문재인 정부 첫 부동산대책 나오다
급등하는 서울 주택시장을 잡기 위한 문재인 정부의 첫 부동산대책이 발표되었다.
6.19 부동산대책 어떤 내용이 담겼고 과연 주택시장의 과열을 잡을 수 있을지 알아보도록 하자.
6.19 대책 어떤 내용이 담겼나
6.19 대책의 주요 내용은 대출과 청약규제이다.
대출규제강화를 전 지역 적용이 아닌 청약조정대상지역에 대하여 10%P씩 강화하여 LTV(총부채상환비율) 70% -> 60%, DTI(총부채상환비율) 60% -> 50%로 조정하였으며 중도금대출도 DTI가 적용이 된다.
다만 부부합산 연소득 6천만원(생애최초구입자 7천만원), 주택가격 5억 원 이하, 무주택 세대주는 예외로 LTV 70%, DTI(60%) 그대로 인정하기로 하였다.
청약규제는 기존 37개 청약조정대상지역 중 강남4구만 적용했던 소유권이전등기시까지 전매제한을 서울 전 지역으로 강화하였고 청약조정대상지역도 경기 광명시, 부산진구, 기장군 3개를 더 추가해서 총 40개 지역으로 확대적용 하였다.
그리고 또 하나 눈에 띄는 것이 재건축규제인데 과밀억제권역에서는 최대 3채, 그 외 지역은 소유 주택 수만큼 분양을 받을 수 있었지만 청약조정대상지역의 재건축 조합원은 1주택만 허용이 된다. 단 예외적으로 소유한 기존주택의 가격과 주거전용면적에 따라 2채가 가능할 수도 있는데 2채 중 1채는 전용면적 60㎡이하여야 하고 2채의 전용면적 합이 기존 주택의 전용면적을 넘을 수는 없다.
당초 예상되었던 투기과열지구는 다음카드로 미루고 전매제한, 1순위 자격요건 강화, 대출규제, 재건축 조합원 주택 수 강화 등 투기과열지구에 포함된 규제를 청약조정대상지역에 적용을 한 것은 미국 금리인상 등 경제에 주는 충격을 최소화 하고 실수요자의 피해를 줄이면서 과열은 잡겠다는 정부의 고민을 엿볼 수 있다.
6.19 대책은 부동산시장과열을 잡을 수 있을까
안타깝지만 6.19 대책으로 현재 과열된 주택시장을 잡기는 어려워 보인다.
먼저 대출규제의 경우 금융감독원장의 1년 행정명령인 DTI, LTV 규제강화는 7월말 일몰시한으로 이미 규제강화가 예정된 상황이었고 이미 박근혜 정부 시절부터 가계부채를 억제하기 위하여 꾸준히 대출규제를 하면서 최근 주택시장 과열을 불러온 투자패턴은 문턱이 높아진 대출이 아니라 계약금으로 투자가능 한 분양권투자와 대학생까지 뛰어들고 있는 전세를 끼고 하는 갭 투자 등 소액 투자이다.
물론 전매제한 강화로 분양권 투자열기가 꺾일 수는 있지만 청약조정대상지역이 아닌 지역으로 풍선효과가 생길 수 있고 서울 못지 않게 과열이 심한 부산의 경우에는 청약조정대상지역에 포함되었음에도 법적인 문제로 민영주택에 대하여 전매제한이 적용되지 않고 있다.
서민주거안정을 위하여 DTI가 적용되지 않는 않는 전세자금대출을 받은 세입자의 전세금을 끼고 투자하는 갭 투자를 잡기 위해서는 대출규제가 아니라 다주택자에 대하여 보유세와 양도세(양도세율과 비과세 거주요건) 강화를 해야 할 것이다.
한번 과열된 부동산시장 분위기가 6.19대책 한번으로 꺾이지는 않겠고 다시 과열이 될 가능성이 높지만 과열이 지속될수록 점점 더 강력한 규제들이 나오면서 규제누적이 될 것이기에 안정성을 높이는 투자전략을 세울 필요가 있겠다.
부동산칼럼니스트 김인만소장
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