지금 어쩔 줄 모르는 사람들에 대한 조언
지난해 봄 전세 만기가 도래했던 K씨는 전세금을 5천만 원이나 올려달라고 하는 집주인의 전화를 받고 이런 식으로 전세금을 계속 올려줄 수는 없을 것 같아 집을 살까 심각한 고민에 빠진 적이 있다. 하지만 전세금에 대출을 받아 보태도 마음에 드는 집을 사기에 부족한 데다 집값이 오르지 않고 떨어질 거란 얘기도 많아 망설이다가 결국 구입을 포기하고 말았다.
하지만 이후 집값은 계속 올랐고 전세금도 많이 올랐다. 문재인 정부가 들어서서 6.19 대책이 발표됐어도 집값은 떨어질 생각을 하지 않고 분양시장에는 사람들의 발길이 이어지고 있다. K씨는 이대로 있다간 내 집 마련도 못하고 쪽박 차는 건 아닌지 가슴이 타들어가는 느낌이다. 하지만 지금 집을 샀다간 상투를 잡는 건 아닌지 걱정도 되어 이러지도 저러지도 못하고 불면의 밤을 보내고 있다.
K씨처럼 집을 사려고 하다가 구입을 하지 않았던 사람들 중 상당수가 집값이 계속 오르고 있는 것을 보면서 ‘멘붕’에 빠져 있다. 집값이 하향안정세로 돌아설 것이란 전망을 믿고 집을 구입하지 않았는데 이 전망이 여지없이 빗나갔기 때문이다.
내 집 마련을 하지 못한 사람들 중 자금 여유가 있는 사람들은 늦었지만 지금이라도 집을 구입하는 것이 좋을 것 같다. 집값은 저금리 현상에 따라 앞으로도 3, 4년은 지속적으로 상승할 것이 분명해보이기 때문이다. 또한 서울 등 대도시의 전세금도 상당한 기간 오를 것이 확실하므로 전세로 계속 사는 것은 주거 안정에 별 도움이 되지 않는다.
만약 정부가 부동산 시장을 규제하기 위해 더욱 강력한 대책을 내놓는다면 집값 상승세는 어느 정도 꺾일 것이다. 하지만 저금리가 지속되는 한 정부의 정책이 부동산 시장의 흐름까지 이길 수는 없다. 만약 집값이 언젠가 하락한다고 생각해 집을 사기가 꺼려진다면 택지개발지구보다는 도심의 역세권 등 입지가 좋은 곳의 주택을 구입하면 된다. 집값이 하락한다면 ‘저수지 이론’에 따라 지방이나 수도권부터 가격이 떨어지므로 서울 도심의 주택은 비교적 안전하기 때문이다.
대출을 받더라도 너무 무리하게 많이 받는 것은 바람직하지 못하다. 지금은 금리가 낮지만 앞으로 기준금리가 인상되면 대출 금리도 올라가므로 가계 부담이 커지기 때문이다. 자금에 여유가 없는 사람들은 수도권의 아파트보다는 서울 도심의 역세권 빌라 등을 고려해보는 것도 한 방법이다.
전세로 계속 사는 것은 바람직하지 못하다. 전세금이 계속 오를 것이 분명하기 때문에 자칫 하면 전세난민이 될 수 있다. 게다가 인플레이션에 의해 가만히 앉아서 전세금을 조금씩 까먹게 되고 재테크할 수 있는 여유 돈이 없기 때문에 지금의 형편에서 조금도 나아질 수 없다.
자금이 부족해서 전세로 살아야 된다면 월세나 반전세로 전환하는 것을 과감하게 생각할 필요가 있다. 당장 생돈이 나간다고 생각해 손해 같지만 따져보면 장점이 더 많다. 전세금을 활용해서 월세 부동산 등에 투자할 수 있기 때문이다. 잘만 하면 월세를 충당할 수 있는 수입을 올릴 수도 있다. 전세로 살게 되면 재테크를 할 수 없지만 월세부동산 등에 투자하면 자산 가치 증식도 달성할 수 있다. 또한 반 전세나 월세로 살면 집주인이 터무니없이 집세를 올리는 일이 없기 때문에 전세로 살 때보다는 주거가 안정될 수도 있다.
예를 들어 3억 원의 전세를 살고 있다고 생각해보자. 2년 후 집주인이 전세금을 3천 만 원 올려달라고 하면 이 3천만 원을 올려주는 일도 버거울 것이고 자칫 하면 전세 대출을 받아야 한다. 이런 실정이니 재테크는 엄두도 내지 못한다.
3억 원 짜리 전셋집은 1억 원에 100만 원 혹은 2천만 원에 150만 원에 구할 수 있다. 그렇게 되면 2억 8,000만 원이나 2억 원의 종자돈이 생기게 되어 부동산 등에 투자할 수가 있다. 여기서 4∼5%의 수익률을 올린다면 월세 부담이 한결 줄어들게 된다. 게다가 월세 수입이 오르게 되면 자산가치도 상승하는 효과가 생기게 된다.
여유자금이 있는데 어디에 투자할지 몰라 망설이다가 기회를 놓친 분들은 지금이라도 부동산에 투자하는 것이 현명하다. 저금리 시대에는 어쨌든 현금으로 재테크하는 것은 수지가 맞지 않기 때문이다.
지금 투자할 만한 부동산은 크게 세 가지로 압축된다. 전세를 끼고 투자하는 갭 투자, 강남 4구의 재건축 아파트, 월세가 고정적으로 나오는 부동산이다. 갭 투자를 하려면 전세금과 매매가의 차이가 크지 않은 물건 중에서 전세금이 2년마다 꾸준히 상승하는 곳이어야 한다. 그러자면 수도권보다는 도심, 도심 중에서도 역세권이나 입지가 좋은 곳의 주택이어야 할 것이다. 자금 여유가 없다면 아파트를 고집하지 말고 강남이나 용산, 마포 등의 잘 지어진 신축빌라를 찾아보는 것이 현명하다.
재건축아파트는 비록 많이 올랐다고는 하지만 워낙 입지가 좋아서 앞으로도 더 오를 게 분명하다. 다만 사업 진행 속도가 느린 곳은 장기간 자금이 묶이게 되어 밖으로 벌고 안으로 밑지게 되므로 비록 비싸더라도 진행 속도가 빠른 단지를 찾는 것이 좋다. 사업시행 인가가 난 곳들은 사업이 성공할 가능성이 높은 곳이므로 비교적 안전하다.
시장이 불확실할수록 부자들은 시세차익보다는 고정적인 수입이 창출되는 부동산을 선호한다. 경기가 침체되고 고용 정년이 불확실할수록 수익부동산의 인기는 더 좋아질 것이다. 월세부동산은 현재의 수익률도 중요하지만 미래 가치도 중요하다. 임대료가 상승해야 자산가치도 증식되기 때문이다. 그러기 위해서는 유동인구가 증가할 수 있는, 입지가 좋은 곳에서 부동산을 찾아야 한다.
장인석대표
경희대 언론정보학과 졸업
83-98년 동아일보사 기자
현재 착한부동산투자연구소 대표
중앙일보조인스랜드, 매경인터넷, 부동산써브 상담위원 및 칼럼니스트, 부동산 전문가 멤버십 '심코' 전문위원, RTN 부동산TV
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