[미니기획] 정비사업 옥죄는 기부채납 ‘돌파구’ 열릴까?!

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등록날짜 [ 2017년05월19일 13시42분 ]

도시재정비업계에선 토지 및 정비기반시설 기부채납이 현장의 숨통을 옥죄고 있다는 불만이 끊이질 않고 있다. 비중이 높아 부담스러운 것은 물론 과정상 부당한 처사가 많다는 게 공통된 상황 인식이다. 그런데 최근 이러한 상황을 돌파할 활로를 모색하고 있는 두 현장이 있어 소개하려 한다. 아울러 이를 통해 기부채납에 대한 근본적인 대책을 세울 토대가 구축될 수 있을지에도 이목이 집중된다.

`정비기반시설 기부채납ㆍ용도폐기 부지 무상양도` 과세처분 지적하는 첫 판례 나와
大法 "기부채납은 재산권 강제 이전 행위… 취득세 부과 대상인 `교환`은 아냐" 명시

서울 시내 A 재개발사업의 시행자가 기부채납 과정에서 세금폭탄을 안겨다 준 지자체를 상대로 제기한 소송에서 첫 승소한 사례가 나왔다. 이에 따라 하나의 관행처럼 굳어져온 지자체의 기부채납 과세처분과 관련한 줄소송이 잇따를 것으로 보여 귀추가 주목된다. 업계에 따르면 유사 사례는 현재 서울시 내에서만 20건에 육박하는 데다 총 과세 규모도 540억 원대에 달하는 것으로 추산되는 상황이다.

업계에 따르면 서울 중구의 A 재개발사업을 완료한 시행자 Z사가 지난해 5월 중구청으로부터 취득세, 지방교육세 등 명목으로 총 7억3000여만 원 규모의 과세처분을 통보받고 이에 불복하는 소송을 서울행정법원에 제기해 최근 전부 승소했다.

「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)」 제65조제1항에 따르면 시장ㆍ군수 또는 주택공사 등이 정비사업의 시행으로 새로이 정비기반시설을 설치하거나 기존의 정비기반시설에 대체되는 정비기반시설을 설치한 경우에는 「국유재산법」 및 「공유재산 및 물품 관리법」에도 불구하고 종래의 정비기반시설은 사업시행자에게 무상으로 귀속되고, 새로이 설치된 정비기반시설은 그 시설을 관리할 국가 또는 지방자치단체에 무상으로 귀속된다.

Z사는 사업을 추진하는 과정에서 해당 사업 부지에 571.3㎡의 도로를 새로 설치했고 관련 법령에 의거해 중구청에 도로 전부를 기부채납 했다. Z사는 그 대가로 부지에 속해 있었다가 재개발사업으로 용도 폐지된 옛 도로부지 151.8㎡를 무상으로 받았다.

Z사가 납득할 수 없는 부분은 세금이었다. 중구청은 Z사가 무상으로 취득한 도로부지 151.8㎡에 대한 세금 7억3000여만 원을 매겼기 때문이다. 게다가 이 금액은 Z사가 중구청으로부터 넘겨받은 도로부지 151.8㎡에 대한 감정가액이 아닌 기부채납 한 도로부지 571.3㎡에 대한 감정가액을 기초로 산정된 것으로 파악돼 Z사의 불만은 더해갔다. 무상으로 양도받은 재산에 대한 세금도 억울한데 되레 기부채납을 해 자신의 손을 떠난 재산에 대한 세금이 산정된 것에 불만을 품은 Z사는 소송을 제기했다.

이에 대해 중구청 측은 "새로 만든 정비기반시설을 기부채납한 대가로 Z사가 옛 정비기반시설을 받은 것"이라며 "이 같은 행위는 부동산의 교환, 즉 「지방세법」이 규정한 취득세 부과대상으로 봐야한다"고 주장했다.

하지만 재판부의 판단은 이와 달랐다. 서울행정법원 제4부(재판장 김국현)는 "취득세 부과 대상 행위가 되는 `교환`은 쌍방이 재산권을 상호 이전할 것을 약정해 성립하는 계약으로 매매와 마찬가지로 쌍방이 의무를 부담하는 유상계약 형태다. 반면 도시정비법의 정비기반시설 기부채납 및 용도폐기 부지의 무상양도는 법에 의해 재산권이 이전되도록 강제한 행위로 교환으로 볼 수 없다"면서 "또 「지방세법」도 취득세 해당 요건으로 `쌍방 간 재산권이 매매, 교환, 상속, 증여, 기부, 현물출자, 건축, 개수, 매립ㆍ간척 및 이와 유사한 취득`으로 삼고 있다. 국가 등으로 귀속ㆍ기부채납을 조건으로 하는 취득 등에 대해서는 취득세를 과세하지 않고 있다"고 판단한 뒤 "중구청은 Z사에게 부과한 7억3000여만 원의 과세처분 전부를 취소하라"고 판결했다.

