2017년에 수도권 아파트 입주물량이 많아 2017년부터 서울수도권 지역 집값이 급락할것이라는 예측들이 작년 2016년 상반기를 지나 가을 무렵에는 절정을 이뤘었다.
필자는 당시 모 경제전문 신문사의 의뢰를 받아 부동산관련 저서를 집필중이었는데 2017년 폭락설은 시장흐름을 모르는 잘못된 예측이며 그러한 폭락설에 또다시 희생양이 되지않으려면 상황판단을 잘해야 하며 2017년 집값급락은 결코 없을것임을 단언했고 무주택자들에게는 2013년~2015년에 폭락설과 공포론이 휩쓸 때 찾아왔던 내집마련 저점 1차 적기를 놓친 수요자들에게 2017년은 1차적기에 비해 타이밍상으로 아쉬움이 남을수있겠지만 그래도 내집마련 2차 적기가 될 수 있고 가급적 전월세를 탈피하고 내집마련하는 것은 필수에 가깝다는 내용의 원고를 쓰고 작년 11월 출간까지 한적이 있다.
이후 8~9개월이 흐른지금 현재 시장상황은 좀처럼 이러한 2017년 폭락설이나 2017년 위기설에 맞는 흐름으로 보이지 않고 오히려 그 반대의 상황이 되고 있다. 끊임없이 양산되는 폭락론과 위기론을 맹신하면서 낭패를 본 수많은 무주택 실수요자들이 주변에 너무나 많아 안타까운 심정이다. 위기론이 나올때에 보통 무주택 실수요자들은 그 영향을 너무 많이 받고 그러한 논리에 함몰되어 타이밍을 놓치기 일쑤인경우가 많다.
사실 지금에서야 지나고 살펴볼 때 명확히 바닥이 언제였고 내집마련적기가 언제였다는점이 확인 되지만, 금융위기 이후 유럽재정위기까지 거치면서 침체를 면치 못하던 수도권 주택시장은 제2차 하우스푸어론(제1차 하우스푸어론은 2008년말 최초로 대두)이 다시한번 대두하고 집값 폭락론자들이 다시 극성을 부리던 2013년 여름이 바닥이었고 내집마련 1차 적기였다고 볼 수 있다.
실제로 이 기간에 공포감을 이기고 내집마련에 나서고 투자한 사람들은 현재 상당한 시세차익과 자산상승이라는 결실을 맺고 있는중이다. 필자가 경고하는 일부 무분별한 갭투자자들의 묻지마 투자가 극성을 부리는 경우도 있지만 전반적으로 볼때는 시장의 풍부한 유동성에 기반하여 실수요자들이 매수시장에 실제로 진입하면서 주택가격이 오르는 것으로 보면 무방할 것이다.
물론 일부 투기세력이나 일부 묻지마 원정투자자들의 투자형태가 도마위에 올라 이들 세력탓에 집값이 전체적으로 오르는것아니냐는 해석도 있지만 그러한 해석은 과장된 확대해석이 될 수 있다. 실제로 정부에서도 며칠전부터는 집값안정방안으로 공급측면에서 접근하고 있는 것을 확인할 수 있다.
일부 무분별한 갭투자세력이 대한민국 집값을 들었다놨다 한다는 가설자체가 무리한 생각일 수밖에 없고 집값은 어느 한 부류의 사람들이 올렸다 내렸다 하는 것은 아니라는 의미다.
2017년~2018년은 새정부 출범으로 무주택 실수요자들에게는 상당히 좋은 기회다. 그러나 우려스러운 것은 필자가 앞부분에서 설명드렸듯이 폭락론에 세뇌당해있거나 타이밍을 계속해서 놓치는 무주택자들의 경우에는 내집마련타이밍이 오거나 집값이 일시적으로 떨어지면 내집마련을 더 주저하게되는 특이한 습성과 특징이 있다는점이다.
오를 때 사서 내릴 때 파는 전형적인 초보자들이나 하수들의 모습을 보이는데 이유는 바로 불안감 때문이다. 불안감을 이겨야만 평균수익률이상의 투자성공을 할수있는것인데 이 불안감을 이기지못하는 것이다.
