요즘 경기가 좋지 않다보니, 상가를 임차한 임차인이 계약기간 중에 계약해지 방법을 묻는 질문이 가끔 들어오고 있다. 상가운영이 쉽지 않기 때문이다.
계약기간 중에 임차인이 계약을 해지할 수 있을까?
계약기간 도중에 생각할 수 있는 계약해지의 종류로는 약정해지, 채무불이행에 의한 계약해지, 합의해지 등이 고려될 수 있다.
따라서, 우선적으로는 계약서를 검토하여 약정해지 사유가 있는지 확인할 필요가 있다. 즉 계약서에 ‘어떠 어떠한 경우에 임차인이 일방적으로 계약을 해지할 수 있다’라는 취지가 있는지 확인하는 것이 필요하다(약정해지사유 검토).
그런데, 시중에서 사용되는 임대차계약서에는 이러한 약정이 적시된 계약서를 거의 볼 수 없다. 따라서, 임차인 사정으로 약정해지권을 행사하는 경우는 많지 않다.또다른 검토사항으로는 채무불이행에 의한 계약해지의 가능성인데, 특별한 사정이 없는 한 임대인의 채무불이행 사항을 찾기 어려워 이러한 계약해지도 인정되기 어렵다.
다만, 임대인은 임대물을 계약 존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지할 의무를 부담하므로(민법 제623조), 임대인이 위 의무를 위반하였다면, 구체적 사정에 따라 계약해지가 인정될 가능성도 있다.
합의해지라는 것도 있는데, 이는 말 그대로 임대인과의 합의가 전제되므로 임대인이 중도해지를 인정하지 않을 경우 임차인이 단독으로 중도에 계약을 해지할 수는 없다.
대부분의 임대인들이 새임차인을 들이면 나가도 된다는 태도를 보이고 임차인은 새임차인을 찾게 되지만, 중도에 계약을 해지할 마음을 먹은 임차인들은 대부분 새임차인으로부터 받을 수 있는 권리금도 포기하는 상황에 이를 정도로 영업이 되지 않은 경우이므로 합의해지 방식도 쉽지 않다.
최악의 방법은 월세를 지속적으로 내지 않아 임대인이 차임연체를 이유로 계약해지하는 것을 유도하는 것인데, 이러한 방법을 쓴다고 해도 임대인이 계약해지권을 발동하지 않으면 계약기간 중간에 나오기가 어렵다(임의로 나올 수는 있겠지만, 계약기간 동안의 월세를 지급해야 한다는 것).
권리금회수기회요청권이 생겼음에도 불구하고, 권리금 회수기회를 사용조차 못할 정도로 영업이 안되는 경우가 발생할 수 있음을 임차인들이 인식할 필요가 있다. 이러한 상황을 전제하여 임대차계약체결시 임차인이 계약을 해지할 수 있는 특별한 사정을 미리 계약서에 적시하는 것도 하나의 방법이 될 수 있다(약정해지 사유의 명시).
이승주변호사
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