- 도시개발 흐름에 따라 투자하라 -
수출호경기 뒤에는 내수경기가 도래하는 실물경제 흐름에 따라 작년, 올해 반도체 수출호경기에 이어 내수 시대를 맞으니 신 정부의 내수 부양책이 속도를 내고 있다. 실물경제 논리에 따르면 내수 시대는 곧 부동산 시대이다.
문재인정부의 실물경제는 내수로 갈 수 밖에 없다. 아니 그 어떤 정부가 들어서더라도 작금의 실물경제 흐름은 내수다.
내수 시대는 내수관련주인 소비주(유통주, 여행주 등)와 부동산이 활황을 띄는데 이러한 경제 논리에 따라 부동산시장은 지역에 따라, 저평가 여부에 따라 호황을 누릴 것으로 전망된다.
부동산시장 내부를 깊숙히 들여다 보면 강남권 부동산, 특히 강남권재건축 등은 2013년 하반기부터 2016년까지 3년 이상 대세상승하여 이제 쉬어가야할 단계에서 작년 11.3 부동산대책이 나와 상승세가 주춤거렸으며 재건축 초과이익 환수제란 악재가 터져나와 이제 더 이상의 집값 상승은 기대난이 아닌가 한다.
부산 해운대구 등 역시 작년에 집값이 폭등하여 강남권재건축 등과 함께 이제 더 이상의 집값 상승은 기대난이다.
반면 서울 노원구 상계동과 도봉구 창동은 문재인정부의 도시개발 정책인 도시재생사업으로 향후 서울 부동산시장을 선도할 것으로 보인다. 향후 서울 부동산 투자 1순위 지역은 노원구 상계동과 도봉구 창동 도시재생사업지가 아닌가 한다.
필자가 보건데 강남 집값 상승은 이제 거의 막을 내린건 아닌지, 개별 재건축 호재가 있는 아파트는 재료에 따라 상승할 것이나 전체적인 흐름을 놓고 볼때는 강남 시대에서 강북 시대로 바톤을 넘겨줘야 할 때가 된 것 같다.
노원구 상계동.도봉구 창동 일대의 호재로는 강북 제2코엑스, 2만석이 넘는 서울 최대의 동북아 공연장인 서울 아레나 건설계획으로 직주근접이 된다는 점, 서울 동남.서남.동북.서북권역 중 노원구 상계동.도봉구 창동이 속해있는 동북권 상업지역을 최대로 확대한다는 점, 재건축 30년 년수 도래 등의 호재로 서울 동북권 지역의 중심지인 이 노원구 상계동.도봉구 창동 일대 부동산이 수십년만에 용틀임하게 된다. 2013년 하반기부터 상승하기 시작한 강남권재건축과는 달리 이 노원구 상계동.도봉구 창동 일대은 작년 하반기부터 상승하기 시작하여 아직 상승 여력이 충분하다.
강남 개발의 역사를 돌이켜 보면 강남은 1970년대 여의도, 반포, 영동지구, 압구정동 개발 등을 시작으로 하여 1980년대 개포지구, 대치동, 송파 86아시안선수촌.88올림픽선수촌 아파트 건설 등으로 뻗어나갔고 1990년대 수도권1기 대표 신도시인 분당신도시 입주와 2000년대는 외곽지 신도시에서 도심회귀개발에 따라 강남구 도곡동 타워팔레스, 삼성동 아이파크 등 초고층아파트 건설로 초고층아파트 시대가 열렸고 2000년대 후반부 서초 재건축아파트의 부상, 2013년 하반기부터의 압구정 재건축아파트 부상으로 강남권 개발은 외곽지, 도심할 것 없이 40여년동안 개발이 거의 두바퀴 돌았다. 또 2000~2010년대에 걸쳐 수도권2기 신도시인 판교, 위례, 동탄, 광교신도시 등이 건설되기도 했다.
강남권 개발이 거의 마무리되고 이제 더 이상 대규모 신도시 건설을 하지 않겠다는 정부 발표에 따라 앞으로 서울 도시개발은 옛도심인 서울 강북 도시재생사업으로 갈 수 밖에 없다.
서울뿐만아니라 지방 대도시도 앞으로는 도시재생사업이 전국 도시개발 및 부동산시장을 주도할 것이다. 도시재생사업 이는 시대적 도시개발 소명이다.
신 정부에서 도시재생사업의 필요성을 적극 강조하고 있는데 이 도시재생사업은 이미 올 1월부터 정부에서 그 필요성을 인식하고 있었다.
여기서 우리는 올 1월에 발표한 전국 18곳 선도 도시재생사업 본격 착수를 눈여겨보지 않을 수 없다.
