11ㆍ3 부동산 대책 ‘D 6개월’… 시장의 분위기는?

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등록날짜 [ 2017년05월19일 13시43분 ]

정부가 분양권 전매와 1순위ㆍ재당첨 제한 등을 골자로 한 11ㆍ3 부동산 대책을 시행한지 어느덧 6개월이 흘렀다.

도시재정비업계에서는 정부의 이 정책으로 시장이 실수요자 중심으로 재편되고 일부 지역의 투기를 제한해 열풍을 잠재우는 데 기여했다고 일부 전문가들이 긍정적인 평가를 내리기도 했다.

그러나 올해 들어 열기가 다시 점화되고 있는 부동산시장의 움직임이 감지되며, 이에 대한 재점검과 이 대책의 부작용에 상응할 후속 조치를 주문하고 나섰다.

분양 인기ㆍ비인기 지역 `온도차` 뚜렷
미분양 급증에 대출 규제까지… 일부 지방 `직격탄`

11ㆍ3 부동산 대책 부작용과 관련해 업계 한쪽에서는 이 대책을 이른바 `극단적인 수요 억제 대책`이라고 지적하고 나선 형국이다. 이는 청약시장의 양극화 현상을 극대화시킨 주요 원인이라 판단했기 때문이다.

최근 업계에 따르면 전국 아파트 1순위 청약 경쟁률은 2016년 10월 19.76:1, 11월 20.48:1로 올랐다가 12월 7.99:1로 서서히 감소하면서 2017년 2월에는 1.43:1로 뚝 떨어졌다. 하지만 봄 이사철로 접어든 지난 3월 17.72:1로 훌쩍 증가했고, 지난달(4월)에는 14.29:1을 기록했다.

전국에서 5년간(2012년 5월~2017년 4월) 10:1 이상의 1순위 청약 경쟁률을 기록한 단지는 총 533곳으로, ▲부산 92곳(17.3%) ▲서울ㆍ경기 85곳(15.9%) ▲경남 54곳(10.1%) ▲대구 50곳(9.4%) 순으로 집계됐다.

특히 부산의 경우에는 서울 및 경기와 같이 재개발ㆍ재건축 등 도시재정비사업이 활발하며, 대규모 사업장이 대거 포함돼 있어 다른 지역의 신규 분양 단지보다 관심도가 높은 편이란 전언이다.

반면 인기 쏠림 현상이 일어났다는 전문가들의 지적처럼 ▲대전 3곳(0.6%) ▲인천 2곳(0.4%)은 이와 대조를 이뤘다. 아울러 일부 과잉공급 지역이 맞물리면서 전국 미분양 물량이 급증해 부산 및 수도권보다 수요가 상대적으로 적은 일부 지방 지역들이 직격탄을 맞을 후보지로 떠올랐다.

국토교통부(장관 강호인)에 따르면 지난 3월 말 기준 전국 미분양 주택은 6만1679가구로 지난해 12월 5만6413가구에서 3개월 연속 올랐다. 이 중 수도권 미분양 물량은 1만8938가구에서 1만9166가구로 1.2% 늘었으나, 지방 미분양 물량은 4만375가구에서 4만2513가구로 5.3% 큰 폭으로 증가했다.

수도권 안에서도 11ㆍ3 부동산 대책의 직접적인 영향을 받아야 했던 서울은 오히려 미분양이 한층 줄어들었으나, 인천ㆍ일부 경기 지역은 미분양 물량이 늘어난 것으로 조사됐다. 이는 큰 범위 안에서나, 작은 범위 안에서나 인기ㆍ비인기 분양 지역의 양극화가 심각해지고 있다는 것을 방증한다.

한 업계 전문가는 "11ㆍ3 부동산 대책은 사실상 서울 강남의 재건축 단지들을 겨냥해 마련된 것임에도 불구하고 재건축초과이익환수제도 등으로 인해 금세 이전의 안정을 되찾은 듯하다"면서 "이 대책과 함께 정부의 대출 규제까지 시장에 적용되면서 당초 목표와 관계없는 수도권 외곽이나 일부 지방 지역의 청약시장이 치명타를 입은 상황"이라고 지적했다.

이어서 그는 "이 같은 현상으로 인해 가수요가 빠진 가운데 서울ㆍ부산 등에선 지속적인 수요로 일정량의 청약 경쟁률이 유지ㆍ상승하고 있는 반면, 지방의 경우 수요가 없어 특별한 호재가 없는 이상 청약 저조 현상이 지속될 것으로 보인다"고 덧붙였다.

