| 새로운 정부가 출범했다. 작년 겨울부터 시작되었던 혼돈의 시기가 국민들의 뜻을 반영한 장미 대선으로 일단락되면서 앞으로 펼쳐질 대한민국의 미래에 대해 많은 이들이 관심을 두고 있다.
부동산 시장은 어떠할까. 대선 공약으로 거론되었던 이슈를 검토해보면 부동산 보유세 강화, 전월세 상한제, 임대공공 주택 확충 및 대출 규제 강화 등 서민 생활과 밀접한 부동산 정책이 많다. 이런 공약이 모두 시행될 수 있을지 여부도 미지수이고, 시행되더라도 시간이 제법 걸릴 것이기에 시장의 추이를 지켜볼 필요가 있다. 하지만 정책의 기조가 규제 완화보다는 강화의 방향으로 갈 것으로 예상되므로 앞으로 정부의 부동산 정책을 민감하게 확인해야 할 것이다.
한편 실질적인 주택 시장의 모습은 새 정부의 방향과 다른 양상을 보이고 있다. KB국민은행이 발표한 KB주택가격동향조사에 따르면 4월 전국 아파트 중위가격(중간값)은 3억548만원으로, 이전 달의 3억456만원보다 92만원 올랐다. 중위 가격은 매매가격을 순서대로 나열했을 때 중앙에 위치하는 가격으로, 전국 아파트의 가격 흐름을 가늠할 수 있는 평균적인 지표라고 볼 수 있다. 그리고 지역에 따라 조금씩 차이를 보이고는 있으나 서울 및 수도권의 아파트 매매 가격도 소폭 상승하고 있으며, 거래량 역시 늘어나고 있어 주택 수요자의 심리가 꿈틀거리고 있는 것이 아닌가 추측하게 된다.
현재 부동산 시장의 모습과 새롭게 구성된 정부의 정책 방향이 엇박자로 혼란스러운 상황에서 부동산을 바라보는 우리는 어떠한 자세를 취해야 할까.
부동산에 관심이 많은 멘티들과 상담을 하면서 필자가 한결같이 강조하는 말이 있다. ‘자신만의 투자 목표와 전략, 원칙을 세우라.’는 것이다. 투자자 뿐 아니라 내집 마련을 목표로 하는 사람도 결국은 자산의 상당부분을 부동산에 투자해야 하므로 어떤 방법으로 부동산을 취득할지를 고민함과 동시에 어떤 ‘방향’으로 가야 하는지 정하는 것이 무척 중요하다.
필자는 투자 목표로 부동산의 개수를 늘이는 것보다는 ‘순자산 증가액’에 초점을 맞출 것을 강조한다. 소액 투자로도 많은 수의 부동산을 소유할 수 있지만 세금이나 수리비 등의 부가적인 지출을 고려했을 때, 양보다는 질에 신경을 쓰고 ‘1년 내에 자산을 얼마만큼 늘리겠다.’는 목표를 세우는 것이 좋다는 것이다. 또 이런 목표를 이루기 위해서는 1년 단위로 목표를 설정하기보다는 1개월, 1일 단위로 구체적인 목표를 세우는 것이 올바르다. 1년에 1천만 원의 자산 증식을 원한다면, 이를 달성하기 위해 12개월간 해야 하는 일을 나열해보고 매달 실천하면서 월말에 스스로 피드백을 해야 목표를 달성하는 것이 수월해진다.
투자 전략 역시 객관적으로 실행 가능성이 있는 것으로 세워야 한다. 부동산 시장의 흐름에 순행하며 최상의 방법을 찾을 수 있어야 하는데, 이는 정책이나 언론의 방향을 따라간다는 것이 아니라 현재 부동산 시장의 흐름에 가장 적합한 방법을 찾아야 한다는 것이다.
필자의 멘티들 중에 모범적으로 투자를 하고 있는 회원의 예를 들어보자. 이 회원은 직접 일하지 않아도 현금 흐름이 원활해지길 바라며 월세를 받는 것을 목표로 부동산 투자를 시작했다. 한동안은 월세를 받을 수 있는 부동산을 중심으로 투자를 했으나 2017년에 들어서는 월세받는 투자자가 되기를 포기(?)했다. 왜냐하면 대출과 월세 보증금을 이용해 부동산을 매입해 수익을 얻는 것보다 전세 보증금을 이용한 부동산 투자가 훨씬 적은 투자금이 들어가고, 대출 규제로 인한 위험성을 덜 수 있기 때문이다. 대신 매달 받는 월세가 없는 점에 대해서는 2년 후 시세 차익으로 기대할 수 있는 수익을 일정부분 따로 떼어 월세처럼 쪼개 쓰면서 현금 흐름에 대한 문제를 해결하기로 했다.
이처럼 현재 부동산 시장의 흐름을 읽고 상황에 맞는 가장 적합한 방법을 찾는 것이 부동산 투자 전략이 되어야 한다. 그렇지 않을 경우 요즘처럼 혼란한 시기에 더욱더 앞이 보이지 않을 수 있다. 필자가 초보 투자자였을 때 오직 ‘싸게 사서 비싸게 팔자!’는 생각에 어떠한 목표나 전략도 없이 투자활동을 했던 적이 있었다. 돌아보면 그때가 가장 암흑기였다. 부동산 상승장이든 하락장이든 시장의 흐름과 관계없이 내가 정한 투자 목표과 전략, 원칙이 없었던 그 때가 가장 혼란스럽고 어려운 시기였던 것이다.
시대요구에 부합하는 새로운 대한민국이 시작되었다. 그러나 여전히 안개 낀 듯 불투명한 시기는 한동안 계속될 것이다. 새 정부의 정책이 자리잡기 전까지 시장의 흐름도 예측하기조차 어려울 수 있다. 이럴수록 외부 환경에 흔들리지 않을, 나만의 투자 원칙과 전략, 목표를 세우는 것으로 내실을 단단하게 만드는 것이 중요하다. 뿌리 깊은 나무는 바람에 결코 흔들리지 않는다. 오히려 바람을 타고, 환경을 이용하며 자신의 지경을 더욱 넓혀간다. 부동산을 바라보는 우리의 자세가 바로 이와 비슷할 것이다.
▶ 오은석 ‘직장인 재테크, 우리는 부동산으로 투잡한다’의 저자로서 ‘북극성주’라는 닉네임으로 더 유명한 20년차 부동산 실전투자 고수다. 다음 카페 ‘북극성’을 통해 7만명이 넘는 회원들에게 투자 노하우를 전파하며 멘티들이 시행착오 없이 투자하고 경제적 자유를 실현할 수 있도록 돕고 얻은 수입으로 소외된 이웃을 위해 나눔을 실천하고 있다.
오은석대표[북극성 대표]
- 닥터아파트, 중앙일보, 매경, 한경 등 칼럼니스트
- 중앙일보, 매경 등 상담 및 자문위원
- KBS, MBN, RTN 등 패널
[주요저서] 직장인 재테크, 우리는 부동산으로 투잡한다
나는 월세받는 직장인이 되기로 했다
월급쟁이를 위한 부동산경매
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