올 1월 발표에 의하면 도시재생사업은 도시경제기반형과 근린재생형으로 나누는데 도시경제기반형 해당 지역은 서울 노원.도봉구(수도권 동북부 320만 일자리문화중심, 창동.상계 신경제중심지)와 대구 서.북부(New Daegu Gate 서대구 재창조) 서대구역세권 개발 등이고 근린재생형 해당 지역은 부산 영도구(문화와 기술로 융합된 영도가치 창조) 등이다.
국가 지원이 확정된 지역은 △서울 창동·상계 △대구 서·북구 △부산 영도구 △울산 중구 △충북 충주시 △경북 안동시 △경남 김해시 △서울 용산구 △서울 구로구 △부산 중구 △부산 강서구 △부산 서구 △인천 강화군 △경기 부천시 △강원 춘천시 △전남 나주시 △충북 청주시 등이다. 이 중 서울 창동·상계, 대구 서·북구, 충북 청주시 등 3곳은 도시경제기반형으로 추진되며, 나머지 15곳은 근린재생형으로 추진된다.
정부에서 대규모 신도시 건설을 하지않겠다는 발표를 하고 이제 도시개발은 도심개발로 갈 수 밖에 없다는 시점에서 위 서울 창동·상계와 대구 서.북부 등 전국 18곳 도시재생사업 본격화를 올 1월에 발표했다.
이는 곧 1970년대부터 개발이 집중된 강남 개발을 뒤로하고 강북 개발, 도시재생사업이 필요한 시점에서 이 도시재생사업을 본격화해 우리는 앞으로 이 도시재생사업지를 주목하지 않을 수 없다.
위 발표에 의하면 서울에서 가장 규모가 큰 도시재생사업 지역은 노원구 상계동.도봉구 창동이며 지방에서 가장 규모가 큰 도시재생사업 지역은 대구 서.북구 서대구역세권이다.
이 발표에 의하면 서울 도시개발은 강남에서 강북으로 진입하는 시점에 서울 노원구 상계.창동이 그 선두에 있고 대구 도시개발은 동대구에서 서대구로 진입하는 시점에서 대구 서.북구 서대구역세권 개발이 그 선두에 있다.
이러한 서울, 대구의 큰 도시개발 흐름에 따라 앞으로 서울 강북 노원구 상계.창동과 대구 서.북구 서대구역세권이 부상하고 있어 이들 도시개발 흐름에 따라 앞으로 이들 지역의 부동산 가격은 크게 뛸 것으로 전망된다.
서울은 크게 강남과 강북 개발이 양분되어 있슴을 익히 잘 아실테고 지방광역시 대구의 큰 도시개발 흐름은 대구 금호강을 기준으로 하는 강남, 강북이 아니라 동대구, 서대구 KTX역을 기준으로 하는 동대구, 서대구이다.
진흙속에서 진주를 찾는다는 부동산 투자 격언이 있는데 도시개발따라 부동산 투자를 한다면 성공 투자할 것이다.
대구 동대구역 배후지역은 동구, 수성구이고 서대구역 배후지역은 서구, 달서구이다. 수성구에 범어네거리, 경신고가 있다면 달서구에는 죽전네거리, 영남고가 있다. 경신고와 영남고는 명문고이다. 수성구, 경신고와 달서구, 영남고는 지리적으로 기가막히게 동, 서 대칭을 이룬다. 경신고 인근 기존 50평근접 아파트값은 8~9억하는 반면 영남고 인근 기존 50평근접 아파트값은 3~4억원에 머무르고 있어 이들 지역의 아파트값은 아직 많이 저평가되어 있는게 아닌가 한다.
부동산 투자는 무릇 도시개발의 큰 흐름을 따라야 성공 투자할 수 있다.
서울 도시개발의 큰 흐름은 노원구 상계.도봉구 창동 일대이고 대구 도시개발의 큰 흐름은 대구 서.북구 서대구역세권이다.
아무리 부동산경기가 안좋더라도 되는 놈은 된다.
전국 도시개발, 부동산시장의 큰 흐름을 놓고볼때 앞으로 크게 뜰 지역은 서울 노원구 상계.도봉구 창동과 대구 서.북구 서대구역세권 그리고 2018년 2월 평창동계올림픽관련 부동산인 강릉.속초.동해시이다.
서울, 대구 도시개발의 큰 흐름은 강북 노원구 상계.도봉구 창동이고 서대구역세권이다.
이들 지역을 예의주시해 보시라~ 그러면 부동산 투자로 크게 성공하리라~
재테크맨 이주호
J man investment
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