유관 업계 등에 따르면 그간 A구역과 유사한 사례를 겪은 다수의 정비사업조합(이하 조합)을 비롯한 재개발 사업시행자는 조세심판원에 과세처분 취소를 청구하는 심판을 수차례 제기했지만 죄다 패했고, 과세처분이 하나의 관행처럼 굳어져 온 것이 사실이다. Z사가 조세심판원의 심판을 거치지 않고 곧장 법원에 소송을 제기한 것이 주효했다는 분석이다.

한편 중구청 측은 1심 판결에 불복해 지난 2일 서울고등법원에 항소장을 제출한 상황이다. 만약 2, 3심에서도 Z사의 승소가 최종 확정될 경우 유사한 사례에서 과세처분을 받은 다수의 사업시행자들이 관할 지자체에 경정청구를 통해 세금 상당액을 되돌려 받을 수 있는 만큼 유관 업계의 이목이 집중되고 있다.

`땅` 대신 `돈`으로 기부채납 되나?… 용산구 B 재건축 구역, 현금 납부 추진 논의 중
`자산 가치 창출ㆍ기반시설 불필요한 사업지의 대안ㆍ관리 책임 해소` 등 장점 多

그런가 하면 도시재정비사업에서 기부채납 현금 납부를 추진을 고려하고 있는 첫 사례가 나와 귀추가 주목된다. 주인공은 재건축을 추진 중인 서울 용산구 B구역이다.

소식통에 따르면 B구역은 전체 기부채납 비율 15% 중에서 절반인 7.5%를 현금 납부로 대체하는 대안을 내부적으로 검토하고 유관 행정 기관과 협의 중에 있는 것으로 전해졌다.

유관 업계에 따르면 B구역 조합은 기부채납 현금 납부를 검토하게 된 동기는 서울시와의 기부채납 방법을 조율하는 과정에서 생겨났다. 조합은 통상적인 기부채납 방식에 따라 도로 용지와 공원녹지 용지를 기부하겠다고 제안했지만 서울시는 "공원녹지의 경우 해당 단지만 이용할 수 있어 공공성이 부족하다"며 받아들이지 않았다. 또한 B구역이 시설 기부채납을 할 정도의 부지 여건도 마땅치 않다는 업계의 분석이 나온다. 1만7621㎡의 협소한 구역 면적에 효율적인 건축을 이루기 위해 고도를 높이고, 동(棟) 수를 최소화하는 방안을 강구하고 있는 상황에서 제2의 기부채납 방식인 시설 기부채납 형식의 어린이집 등의 기부는 단지의 기형화를 야기하여 도시 미관과 기능을 저해하고 사업성 훼손을 낳는다는 지적이다.

이에 B구역이 제3의 대안을 강구해낸 것이 현금 납부 기부채납이다. 관련 법인 도시정비법 시행령 일부 개정안(지난해 1월 27일 공포, 그해 7월 28일 시행)에 따르면 ▲공공시설 대지 등 제공의 대체 현금 납부를 위한 요건 및 방법이 담겼다.

구체적으론 사업시행자가 용적률 완화를 위한 공공시설 대지 등의 제공을 현금으로 대신하려는 경우 조합원ㆍ토지등소유자 과반수의 동의를 받아야 하고, 현금으로 납부하는 토지의 면적은 전체 기부채납 면적의 1/2을 넘을 수 없다. 더불어 사업시행자는 사업시행인가 고시일을 기준으로 산정된 현금 납부액을 준공검사일까지 납부하고, 특별시장 또는 광역시장이 현금 납부액을 사용하는 경우에는 해당 정비사업을 관할하는 자치구의 구청장 등의 의견을 듣도록 하는 내용이 담겼다.

현재 B구역 조합에서는 대의원회 등 내부 검토가 이뤄지고 있으며 현금 납부에 대해 긍정적인 방향으로 논의가 진행되고 있는 것으로 알려졌다. 업계 전문가들은 우선 ▲기부채납 비율만큼의 건축면적이 늘어나는 만큼 재건축 시 자산 가치를 창출할 수 있는 점을 현금 납부의 가장 큰 장점으로 꼽는다. 또한 ▲도로, 공원 신설 및 확장 등이 불필요한 사업지의 고충을 덜어줄 수 있는 점 ▲기부채납을 한 뒤 뒤따르는 관리 및 유지를 위한 비용과 책임을 해소할 수 있는 점 ▲기반시설 기부채납이 필요한 이유는 기존 인프라로는 재개발ㆍ재건축으로 늘어나는 인구를 감당하기 어렵기 때문인데 B구역과 같이 기존 기부채납의 효용성이 떨어지는 1:1 재건축에게 대안이 되는 점 등도 메리트가 될 수 있다는 분석이 나온다.

다만 업계 관계자들은 현금 기부채납 시 `형평성 문제`가 대두될 수 있다고 지적하고 있다. 전체 기부채납 면적의 1/2이란 조건은 동일해도 지역마다, 개별 사업지마다 토지 및 건축물 시가가 다르기 때문에 시가가 높게 형성된 구역에선 더 많은 납부액이 부과돼 불만이 나올 수 있다는 게 골자다. 이에 좀 더 정밀하고 구체적인 시행 방안을 만들어지기 위해 지자체가 검토 및 보완 작업에 힘을 쏟아야 한다는 주문이 높아지고 있다.

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유준상 기자

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