠나고 없는 필자의 소중한 가족들을 잃지는 않았을 수도 있지않았을까? 하는 헛된 상념도 가져보기도 한다.
아뭏튼 여담이 길어져서 독자분들에게 송구한 마음을 전하며, 지금껏 수많은 사람들이 부동산 투자라는 여정에서 갈림길을 만나고 갈림길에서 어디로 가야 할지 선택을 하게되었을것이고 지금도 수많은 갈림길과 기로에 놓여있고 부동산시장에서 많은 변곡점이 있고 전대미문의 조기대선과 평창동계올림픽을 앞두고 있는 현재 시점역시 변곡점임이 분명하다. 투자를 위해서는 타이밍과 갈림길의 선택이 무엇보다도 중요하다. 그동안 폭락론자들이나 주변사람들의 반대나 만류, 초보자들의 견해를 믿고 따랐다가 내집마련타이밍을 놓치고 아쉬움에 땅을 치는 사람들이 숱하게 많다. 이런 사례가 하루빨리 줄어들기를 필자는 진심으로 기원한다.
그리고 필자는 향후 대선이후의 대한민국 정치,경제,문화가 기존보다 상당히 발전할것이라 확신한다. 올림픽이 있는 해에 경제가 발전하는경우가 많은데 향후에는 고질적인 정경유착도 상당부분 끊어질것이고 새 정부가 평창올림픽을 치르면서 과거보다는 국가경제에 도움이 되리라는 것은 명백하기 때문이다.
마침 4.13일 기사에 한은에서 내년 경제성장률을 2.5%에서 2.6%대로 올려잡는다는 기사가 나오기도 했는데, 새정부와 내년초 평창동계올림픽을 치르면서 국내경제는 물론 정치 문화적으로도 좋은 흐름을 보이리라 믿는다.
대선이후에 국가경제가 더 나빠질것이라고 걱정하거나 건설,부동산경기가 폭삭 가라앉을것이라고 오판하는 것이나 근거없는 위기설등을 지금은 경계하는 것이 좋을 것이다.
김부성, 부동산학박사 / [위기의 시대, 사야할 부동산 팔아야할 부동산] 저자
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