이에 업계에선 국지적이긴 하지만 11ㆍ3 부동산 대책을 발표하기 전 나타났던 과열 조짐이 보이기 시작하면서 벌써부터 우려의 목소리가 높아지고 있다.

11ㆍ3 부동산 대책, 초반 약발 떨어졌나?
"이때다" 분양시장 회복 조짐 보여… 집값 되레 ↑

지난해 도입 당시 11ㆍ3 부동산 대책은 `수도권 재개발 구역을 중심으로 급증한 투기 과열을 막기 위한 정부의 선제적 조치`라는 취지를 지키며 그만큼의 효과를 발휘했다.

그러나 6개월이 지난 현재 위축됐던 시장이 다시 기지개를 켜기 시작하면서 이 대책의 약효가 상대적으로 약해졌다는 데 업계는 중지를 모으고 있다. 사실상 청약 경쟁률, 분양권 프리미엄, 재건축 단지 매매시세 등도 대책 이전의 수준까지 회복한 상태다.

실질적인 분양 물량과 주택 매매 거래량은 줄었으나, 서울 주요 아파트 단지(재건축)의 매매가는 대책 도입 이전의 수준을 회복했고 청약 경쟁률도 증가세를 유지하고 있다고 업계 소식통은 전했다.

정부의 대출 규제와 11ㆍ3 부동산 대책으로 인해 침체기를 면치 못할 것이란 업계의 전망을 비웃듯 재건축 단지 중심의 투자 열기는 초반에 비해 달아오른 분위기다. 서울 강남구 개포동 일대 재건축 단지의 경우 11ㆍ3 부동산 대책 이후 시세가 1억 원 아래로 떨어졌으나 올해 꾸준히 증가하면서 원래 시세에 가까워져 투자자들이 매번 눈독을 들이고 있다고 인근 공인중개사사무소 관계자들은 귀띔했다.

강북 재건축 단지 한 공인중개사사무소 관계자는 "재건축 단지 시세와 마찬가지로 분양권 프리미엄 또한 11ㆍ3 부동산 대책이 발표됐던 초반에는 소극적인 모습을 보였으나, 현재 이전과 비슷하게 회복됐다"며 "강북도 서서히 회복세를 이어가고 있다. 특히 전 정부가 목표로 삼은 강남 주요 재건축 단지의 집값이 올랐다는 것은 이 대책이 효력을 다했다는 것을 방증하는 지배적인 이유다"라고 설명했다.

이 같은 해석에 의하면 11ㆍ3 부동산 대책이 효력이 떨어진 기회를 틈타 혼란을 겪었던 분양시장은 본래 모습을 되찾아가고 있다. 실제로 지난 1일 발표한 한국감정원의 `전월 대비 전국주택 매매가 상승률`을 보면 지난해 3월 0%에서 시작해 그해 10월 0.17%까지 올랐던 상승률은 11월 연이은 규제책 발표에 12월 0.07%까지 급락했다가, 다시 올해 2월부터 회복세를 보였다. 이미 지난달(4월) 상승률이 0.1%를 찍으며, 강남 재건축발(發) 부동산 투자 열기가 한창이던 지난해 8~9월의 상승률을 뛰어넘었다.

아울러 서울의 집값은 제자리로 돌아갈 준비를 마친 듯 보인다. 지난 2일 부동산 114에 따르면 지난달 서울 25개구 가운데 강남ㆍ서초ㆍ마포 등 19개구의 아파트 가격이 역대 최고가를 경신했기 때문이다. 평균가는 6억267만 원이다. ▲강남구(3608만 원) ▲서초구(3320만 원) ▲마포구(1938만 원) ▲성동구(1937만 원) ▲종로구(1906만 원) ▲광진구(1885만 원) ▲중구(1825만 원) ▲영등포구(1741만 원) 등이 이에 해당한다.

이 가운데 강남과 서초는 분양권 전매제한 강화, 1순위ㆍ재당첨 제한 등 각종 규제에도 보란 듯이 아파트 가격 1~2위를 차지한 것으로 파악됐다.

