정부의 ‘8.2부동산대책’(주택시장 안정화방안)이 시장의 상상을 넘는 수준으로 강력하게 나왔다. 우선 강남4구와 세종시를 투기지구로 전격 지정했고 여기에 더해 서울 11개구인 용산,성동,마포,노원,양천,영등포,강서구와 경기과천을 투기과열지구로 추가하고 강남4구 및 세종시는 투기지역에 더해 투기과열지구에도 중복 지정됐다.
서울 강남4구와 세종시를 투기지역으로 지정하고, 투기과열지구도 중복으로 지정한 것은 투기수요 유입을 원천 차단하겠다는 의지로 풀이된다.
그렇다면 투기과열지구에 지정된 지역은 어떤 규제를 적용받게 될까? 우선 재건축 지위 양도가 금지되고 LTV(주택담보대출비율)와 DTI(총부채상환비율) 등 대출 한도가 40%로 대폭 줄어드는 것을 필두로 각종 규제 14개가 동시다발적으로 적용된다. 더구나 투기지구는 투기과열지구보다 강도가 더 센 규제다. 투기지역에서는 금융ㆍ세제 제재가 핵심이다.
또하나 중요한 내용은 다주택자 양도세 중과적용이다. 청약조정대상에서 거래하는 주택을 매도할 때 내는 양도세가 기존보다 10%(2주택)~20%(3주택이상)까지 가산된다. 내년 4월1일 매도분부터 적용된다. 다행히 조정대상지역이 아닌 지역에서는 중과가 적용되지 않아 ‘8.2대책’발표후 일정한 시간이 흐르면서 내성이 조금 생기면 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역이 아닌 이들 비조정대상지역으로 시중자금이 일부 이동할 가능성은 상존한다.
풍선효과라고도 볼수있겠지만 금번 대책이 지난 6.19대책과는 차원이 다른 고강도 대책이기 때문에 부동산시장 전반적인 침체와 거래감소등이 불가피한상황이기 때문에 각종 규제를 받지않는 이들 비조정대상지역으로 자금이 이동하여 풍선효과가 생기기위해서는 일정정도 시간이 흘러야 할것으로 예상되나 분명한 것은 예금금리가 꿈쩍하지않는 저금리상황에서 시중부동자금은 어딘가로는 반드시 흐를 수밖에 없기 때문에 이들 비조정대상지역이 반사이익 수혜지로 부상할 가능성은 없지않지만 그 시기는 곧바로 나타나기보다는 시간차(1년정도 걸릴수도 있음)를 두고 나타날가능성이 더 높다.
왜냐하면 시장의 중심축인 강남권과 가격상승여력이 높았던 인기지역위주로 규제를 받아 시장자체가 한동안 그로기 상태로 현상유지만 해도 다행일정도의 강도 높은 대책이 나왔기 때문이다.
한편, 오피스텔로 풍선효과가 생기는것까지 금번대책에서 다루고 있는데, 역시 투기과열지구내에서 분양하는 오피스텔의 분양권 전매가 금지되기에 앞으로는 이들 지역 오피스텔로 풍선효과가 나타날가능성은 높지 않을것으로 보인다. 아파트와 동시에 규제까지 받는 오피스텔이라 이들 지역 오피스텔을 분양받아봐야 실익이 거의 없기 때문이다.
재건축 아파트의 입주권도 제한되는데, 이렇게 되면 한 번 사고 나면 거래가 불가능하여 투자자 입장에선 심리적, 자금적 부담이 커져 매수심리위축이 불가피해질전망이다. 문제는 서울의 경우 수요보다 공급이 여전히 부족한 상황이라 재건축 재개발아파트외에는 마땅한 공급방안이 없는데도 이러한 고강도 규제만으로 중장기적으로 집값이 잡힐지는 미지수다. 향후 공급부족으로 인한 후폭풍이 예견되는 대목이기도 하다.
공급측면에서도 대책이 나오긴 했지만 공공임대등을 늘리겠다는 일반론적인 내용인데다 주로 수요억제중심으로 맞춰진 대책이라 한동안은 투자심리위축으로 시장이 안정되거나 집값이 하락할가능성이 있지만 향후 2~3년후 수급불균형과 잠재된 수요폭발이 맞물리면 고강도 규제대책일변도의 금번 대책은 후폭풍을 맞을 가능성도 적지않다.
풍선효과(=여기서 풍선효과는 좁은의미로서, 규제지역을 피해 시중 부동자금이 이동하는 현상)는 시간이 어느정도 지나면서 정책내성등이 생기는 시점에서 비조정대상지역이나 상가, 토지등으로 수요가 옮겨갈 가능성이 있지만 어느정도의 기간후에 어느정도로 효과(반사이익포함)가 나타날지는 현재로선 예측하기가 어려운 실정이다. 향후 정책적인 내성과 국내외 경기상황, 금리상황등 여러여건에 따라 가변적일 수밖에 없을 것이다.
이번 대책에서 직접 영향을 받는 서울전역과 과천시등 경기권 조정대상지역 및 새롭게 투기지역+투기과열지구까지 동시에 규제되는 세종시일대 주택시장은 한동안 깊은잠을 잘 수밖에 없는 상황에 직면한것만은 거의 틀림이 없다고 봐도 무방한 수준으로 보인다.
아울러 금번대책에도 불구하고 정부가 원하는 방향으로 시장이 덜 움직이거나 부작용등이 생기는 경우 정부는 이에 대비해 향후 추가대책까지 더 내놓을 태세여서 규제지역을 포함한 국내 부동산시장 전반에 걸쳐 드리워지고 있는 먹구름과 냉기류는 적어도 내년초 동계올림픽과 내년상반기 지방선거전까지는 한동안 유지될가능성이 커보여 향후 정부정책과 시장의 힘겨루기가 어떤 양상으로 전개될지 추이를 지켜볼수밖에는 없을듯하다
김부성[부동산富테크연구소장]
현) 부동산富테크연구소 대표(www.bootech.co.kr)
현) 네이버카페: [김부성의 부동산스터디] (회원4만명) 매니저
목원대 부동산학 박사/세종대 부동산학 석사/연세대학원/연세대 졸
KBS, 일본NHK, MBC, SBS, OBS등 출연 및 실전투자 경력 15년 주요저서: <위기의 시대, 사야할 부동산 팔아야할 부동산>外 다수 |
