정부가 강도 높은 ‘8.2대책‘에 이어 ’9월 대책‘으로 불리는 ’주거복지로드맵‘ 발표가 임박한 가운데 부동산시장에 전운이 감돌고 있다. 아울러 ‘8.2대책’ 이후 보름이 지난 현재시점 주택시장은 서울과 수도권, 세종시등 정부의 강력한 규제가 적용된 지역은 물론이고 그 외 대부분의 지역에서 사실상 거래가 실종됐다.
8.2대책 후속타로 나올 9월대책에서 구체적으로 어떤 내용이 나올지 쉽사리 예측이 어려워 관망세가 역대급수준으로 짙은데다 ‘8.2대책’ 자체로 이미 시장이 거래절벽에 봉착했기 때문이다.
지난 칼럼들(8.2대책 1차~5차분석참조)에서 살펴본대로 8.2대책자체가 매도자들에게는 출구를 주지않은채로 집을 팔지않으면 불이익을 줄것이라는 강경메시지가 담겼고, 반대로 실수요자들에게는 주택을 사라고 권하는 정책이기는 하지만 실상 실수요자들의 경우 집값이 상승한다는 기대감이 없이는 섣불리 매수를 하지 않기 때문에 매도자와 매수대기자들 모두 ‘8.2대책’으로 멍한 상태에서 이러지도 저러지도 못하는 상태에서 시장이 올스톱되다시피한 상황이다.
이러한 시장 올스톱상태는 9월 발표하는 정부의 ‘주거복지로드맵’의 내용에 따라 1차적인 전환점, 즉 매도자와 매수자 모두가 8.2대책의 여파로 완전히 주택시장에서의 판단을 보류하고 있는 극한의 멍때림상황에서 헤어나와 현재상태에서 향후 어떤 전략으로 나갈지에 대한 1차 결정을 하게되는 계기가 될것이기 때문이다.
8.2대책을 통해 정부의 메시지는 명확해졌다. 실거주가 아닌 주택은 내년 3월말까지 팔라는 것이고 그 이후에는 양도세 중과를 맞으라는 것이 첫 번째 메시지였다. 또한 내년 3월말까지 팔기 싫은 다주택자들은 주택임대사업자등록을 통해 양지로 나와 제도권내에서 세금을 납부하고 정정당당히 임대사업자가 되라는 것이 두 번째 메시지였다.
아울러 이 두가지 선택마저 하지 않고 현재의 다주택상태를 유지하면 강제로 주택임대등록을 시키는 방안이나 전월세상한제 시행, 그리고 보유세 인상카드까지 내놓을것이므로 8.2대책에서 제시한 두가지 선택중 하나를 선택하고 앞으로는 실거주외 주택은 가급적 구입하지 않는 것이 좋을것이라는 메시지였다.
문제는 다주택자들이 내년 3월말까지 매도하는 것을 선택하더라도 퇴로가 없다는 것이다. 누군가는 이들이 내놓은 주택을 사줘야하는데 이들 다주택자들의 물량을 받아줄 수요가 많지않다는점이다. 필자 생각으로는 집을 처분할 수 있는 기간을 너무 촉박하게 준 것이 아닌가 하는 아쉬움이 남는다.
왜냐하면 올 8월~9월주거복지로드맵발표시점부터 3월말까지는 6개월정도밖에 안되는 짧은기간인데다 실거주하지않고 전월세를 주고 있어서 만기가 6개월이내범위내에서 딱 맞아떨어지는 것이 아니어서 대부분 전월세를 끼고 매도해야 되는상황인터라 매수자 입장에서는 전세낀 물건을 구입하는 것은 갭투자나 마찬가지이고 정부에서는 실거주하지않고 전세끼고 주택을 사는것에 대해 8.2대책에서 강력하게 경고했기 때문에 주택을 사는사람들입장에서는 주택매수를 꺼릴 수밖에 없고 결정적으로는 실수요자들이 정부의 강도 높은 규제책을 보면서 향후 집값이 내릴것으로 예상하면 주택을 매수하지않고 전세로 눌러앉아 시장상황을 관망할가능성이 매우 높기 때문에 다주택자들에게 매도하라는 메시지가 실효를 거두기는 어려울것으로 판단된다.
그렇다면 다주택자들이 선택할 수 있는 현실적인 방안이 바로 주택임대사업자등록을 통해 줄건 주고(세금납부), 받을건 받자(세제혜택)는 식으로 주택임대사업자등록을 고민해보는경우도 많은데 정부에서 어떤 당근책을 제시할지에 대해 아직 미정이고 이부분에 대해 9월 발표하는 추가대책에서 이부분도 담아서 발표를 한다고 예정된상태라 다주택자들은 9월대책이 나오기전에는 어떠한 선택도 하기 어려울 것으로 보이므로 주거복지로드맵이 시장에는 상당한 영향을 줄 수밖에 없는 것이다.
8.2대책이후 동맥경화를 넘어 호흡이 멈추다시피할정도의 거래절벽상태가 지속되고 있는 극한 관망세가 점진적으로 풀어지는 1차 전환점이 바로 9월대책이 될것이고 내년 4월1일 이후가 주택시장 변화의 2차 전환점이 될것으로 예상된다. 그전에 9월초에 나올 가계부채대책은 시장을 더 냉각시켜 거래절벽을 더 심화시키는 역할을 할뿐 거내나 선택에 관련한 시장의 변화에는 영향이 크지않을것으로 보인다.
