중국 송나라 때 주신중(朱新仲)이라는 유명한 인물이 있었다. 그는 평소 사람이 살아가는 데는 꼭 필요한 다섯 가지의 계획이 있어야 한다는 말을 했는데 이를 세시오계(歲時五計)라 한다.
생활을 어려움 없이 꾸려나가야 하는 생계(生計), 건강을 유지해야 하는 신계(身計), 가정이 화목해야 하는 가계(家計), 노후를 안전하게 보내야 하는 노계(老計), 죽음을 슬기롭게 맞아야 하는 사계(死計) 등 어느 것 하나 소홀이 할 수 없는 것들이다.
어떻게 살아야 이 다섯 가지를 다 이뤄낼 수 있을까? 돈이 많다고 되는 일도 아니요, 땡전 한 푼 없이 이룰 수 있는 일도 아니다. 돈복, 건강 복, 부부 복을 다 잘 타고나야 하는데 이 세상에 그럴 사람이 몇이나 되리오.
세시오계는 승용차 타이어 다섯 개다. 타이어 없는 자동차는 아무리 멋이 있고, 잘 꾸몄어도 고물덩어리일 뿐이다. 당신은 타이어 네 개와 스페어타이어 한 개를 준비하기 위해 지금 이시간도 부동산 공부를 하시겠지. 그리고 어느 부동산에 투자할까 고민하고 계시리라.
부동산투자는 집을 알고, 땅을 아는 게 순서다. 그런데 요즘 사람들은 집밖에 모르고, 집으로 종합선물세트를 만들려고 애를 쓴다. 집으로만 타이어 다섯 개만 준비하려고 하기 때문에 집값은 오르고 있는 것이다. 조심하시라. 달이 차면 기우는 게 세상이치다.
2015년 인구주택 총 조사결과에 의하면 우리나라 주택의 총수는 1천 637만 호다. 이 중에 빈집은 107만 호다. 인구는 점점 줄어드는데 입주물량은 넘쳐난다. 2-3년 후 당신도 입주할 새 아파트가 있으리라. 대출을 받지 못하거나, 살고 있는 집을 팔지 못하거나, 세입자를 구하지 못하면 계약을 포기할 수 있다.
부동산투자는 이럴 때 손해를 보게 돼있다. 분양받아놓고 입주를 못하거나, 매수계약을 해놓고 중도금이나 잔금을 치루지 못하거나, 애써 사놨으나 사정이 안 돼 다시 팔아야 할 때에는 대부분 손해가 따르지 않던가.
우선 입주물량을 살펴보자. 2017년 전국 입주물량은 38만 가구요, 2018년 전국 입주물량은 44만 가구다. 이제는 새 집도 남아돌고 헌집도 남아도는 세상이 곧 오게 된다. 집을 많이 가지고 있는 사람은 집이 원수가 될 수 있다.
지금 서울에는 다닥다닥 붙어 있는 옛날 집들이 재개발만 눈이 빠지도록 기다리고 있는데 여름 지나고 가을, 겨울 지나 언제 아리랑 고개에 임이 오고, 진달래가 필까? 지금 55세인 중년은 70넘어야 꽃소식이 들릴 것이다.
몇 년 후엔 1기 신도시 30만 가구도 건물은 헐고, 상권은 죽고, 인구가 빠져나가 초라한 주거지가 될 수 있다. 재개발을 목적으로 외지인들이 사둔 집은 텅텅 비게 된다. 이제 주택은 꼭 필요한 곳에 내가 살집 하나면 족하다.
그렇다면 앞으로 어떤 부동산에 투자를 해야 할까? 칼럼을 쓸 때마다 드리는 말씀이지만, 토지에 주안점을 두시라. 승용차 타이어 다섯 개를 준비하는 마음으로 투자하면 손해도 보지 않고, 무리가 없을 것이다. 집이 있거든 2억짜리 땅 네 개를 사둬라.
당신도 월세가 나오는 부동산을 원하시는가? 그게 앞으로 남고 뒤로 밑질 수 있는 장사다. 5년 동안 월세 1억을 받았는데 건물 값이 1억이 내렸다면 크게 밑진 장사다. 그러나 개발예정지의 땅은 곱으로 뛰기 때문에 손해 볼 염려가 없다.
부동산투자는 우선 눈앞의 이익보다 인플레 방지차원에서 다뤄야 하고, 그 다음 시세차익을 염두에 둬야 한다. 땅도 땅 나름이다. 전혀 개발호재가 없는 곳은 항시 농지요, 산천초목일 뿐이다. 작은 개발일지라도 꼭 호재가 있어야 한다.
축구장 400배 크기의 삼성전자가 평택에서 시동을 걸었다. 이제 수 천 개의 하청업체들이 삼성반도체 단지와 10분 또는 20분 거리에 둥지를 틀 것이다. 전 지역이 산업단지로 뒤덮게 되면 이게 바로 상전벽해가 아닐는지?
평택항 차이나타운과 서해안복선전철 안중역 부근 공사도 박차를 가하고 있다. 투자처는 너무 어렵게 생각하면 할수록 찾기 어렵지만, 소문난 잔칫집에 가면 쉽게 얻어먹을 수 있듯이 공사 진행 중인 곳으로 가면 돈을 벌 수 있다.
부동산투자는 자신의 복도 있어야 하지만 운도 따라 주어야 한다. 복과 운, 그리고 자본이라는 3박자가 맞아야 하는데 그게 그리 쉽지 않다. 옛날 어느 농부가 일은 힘들게 해도 남는 게 없는지라 하루는 논둑에 앉아 신세한탄을 하고 있었다.
그때 마침 논둑길을 지나던 스님 한분이 농부의 하소연을 듣고 농부의 집을 한 번 구경하자고 했다. 농부는 스님을 모시고 자신의 집으로 가서 식사를 잘 대접했다. 식사를 마친 스님이 농부의 집을 둘러보더니 작은 주춧돌 하나를 빼라고 했다.
농부가 깜짝 놀라 주춧돌을 빼내면 집을 쓰러질 게 아니냐고 하였더니 스님은 그 주춧돌이 다이아몬드라고 일러 주었다. 농부는 하루아침에 갑부가 됐다. 복은 내가 스스로 모르는 법이다. 스님을 만나게 된 행운~ 이게 바로 인연이라는 것이다.
사랑은 조금 낮은 곳을 보고, 희망은 조금 높은 곳을 보면서 상대방을 이해하는 처지에서 살면 복은 저절로 들어온다. 부동산투자나 혼사나, 취업 등 중요한 일은 인연을 잘 만나야 한다. 당신에게도 곧 좋은 인연이 나타날 것이다.
글쓴이 : 윤정웅
21세기부동산힐링캠프)부동산카페)대표. http://cafe.daum.net/2624796
수원대 사회교육원 교수(부동산. 법률) 010-5262-4796. 031-681-6627
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