결국 오르는시점에는 많이 올랐다고 안사고 떨어지는 시점에는 더 떨어질때까지 기다릴 때 산다거나 계속 떨어지는 것이 불안하여 안사는 것이다. 결국 집을 안사는게 아니라 못사는 것이다.
그러나 1주택은 투기가 아니라고 분명히 여러차례 강조드렸듯이 무주택자들의 내집마련과 1주택자들이 갈아타기를 위한 매수는 투기가 아니라 실수요이고 사실상 필수적으로 선택하는 것이 유리한 기본적인 문제다.
고수들이나 전문 투자자들은 투자를 잘하고 있고 투자타이밍도 잘 잡는편이지만 이들과 다른 위 언급한 분들의 경우에는 하루에도 마음이 열두번씩 왔다갔다 하면서 집값이 떨어지기만을 기다리면서 노심초사하는 분들이 너무나도 많은 것이다.
내집한채 마련해서 내가족 집주인눈치와 치솟는 전셋값에서 탈피하여 가족들의 평안한 삶을 위해 선택해야하는 내집한채 마련하는데 머리 싸매고 고시공부하듯 기사분석에 열을 올리고 그래프 분석하며 실제 현장답사나 발품등은 거의 하지않으면서 개국이래 매년 뉴스에 나오는 “대한민국 경기가 안좋다”는 식상한 기사들과 폭락론자들의 주장에 공포감을 갖고 복잡 다단하고 고단하게 전세, 반전세, 월세로 거주하면서 스트레스를 받는 경우가 많아 필자는 안타까울때가 많이 있다.
이사한번 하는 비용이 수도권에서는 2014년 기준 평균 480만원 가량이 든다는 통계가 있다. 전세로 살면서 서너번 이사하면 이사비용만 수천만원이 든다. 주택구입할 때 드는 취득세(1%~2%...)보다도 몇배 많은 비용이 전세로 살면서 계속해서 발생하는셈이다.
가족들 맘편히 거주할 집한채는 투기가 아니다. 2017년 집값 위기론과 집값 폭락설은 이미 빗나간 예측이 될 가능성이 높아졌는데도 아직도 2017년 폭락설이 하반기에는 진짜 맞아들어갈것이라고 기대하며 전세나 월세를 고집하는 분들이 주변에 적지않은데, 정부정책이나 타이밍상으로 적절한 기회가 찾아와도 내집마련을 쉽게 하지못하고 전세시장에 머무르며 복비와 이사비등으로 고민하시는 실수요자들은 집값이 폭락하면 사겠다는 생각보다는 실수요개념으로 접근하는 내집마련의 관점에서는 시기나 시장상황여건에 너무 연연할 필요는 없다고 본다.
한편, 2017.7.26.일 한국은행에서 발표한 자료(=인구 고령화가 주택시장에 미치는 영향)를 보면 한국 부동산 시장은 과거 일본과는 달리 집값이 급락할 가능성이 낮다고 지적한다. 자산가격 상승률이 과거 일본에 비해 낮은 데다 재개발·재건축 위주로 주택이 공급돼 공급 과잉 우려가 적다는 설명이다.
특히나 한국은 일본처럼 인구 고령화로 인해 주택 가격이 급락할 가능성이 낮다는 한국은행의 분석 결과는 그동안 민간 연구기관이 주로 주택 가격이 급락할 가능성이 작다는 연구 결과를 발표했지만, 이번 보고서는 한은과 같은 공공기관이 이를 밝힌 것이어서 시사하는바가 적지않다.
2017년 집값폭락설은 사실상 전혀 맞지않는 예측임이 판명되고 있는 이상 매번 틀린 예측만 하는 사람들이나 세력들의 말을 맹신하기보다는 내가 전세로 살고 있는 것이 자가로 사는것보다 얼마나 더 행복한가를 심사숙고해보면서 1주택 내집마련에 대해 너무 미룰필요가 없다는점을 당부드리고 싶다.
-김부성, [부동산자산관리연구원] 대표 / 부동산학박사
-네이버카페:[김부성의 부동산 스터디] http://cafe.naver.com/bootechhospital
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