소형주택 건설비율에 대하여

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등록날짜 [ 2017년05월19일 09시58분 ]

정비사업이라 함은 「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)」에서 정한 절차에 따라 도시기능을 회복하기 위하여 정비구역 또는 가로구역에서 정비기반시설을 정비하거나 주택 등 건축물을 개량하거나 건설하는 사업을 말하며, 일반적인 정비사업으로는 주택재건축사업과 주택재개발사업으로 나눌 수 있다(제2조제2호). 그리고 사업시행자는 사업을 영위해 나가면서 공공(정부 포함)에게 각종 비용 등을 부담하게 되며, 그 중 대표적인 것이 정비기반시설과 관련한 기부채납 및 비용 부담과 소형주택 등의 부담이라 할 수 있다(제30조의3, 제65조 등).

하지만 큰 틀에서 사업시행자가 부담하는 사항을 나눠보면 용적률과 관련된 부분과 용적률과 관련이 없는 부분으로 나눌 수 있다 할 것이다. 그럼 여기서는 용적률과 관련된 사업시행자의 부담에 대해 살펴보도록 하자. 우선 사업시행자는 법적상한용적률을 적용받기 위해 정비계획용적률을 확정하게 된다. 그런데 정비계획용적률을 정하는 공공은 법적상한용적률을 사업시행자가 정비기반시설 및 토지 등을 부담하는 수단으로 사용하고 있다는 것이다.

대부분의 공공은 기준용적률을 정하고, 기준용적률에서 정비기반시설에 대한 토지 등의 기부채납 정도에 따라 정비계획용적률을 상향하고, 심지어 정비계획용적률이 법적상한용적률에 근접함에도 불구하고 정비계획용적률을 일정선에서 제한하고 있다. 이는 대부분의 사업시행자가 정비기반시설에 따른 토지 및 비용을 원인자부담이라는 명목하에 일방적으로 부담하고 있는 부분을 당연시하고 있는 것으로, 법에서 정하는 임의 규정을 공공이 강행규정화하여 적용하고 있는 것이다. 그리하여 법적상한용적률을 보장받기 위해서는 정비계획용적률의 적용 기준 및 상한선이 중요하다 할 것이다.

또한 법적상한용적률의 적용은 사업시행자에게 일방적인 부담을 지우는 것이 되어서는 아니 되나, 공공이 정비계획용적률의 상향을 법적상한용적률을 제한하는 규정으로 악용하여 운영함으로써 사업시행자에게 부담만 가중시키고 있는 상황에서는 도시정비법에서 정하는 소형주택 건설의무비율은 정비계획용적률의 상향을 제한하는 규정이라 할 수 있다. 이에 도시정비법에서 규정하고 있는 소형주택 건설의무비율 규정(제30조의3)은 폐지되거나 정비계획용적률이 탄력적으로 적용될 때 존재의 의미가 있다 할 것이다.

일반적으로 공공은 조례에서 소형주택 건설의무비율의 적용을 강제하고 있다. 일례로 K도는 과밀억제권역과 과밀억제권역 외의 지역에서 시행하는 사업에 대해 법적상한용적률에서 정비계획에서 정해진 용적률을 뺀 용적률의 100분의 50을 소형주택으로 건설하도록 의무화하고 있다(제14조의2). 그리고 이는 공공이 정비계획용적률을 법적상한용적률에 미치지 못하는 부분을 정하여 소형주택을 일정 비율 건설하도록 하는 규정이 되어, 대부분의 공공이 정비계획용적률을 법적상한용적률에 미치지 못하게 규정하는 근거가 되고 있다는 것이다.

따라서 사업시행자가 부담하는 각종 부담부분을 통일할 필요성이 대두되고, 정비사업지의 토지등소유자들의 사유재산을 기부채납하는 정비기반시설 및 토지 등의 귀속으로 사업시행자의 일방적인 부담이 되는 사례는 최대한 제한되어져야 하며, 이를 위해 공공은 사업시행자에게 법적상한용적률을 보장하여야 한다.

일부 공공이 변형적으로 정비계획용적률을 법적상한용적률까지 인정하는 사례도 있으나 여기서는 소형주택 건설의무비율이 폐지되어야 하는 측면에서 정비계획용적률을 정의하여야 한다. 정비계획용적률이 법적상한용적률과 동일 또는 그 이상이면 법적상한용적률에서 정비계획으로 정해진 용적률을 뺀 용적률이 제로가 되거나 마이너스가 되어 사업시행자가 부담해야 하는 소형주택은 없어지기 때문에 K도의 조례는 유명무실해지는 것이다.

하지만 정비계획용적률을 상향하는 방법에 있어 문제가 있을 수는 있다. 일례로 사업시행자가 부담하는 정비기반시설 및 토지 등의 기부채납에 따른 인센티브가 법적상한용적률에 미치지 못하는 경우 사업시행자는 반드시 소형주택을 건설하여야 하기 때문이다. 그런데 일반적으로 정비사업에 있어 사업시행자가 부담하는 부분은 추상적인 자료에 따른 것이거나 공공의 일방적인 결정에 따른 것으로, 공공이 정비계획용적률을 적용하기 위한 기준용적률을 너무 낮추고 있다면 정비계획용적률의 상향도 의미가 없어질 수 있으므로 우선적으로 기준용적률이 상향되어야 한다.

사례로 제3종 일반주거지역의 경우를 예로 들면, 해당 사업시행자가 적용받을 수 있는 법적상한용적률은 300%이다. 그런데 공공이 기준용적률을 220%로, 정비계획용적률을 280%로 제한한다면, 사업시행자는 반드시 소형주택을 일정 비율 건설하여야만 한다. 하지만 해당 공공이 용적률을 상향하여 기준용적률을 250%로, 정비계획용적률을 300%로 한다면, 사업시행자는 공공이 운용하고 있는 인센티브제인 정비기반시설 및 토지 등의 기부채납 정도에 따라 정비계획용적률을 300%까지 적용받을 수 있으므로 소형주택의 건설 의무는 발생하지 않는다 할 것이다.

그럼에도 불구하고 공공은 도시정비법 제4조의4(기본계획 및 정비계획 수립시 용적률 완화)에서 공공이 정비사업의 원활한 시행을 위하여 기본계획 또는 정비계획을 수립하거나 변경하고자 하는 경우, 조례로 정한 용적률에도 불구하고 법률에 따른 용적률의 상한까지 정할 수 있다고 규정하고 있으나, 이를 도외시하고 정비계획용적률을 지나치게 하향하여 상향에 따른 인센티브제의 적용 기준 및 비용 부담을 가중하게 하여 사업시행자가 건축심의 과정에서 정비계획용적률의 상향 적용을 어렵게 하고 있을 뿐 아니라, 정비사업지의 특수성에 따른 용적률 적용 요인도 전혀 고려하지 않고 있다는 것이다.

하지만 최근 정비사업의 추세는 신축 건축물이 고층화되면서 주거공간이 넓어지고 있기 때문에 정비기반시설 및 토지 등을 기부채납하는 비율이 증가하고 있으므로 사업시행자가 정비계획용적률을 법적상한용적률까지 적용받는 것은 어렵지 않다 할 것이다. 따라서 소형주택 건설의무비율은 유명무실해졌고, 다른 한편으로 사업시행자가 부담하는 소형주택은 정비사업지에서 부담하는 각종 부담부분을 고려했을 때도 이중부담이라 할 수 있으므로 도시정비법에서 정하는 소형주택 건설의무비율 규정은 폐지되어야 한다.

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양홍건 조합장

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