송파ㆍ용산 등 나머지 6개 구도 고점 회복에 박차를 가하고 있는 것으로 전해졌다. 용산구의 한 공인중개사사무소 관계자는 "면세점 입주 및 미군기지 이전 등으로 아파트 가격이 회복될 조짐을 보이고 있다"며 "최근 구매자ㆍ매도 문의도 눈에 띄게 늘었다. 이는 다시 이곳 주변의 단지들의 가격이 오를 것이란 기대감이 크기 때문"이라고 짚어냈다.

이에 대해 11ㆍ3 부동산 대책을 시행되게 만든 주요 원인 지역인 서울은 잠시 주춤했으나, 재개발ㆍ재건축사업 추진으로 인한 이주 수요 급증이 주택 전월세나 매매가 등 아파트 가격 회복에 큰 역할을 했다는 게 다수 업계 전문가들의 분석이다.

한 업계 전문가는 "2013년 이후 서울의 아파트 공급은 재개발ㆍ재건축 등 도시재정비사업에 국한돼 있다"며 "주택 수요 억제 대책이란 지적을 받고 있는 11ㆍ3 부동산 대책의 효과가 눈에 띄게 약해진 만큼 변수를 뒤로하고 시장의 환경이 불확실한 상황에도 아파트 가격의 고점 회복 움직임이 지속될 것"이라고 내다봤다.

`인기 지역 쏠림ㆍ일부 과잉공급ㆍ대출 규제` 시장 침체 초래
업계 "문재인 새 정부에 맞춰 추가적인 대책 나올 가능성 높아"

이처럼 `11ㆍ3 부동산 대책이 효력을 다한 것 아니냐`는 분석이 일파만파 퍼지면서 위축된 부동산시장이 다시 회복세에 접어들었으나, 분양시장의 앞날은 밝지만은 않을 것으로 보인다. 또 다른 변수가 발생할 공산이 크기 때문이다.

이달 9일 대선 이후로 밀린 분양 물량과 대규모 입주 물량 공급이 쏟아지고 까다로운 대출 규제가 맞물리면서 또다시 시장이 침체기를 맞을 가능성을 배제할 수 없다고 업계 전문가들은 중지를 모았다.

5ㆍ9 대선 전 한 업계 전문가는 "대선 이후 부동산시장은 새 정부의 주택정책 기조에 따라 분위기가 바뀔 것이지만 유력 대선 후보들의 공약을 살펴보면 시장에 큰 변화를 불러일으킬만한 점은 없다"며 "제19대 대통령이 공약 시행을 한다고 해도 부동산시장에선 주택 거래량이나 가격 측면에서 현재 수준과 비슷할 것"이라고 예상한바 있다.

`문재인 정부`가 출범한 이후 이 전문가는 "`실수요자 구제`란 목표에 근접하지도 못한 채 11ㆍ3 부동산 대책은 끝물에 다다랐다"면서 "따라서 올해 하반기로 갈수록 부동산시장의 과열 양상을 주의 깊게 살펴봐야 하며, 새 정부의 주택 정책에 맞춰 11ㆍ3 부동산 대책의 효율성을 확대하는 방안 등을 정부와 국민들이 서로 머리를 맞대 고안할 필요가 있다"고 조언했다.

그는 이어서 "이달 분양 물량은 6만여 가구에 달하는데 물량 공급 과정에서 인기 단지 쏠림 현상과 비인기 단지 미분양이 동시에 급증한다면 변수가 생길 수 있다"면서 "이 경우 새 정부 차원에서 추가적인 대책이 나올 가능성이 높다. 정부는 청약시장 양극화의 부작용을 최소화하고, 부동산시장 연착륙을 위한 새로운 대책을 마련해야 할 것"이라고 덧붙였다.

이와 관련해 대부분의 업계 전문가들은 반년가량 시행돼 온 11ㆍ3 부동산 대책을 종합적으로 고려해봤을 때 한때 식을 줄 몰랐던 청약시장의 열기를 진정시키고 비교적 안정적인 시장을 만들어내는데 성공했으나, 집중 타깃이었던 강남 재건축 단지 대신 지방 사업장에 피해를 끼친 것으로 평가하기도 했다.

앞으로 문재인 새 정부가 되살아나는 청약시장 과열 조짐에 선제적 조치를 취하기 위해 효력을 다한 11ㆍ3 부동산 대책의 뒤를 잇는 후속 조치로 어떤 대책을 마련할 것인지 귀추가 주목된다.

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민수진 기자

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