입주권이 토지로 바뀌는 마법?

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등록날짜 [ 2017년07월31일 16시34분 ]

[아유경제=지선화 기자] 새 집에 입주할 수 있는 권리인 입주권을 샀는데 주택이 아닌 토지로 분류되면 취득세를 더 부담해야한다.

우리나라는 부동산을 살 때 취득세를 주택과 토지ㆍ상가ㆍ오피스텔 등으로 주택과 비주택으로 나눠지며 각각 다르게 적용되고 있다. 토지 등의 비주택 취득세율은 4.6%로 주택의 취득세율 1.1~3.5%보다 최대 4배 높아진다.

그런데 재건축 단지는 철거 후 새 아파트로 지어지기 때문에 일시적으로 주택이 토지로 전환되는 시점이 있다. 보통 서울시를 비롯해 지자체들은 이 시점을 이주가 완료 된 후 철거가 시작되는 것을 기준으로 적용했으며, 사람이 전혀 살지 않고 철거가 시작돼야 주택의 기능이 상실됐다고 본 것이다.

만약 내가 산 재건축 아파트가 주택에서 토지로 분류되면 더 많은 세금을 내야 하는 상황이 발생하게 되는 것이다. 강남권 재건축은 세율이 0.1%만 올라가도 부담이 만만치 않다. 예를 들면 9억 원이 넘고 전용 85㎡보다 넓은 강남권 재건축 아파트가 주택으로 계산하면 기본 취득세 3%에 지방교육세 0.3%, 농어촌특별세 0.2%를 더해 결과적으로 3.5%가 취득세율로 산정되지만 재건축 아파트가 철거되면서 주거 기능을 잃어 토지로 분류되면 이야기는 달라진다.

토지로 계산하면 기본 취득세가 4%, 지방교육세 0.4%에 농어촌특별세 0.2%가 더해져 4.6%가 취득세율이 된다. 집값이 10억 원이라고 치면 1300만 원을 더 내야하는 것이다.

이처럼 재개발ㆍ재건축 입주권에 토지세율을 적용하는 시점이 빨라진다면 이주를 앞두거나 이주 중인 곳들의 조합은 혼란을 겪을 것이다.

소식통 등에 따르면 감사원은 지난 6월부터 한 달여간 국토교통부와 서울시 강동구 등 재개발ㆍ재건축사업이 이뤄지고 있는 7개 구를 대상으로 `수도권 도시 재개발ㆍ재건축 등 정비사업 추진 실태` 감사에 나섰으며, 그 결과 감사원은 자치구들이 재건축 입주권에 대한 취득세율을 개별 가구가 이주한 다음 날부터 토지세율로 적용해야 하는데도 이 보다 낮은 주택세율을 적용한 것이 문제가 되는지 검토에 착수한 상태이다.

이것은 매수자만의 문제도 아니다. 조합원 역시 주택이 토지로 전환되는 시점이 빨라지면서 재산세 증가라는 부담이 만만치 않다. 주택은 공시가격의 60%, 토지는 개별공시지가의 70%를 각각 과세표준액으로 적용해 재산세가 부과된다. 특히 주택의 경우 재산세 세율체계가 0.1~0.4%로 4단계이지만 토지는 0.2%의 단일세율이 적용된다. 재산세 부담 상한 역시 주택은 105~130%인데 반해 토지는 150%로 훨씬 크며 대지지분이 넓은 아파트일수록 세금 부담이 더욱 커질 것이다.

한 업계 관계자는 "올 연말 재건축초과이익환수제도 유예 일몰을 앞두고 주요 재건축 단지들이 사업에 속도를 내고 있는 상황에서 이 같은 세제 기준 적용 시점은 각 조합의 사업 일정에도 영향을 줄 전망이다"라고 말했다.

부동산114에 따르면 현재 서울에서 사업시행인가나 관리처분계획 단계에 있는 곳들 중 올해 안에 이주가 진행되거나 앞둔 재개발ㆍ재건축 단지는 69개 단지, 4만8921가구에 이른다.

현재 지방세는 공부상 용도가 주택으로 기재돼 있고 실제 주택으로 사용될 경우 주택으로 간주해 취득세율을 감면해주고 있지만 문제는 재건축 단지가 주거 기능을 언제 상실하느냐에 대한 해석이 다르다.

행정안전부는 이주비를 지급받기 위해 단전ㆍ단수가 이뤄지는 시점부터 해당 가구를 토지로 봐야 한다고 해석하고 있지만 지자체의 입장은 다르다. 이주비 지급이 이뤄지고 단전ㆍ단수가 이뤄진 후에도 분쟁이 발생해 장기간 철거가 이뤄지지 않거나 실질적으로 사람이 사는 경우가 적지 않다.

또한 형평성 문제도 제기되고 있다. 사업시행인가를 받은 후 사업이 지연돼 사업비가 늘어나면 조합원 부담이 커진다. 하지만 이 제도에서는 전출을 미루며 버티는 가구가 오히려 세금 부담을 줄이는 상황이 발생하는 아이러니한 일이 일어난다.

따라서 재건축 대상 물건을 주택이 아닌 토지로 봐야 하는 시점을 정확하게 명시하는 등 제도 개선을 요구하는 목소리가 커지고 있다. 감사원과 행정안전부도 지자체의 주장 등을 감안해 제도 개선에 나서겠다고 전했다.

그러나 지자체와 전문가들은 제도 개선 전까지는 재개발ㆍ재건축 단지의 토지 전환 시점은 `단전ㆍ단수 등 주택의 기능을 상실할 때`로 보고 토지세율로 납세해야 한다고 말했다.

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지선화 기자

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