대한민국 부동산시장이 ‘시계(視界)제로’에 빠지고 있다. 부동산시장이 과거처럼 주로 지역적 차별화현상없이 전체적으로 움직이는 추세가 사라지고 지역별, 단지별, 수급별 차이가 두드러지고 있는 추세가 된데다 새정부의 정책도 상당한 변화가 예상되는 정책들이 주를 이루고 있고 이러한 정책들을 새정부가 현재 검토중이며 정책들을 시장에 늦어도 8월말까지는 내놓겠다고 발표를 한 상황이라 투자자들과 실수요자들 모두 향후 시장이 어떻게 흘러갈지 혼란은 더 가중되고 있다.
새정부는 과거 참여정부시절의 전방위적이고도 고강도의 규제책이 시장에 부작용을 양산한 학습효과를 잘 알고 있고 이번에는 그러한 정책적 실책을 최소화하기위해 정책적인 정밀성을 한층 높여 전국적으로 무분별하고도 무차별적인 대책대신 지역별로 나눠 부작용까지 보완할 수 있는 세밀한 ‘타겟팅 정책’을 내놓을 가능성이 높은데, 이유는 현재 부동산시장이 지역별, 수급물량별로 완전히 국지적인 양상을 띠며 과열지역과 그렇지않은 지역이 확연하게 다른 상황에 놓여있기 때문이다. 새정부의 고민이 여기서 시작된다고 봐도 과언이 아닐 것이다.
새정부의 예상 부동산정책은 전방위적이고도 무차별적인 정책은 사용할수도 없거니와 사용해서도 안되는 상황임을 정책입안자들이 누구보다도 더 잘알고 있기 때문에 정책은 맞춤형형태로 나올가능성이 크다. 투기가 성행하거나 우려되는 지역을 중심으로는 이에맞는 처방전을 내릴것이고 그렇지않은 지역에까지 규제카드를 전방위적으로 쓸수는 없을 것이다.
팔다리에 일부 화상을 입은 환자에게 손과 발의 화상부위를 중심으로 처방하는 것이 순리이지, 멀쩡한 머리와 복부에까지 강한 화상약을 사용할 필요가 없는 것과 마찬가지다. 만약 그런상황까지 간다면 팔다리는 증상이 호전될지모르지만 머리와 복부는 원래의 상태보다 좋아질 리가 없다. 부작용만 생길뿐이다.
새정부는 이점을 명확하게 인지하고 있기 때문에 과거 참여정부시절에 내놓은 전방위적이고도 전체적인 일괄규제카드는 사용하기가 힘든 것이다.
새정부 출범이후 단기간 급등한 지역은 대한민국 전체지역을놓고보면 강남권 재건축초과이익환수제를 피해가는 재건축단지 위주의 국지적이고도 제한적인 현상이다. 지방대도시권이나 지방권의 부동산시장은 지금의 서울권 및 강남권 시장과는 확연히 다를정도로 냉각되었거나 냉각되고 있다.
또한 수도권의 경우에도 강남권의 단기 상승세와는 거리가 먼 대규모 입주물량이 몰린 지역들도 적지않다. 심지어 세종시의 경우에는 최근 역전세난이 해소되는가 싶더니 또다시 입주물량이 늘어남에 따라 역전세대란을 겪고 있는 와중인데도 가격은 상승하는 모양새를 보이고 있다.
다시말해 전국의 부동산시장이 한덩어리로 움직이는 것이 아닌, 각각 따로따로 움직이며 매매시장과 전세시장의 ‘따로국밥식’의 디커플링 현상도 소위 ‘케바케(케이스바이케이스)’형태로 다원화되고 있는 것이다.
이런 상황에서 정부가 규제책을 내놓는다는 뉴스들이 여기저기서 나오다보니 실수요자들의 혼란만 가중되는 셈이다. 언론이 새정부의 대책에 대해 아직 확정되지도 않은 상황에서 너무 설레발을 치는것도 혼란가중의 원인이되고 있다.
일부 언론을 보면 마치 대한민국 전국이 투기장이고 폭등장이라서 새정부가 참다못해 규제칼날을 꺼내놓는것처럼 기사화되기도 한다. 현재 시장은 완전히 따로국밥의 케바케 시장인데 이러한 상황을 간과하거나 무시하고 전국토가 과열인것처럼 보도하는경우가 적지 않은 것이다. 시장혼란이 가중되는 이유다.
매매시장이 아닌 주택임대차 시장에 관하여서는 어제 모 공중파 방송에서 단독보도라고 하면서 ‘전세 2+2’ 기사가 지상파 방송을 탔다. 이 기사 하나로 대한민국 임대인과 임차인의 거의 대부분의 사람들이 “이렇게 되면 어떻게 되는거지?” 하며 머릿속이 복잡해지고 혼란에 빠지고 있는 상황들도 연출되고 있다.