주거복지로드맵은 말 그대로 향후 서민들의 주거복지를 위해 정부가 이러이러한 정책을 통해 주거복지를 실현할것이라는 틀을 잡겠다는 것이지 다주택자들이나 투기세력에게 잠시 쉴 여유나 기회나 집값상승기대감을 심어주는 것이 아니라는점이다. 다시말해 서민주거안정측면에서의 정책인 것이다. 대대적인 공급대책을 전격적으로 발표할수도 있고, 전월세상한제나 2+2같은 계약갱신청구권제도를 시행하겠다는 깜짝 내용도 나올 수 있다.
그리고 다주택자들이 주택임대사업을 등록하면 세제혜택등을 줄테니 주택임대사업등록을 통해 서민들에게 저렴하게 임대를 주고 의무임대기간에는 임대료를 아예 올리지말거나 2.5%~5%수준에서만 올리라는 내용으로 주택임대사업자등록에 대한 내용도 대책말미에 포함될것이라고 예고되어있어서 이부분은 거의 유력해보인다,.
이에따라 주택임대사업자등록 혜택이 생각보다 크다고 생각되면 주택임대사업자등록은 크게 늘어날것으로 보이나, 만약 현재 주택임대사업자 혜택과 별반 다르지 않은경우에는 주택임대사업자등록 유인책은 역시 실효가 크게 떨어져 결국 강제적인 의무임대등록제 강행과 같은 소위 ‘퇴로를 주지않고 몰아붙이기식’의 강도 높은 대책으로 이어질가능성도 배제하지못하는 상황이다.
또한 서울근교의 그린벨트를 풀어 대규모 공급을 통한 서민주거안정에 대한 내용이 담길수도 있지만 서민공급확대측면에서 우섡적으로는 공적임대확대방안등 순차적인 대책위주로 담길가능성이 높다. 다만 수요억제책만 내놓고 공급대책에 대한 내용이 없다는 일각의 평가에 대해 강력한 한방을 날릴수 있는 정책적 판단을 하고 파격적인 공급대책도 담길 여지는 얼마든지 있는 상황이다.
그만큼 정부의 의지가 강력하다고 봐야 할 것이다. 다만 다양한 고강도 규제대책들의 부작용은 필연적이지만 그 부작용이 바로 나타나는 것이 아니어서 정부입장에서는 일단 눈에 확연히 드러나는 효과를 위해 초고강도의 대책들(대규모공급대책,전월세상한제,의무임대등록제등)을 9월발표예정인 주거복지로드맵에 담거나 적어도 추진일정에 대한 메시지는 담길을 가능성도 있다.
이러한 상황이라 주거복지로드맵 발표전에는 매도자와 매수자모두 관망할것이 자명하고 9월대책 이후에야 비로소 이러한 적막이 조금은 깨질것으로 예상되지만 9월대책이 나오더라도 내년 3월말까지 더 관망해보자는 심리가 계속 지속될가능성도 높은 상황이고 물가상승률만큼의 최소한의 집값상승에 대한 기대감마저 주지않는 수준으로 강도높게 2주택이상자들을 몰아붙이는 정부의 정책 측면에서 볼 때 무주택 실수요자들이나 갈아타기를 희망하는 1주택자들이 과연 주택을 매수하려는 심리가 발동하여 거래가 정상화될지는 미지수다.
거래가 비정상적으로 줄어들면서 가격이 하락하는 것은 집값안정이 아니라 주택시장 침체이고 이는 정책적으로 좋은 방향이라고 할수없을 것이다. 거래가 정상화되면서 가격이 물가상승률정도는 올라서 적어도 실수요자들이 집을 사면서 손해는 안본다는 일말의 기대감마저 주지않는 몰아붙이기식의 정책보다는 다주택자들을 자발적으로 제도권내로 들어올 수있도록 실질적인 혜택을 주면서 실수요자들에게도 전세보다는 내집마련을 지원해주는 균형적인 정책이 나오는 것이 가장 좋다고본다.
특히 9월대책에 정부에서 다주택자들이 주택임대사업자등록을 자발적으로 할수있도록 인센티브관련 당근책이 나올수있다고 보도되고 있는데 등록하는 주택임대사업자도 엄연한 수익을 위한 사업을 하는것이지 임차인에게 4~5년간 시세보다 저렴한 임대료를 받고 모든 위험을 감수하며 손해보기 위해 하는 자선사업이 아닌만큼 정부에서도 이들 등록임대사업자들에게는 현실적인 혜택을 통해 최소한의 정책적인 배려와 지원을 해주어야 실효성을 높힐 수 있다.
특히 주거복지로드맵 발표시 임대등록혜택기준이 되는 주택의 가격과 면적에 대한 부분을 완화하거나 폐지해야 임대등록유도 정책이 효과를 거둘것으로 판단된다.
-김부성, [부동산자산관리연구원] 대표 / 부동산학박사
-네이버카페:[김부성의 부동산 스터디] http://cafe.naver.com/bootechhospital
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