- 2010년대는 꼴찌들의 대반란 시대 -
푹푹찌는 뜨거운 여름이지만 이에 아랑곳하지 않고 아파트 분양 현장의 열기가 뜨겁고 주말 부동산 중개사무소의 하루는 바쁘기만 한다.
한여름에도 불구하고 분양 현장이나 부동산 중개사무소에 사람들이 많이 들락거리는 것을 보고 필자는 요즈음 부동산시장이 보통 뜨거운게 아니구나하고 실감하게 된다.
작년 11.3 부동산대책, 올해 6.19 부동산대책에도 불구하고 왜이리 부동산시장이 뜨거운지 필자는 나름 이해가 된다.
작금은 2000년대 노무현정부때의 대중국 조선.철강 수출호경기 이후 10여년만에 반도체호경기를 맞고 있다. 반도체호경기로 요즈음 코스피지수가 연일 상승 코스를 그리고 반도체관련주가 하늘높은줄 모르게 오르고 있다.
지나온 부동산시장을 자세히 들여다보면 1997년 12월 IMF 경제위기 이후 강남권 재건축아파트의 가격이 보통 오른게 아니다. 구체적으로 말씀드리자면 IMF때 강남구 압구정동 모 30평대 아파트값이 3억원하던게 오늘날 17억원을 호가하고 있다. 무려 8배나 폭등했다. 가히 살인적인 집값 폭등이 아닐 수 없다. 이 자금가지고 사업을 했으면 이만큼 돈이 불어 났을까 이 한가지만 보더라도 대한민국은 부동산공화국임에 틀림없다.
노무현정부때는 특히 강남권 집값이 폭등했는데 이는 1997년 12월 IMF 이후 국가경제가 전반적으로 취약한 상태에서 대중국 조선.철강 수출호경기가 도래하니 그래도 경쟁력이 있는 강남권 집값만 오른 측면이 있으며 오늘날의 집값 폭등은 서울 강남을 제외한 강북과 몇년전부터 집값이 폭등한 부산을 제외한 대구, 광주 등 나머지 광역시의 집값 폭등 시대가 아닌가 한다.
사실 서울 강남과 부산 집값의 폭등은 2013년 하반기, 2014년 부터 시작되었는데 오늘날 가히 살인적인 집값 폭등이다.
이 폭등지역의 집값을 잡기위해 정부에서 부동산대책을 내놓고 있는데 또 부동산대책이 나오면 결국에는 이들지역의 집값이 고개를 숙이지 않을까 한다.
반면 강남 집값과 상반되게 움직이고 있는 강북 노도강(노원구, 도봉구, 강북구) 중 노원구 상계동 집값은 6.19 부동산대책에도 불구하고 연일 신고가를 경신하고 있는데 이러한 현상은 6,19 부동산대책에 대한 풍선효과가 아닌가 한다. 상계동 집값은 6.19 부동산대책 이후 서울에서 최고의 상승률을 기록하고 있고 상계동 집값 폭등이 인근 월계동 등으로 확산되고 있다는 소식도 들려온다.
강남권 집값이 2013년 하반기 부터 올라왔는데 반해 노원구 상계동 집값은 2016년 하반기 부터 올라왔기 때문에 시기적으로 볼때 집값 상승에 대한 부담감도 덜하다.
2000년대가 IMF 이후 경쟁력이 있는 강남 집값 폭등 시대라면 2010년대는 IMF 이후에는 경쟁력이 없었지만 지금은 어느정도 안정권에 들어가 있고 경쟁력이 있어진 서울 강북과 지방광역시 대구, 대전, 광주, 인천, 울산 등 나머지 광역시 집값의 대반란 시대가 아닌가 한다.
강남권 집값이 오르는 것은 강남이기 때문에 그렇다는 말은 필자의 귀에는 쏙 와닿지 않는다. 강남이 선두주자이기 때문에 먼저 올라가고 나머지 지역은 시차를 두고 움직이 때문에 그러한 현상이 나타난 것으로 보인다. 코스피지수로 볼때 IMF때 500 이하에서 지금은 2400대로 4배 이상 올라왔으니 집값도 IMF때보다 4배 이상 올라와야 한다는게 필자의 소견이다.
서울 강남권 집값은 IMF때 비해 무려 8배나 올라왔지만 부산을 제외한 나머지 광역시 집값은 아직도 IMF때에 비해 배 약간 상회하는 정도에 머무르고 있다.
실물경제, 부동산경제 논리에 따라 이러한 지방광역시 저평가 아파트나 서울 변방 지역의 저평가 집값은 반도체호경기가 도래하는 오늘날 당연히 재평가받아야 한다는 것이 필자의 부동산경제 관점이다.
경제가 그만큼 성장하면 당연히 저평가 집값도 재평가받아야 하는게 아닌가
강남권 집값 폭등도 폭등이지만 요즈음 전국 부동산시장을 자세히 살펴보면 꼴찌들의 대반란이 무서울 정도다. 여기서 꼴지들이란 말 그대로 꼴찌가 아닌 소외된 지역을 말한다.
강남권과 부산 선두지역이 아닌 서울 강북과 지방광역시 대구, 광주, 대전, 인천, 울산을 편의상 꼴찌지역으로 규정지을때 이들 지역의 집값 움직임이 심상치 않다는 것이다.
서울 꼴찌지역은 서울 변방지역인데 나름대로 열거해 보면 노원구, 도봉구, 강북구, 중랑구, 영등포구, 구로구, 금천구가 그러한 지역에 속한다. 주말 이러한 지역의 부동산 중개사무소를 가보라 그야말로 호떡집에 불이날 정도로 바쁘다. 매물이 속속 소진되고 가격도 하루가 다르게 오르고 있다. 특히 도시재생 호재가 있는 노원구 상계동과 도봉구 창동의 집값 폭등은 무서울 정도다. 부동산 중개사무소에선 매물이 없어 거래를 못시킬 정도다.
대구 수성구 중대형아파트 집값이 최근 며칠사이에 1억원 이상 폭등했다는 소식이 들려오고 있고 수성구 변방지역 그리고 달서구 등 아파트도 매물이 속속 사라지는 등 집값이 들먹대고 있다고 한다. 몇달전만 하더라도 이러지 않았는데 최근 갑자기 부동산시장 분위기가 확 바뀌고 있다는 현장 소식이 들려온다.
큰틀로 볼때 2000년대가 대중국 조선.철강 수출호경기 그리고 강남권 집값 시대라면 2010년대는 반도체호경기 그리고 꼴찌들(강북 그리고 부산을 제외한 나머지 지방광역시)의 대반란 시대가 아닌가 한다.
이러한 집값의 폭등은 2021년까지 이어지지 않을까 나름 전망해 본다.
이제 중산층도 IMF 경제위기를 벗어난지가 20여년이 되었으니 그들의 가계 경제도 어느정도 안정되어 있고 경쟁력도 갖추고 있어 이들 중산층 집값도 강남권에 미치지 못하겠지만 재평가받아야 할 시대가 온게 아닌가 한다.
앞으로 집값이 폭등하면 정부의 부동산대책이 쏟아지겠지만 이러한 실물경제, 부동산경제의 큰 흐름을 결코 무시할 수는 없다.
IMF 이후 2000년대 강남 집값 폭등에서 2010년대 꼴찌들의 대반란은 어찌할 수 없는 시대적 집값 상승 과정이 아닌가 한다.
재테크맨 이주호
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