새정부가 검토중인 사항을 마치 제도의 세부내용이나 부작용완충장치등의 내용없이 임대인=4년봉사, 임차인은 4년 황제임차인 등식으로 오인될 수 있는 내용으로 그것도 바로 시행될것처럼 보도되니 임대차 시장의 참여주체들(임대인,임차인모두)만 머릿속으로 이해득실을 계산하느나 밤을 셀정도의 진풍경이 벌어지고 있는 것이다.
심지어 설사 이러한 정책이 시행되더라도 시행일 이후에 적용되는 제도여서 시행일이후(시점에)에 계약하는 임대차 물건에만 적용되는데도 이러한 부분을 모르고 시행일 이전 계약된물량에도 2+2가 적용되는것으로 생각하여 현재 전세를(=주로 입주물량이 많아서 초기에 상당히 저렴하게) 주고 있는 임대인들이 전세만료가 곧 다가오는데 전세금을 시세에 맞게 받아야 하는데 2+2제도가 시행되면 5%밖에 못올려받는 것이 아닌가 하는 걱정으로 밤사이 냉가슴을 앓았고 지금도 앓고 있다는 진풍경까지 벌어지고 있는상황이다.
임대차시장에 적용하는 제도는 상당히 신중하게 검토되어야 하고 정부는 이에대한 검토를 주먹구구식으로는 하지않을것임은 자명한 사실이다. 법개정이 필요한 사안이라 국회통과까지 일정한 시일도 필요하고, 그 기간동안에 미처 정책입안자들이 놓쳤던 예상부작용들에 대한 논의나 기사들이 나오면서 정책은 세부적으로 수정보완되면서 도출될것이라 시간이 소요되는상황임에도 시장은 마치 지금당장 시행이 되고 시행이 되면 시장이 이렇게 될것이라고 제각각 주장하는 글들이 쏟아져나오니 대다수 일반인들은 머릿속이 정신이 없어지는 것이다.
그리고 아직 대책이 나온 것이 아닌데도 대책이 시행되었다는 것을 전제로 각종 인터넷 부동산커뮤니티에서는 온통 이러한 정책의 영향이 이럴 것이다 하면서 ‘춘추전국시대(春秋戰國時代)’보다도 더한 난상토론과 이러한 제도에 따른손익을 계산하거나 ‘내의견이 정답이다’는 논조의 아수라장같은 글들이 난무하여 글 하나에 일희일비하며 가슴을 졸이거나 안도하거나 하는등의 혼란이 더욱 가중되고 있는 것이다.
상가임대차 시장의 경우에도 어제 뉴스에 의무임대기간 5년에서 5년을 더 늘린 상가임대차 5+5 제도에 대한 기사가 나오기도 했다. 주택임대차시장과 상가임대차시장은 서로의 이해관계가 분명한 시장이라 새정부에서 무차별적이고 징벌적인 제도를 과거처럼 전방위적으로 시행하기보다는 시장의 의견을 어느정도 담아 수정보완하면서 정책을 시행할 가능성이 크다.
따라서 정부정책이 나오기도 전에 검토단계에서 뉴스에서 흘러나오는 기사 하나하나에 이제 시장이 곧 절단날것이라거나 혹은 이와 반대로 시장이 ‘보이지 않는 거대한 손(시장경제)’에 의해 정부정책이 곧 역공(=부작용에 의한 반대효과/풍선효과등)을 받게될 것이다’와 같은 양분법적인 생각은 판단을 그르치는 가장 위험한 생각이 될 수 있다. 지금은 정부가 검토중인 정책에 대해 차분히 추이를 지켜보는 것이 현명하다. 정부대책이 어떤내용으로 어떤 강도로 어디를 중심으로 나올것인가는 아직 기다려봐야 한다.
정부도 시장혼란과 불확실성을 없애기 위해 가급적 신속하게 부동산시장을 정확하게 진단하고 진단에 맞는 처방전을 내놓아 부동산시장 대혼란의 시기를 하루빨리 종식시켜야 한다.
특히 금융권이 대출금리 인상과 보조를 맞추지않고 1%대 저금리 예금을 고집하는 금융권의 지도감독을 철저히 하는것도 이번 대책에 포함시켜야 한다. 예금금리 1%초중반대 금리로는 시중의 1천조가 넘는 유동성을 흡수하기 불가능하고 결국 돈의 흐름이 부동산시장으로 흘러들어갈 수밖에 없는 구조적인 환경을 양산해놓고 있는 상황이기 때문이다.
새정부의 현명하고도 신속한 대책으로 대혼란에 빠져드는 부동산시장을 안정시키고 징벌적규제 일변도가 아닌 시장의 정상화와 실수요중심의 대책이 적어도 3년이상은 갈 수 있는 대책을내놓기를 기대해본다.
-김부성, [부동산자산관리연구원] 대표 / 부동산학박사
-네이버카페:[김부성의 부동산 스터디] http://cafe.naver.com/bootechhospital
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