대한민국 주택 임대차시장의 일대 지각변동이 예고되고 있다. ‘8.2대책’에서 정부가 다주택자들의 주택임대 사업자등록을 압박하고 있고 만약 자발적 등록이 정부 목표치에 미달하는 경우에는 이미 법안발의까지 마친 ‘의무임대등록제’를 밀어붙일 공산이 크기 때문이다.
만약 의무임대등록제마저 여의치 않은 경우에는 정부는 전월세 상한제와 계약갱신 청구권 제도를 도입할 가능성까지 있는데, 이는 의무임대등록제와 비슷한 효과를 내고 다주택자들전체가 주택임대사업자등록화가 되는것과 유사한, 그 파급력을 가늠하기 어려울정도의 주택임대차시장의 일대 혼란과 변화를 맞이하게 되는 상당히 중요한 제도다.
이들 제도가 국회에서 통과될지 여부나, 실제로 이러한 제도를 정부에서 관철시킬것인지 여부에 대해서는 상황을 지켜봐야 하는 상황이다. 9월중으로 발표될것으로 보이는 정부의 ‘주거복지로드맵’에서 주택임대사업자등록의 유도를 위한 세제혜택을 담을것으로 보이는데 따라서 9월대책이 주목되는 이유이기도 하다.
그렇다면 다주택자들이 주택임대사업자등록을 지금 해야 할것인가 아니면 등록을 하지않고 버티기모드로 들어가 정부의 위와같은 정책들이 실제로 실현되는지여부를 지켜보면서 시장을 한동안 관망하는 것이 좋을것인가?
결론은 9월 발표되는 주거복지로드맵에서 언급되는 주택임대사업자활성화방안에서 어떤 내용이 담길지를 보고 임대등록을 할지 여부를 결정하면 된다. 이제 주택 임대차시장의 추세는 정부의 강력한 의지대로 주택임대사업자등록이 추세적인 흐름이 될것이라는 것은 명약관화한 현실이 됐다. 9월대책에서 정부가 자발적 임대사업자등록을 활성화할만한 내용이 나온다면 그동안 망설이던 상당수의 다주택자들은 주택임대사업자등록을 서두를것으로 예상된다.
그러나 이도저도 아니면서 다주택자들에게 징벌적 취지에 터잡은 형식적인 인센티브를 담으면서 규제위주로 주택임대등록을 강요하는 수준이 된다면 자발적 임대사업자등록은 정부목표치에 미치기 힘들것으로 보이며, 이렇게 되면 정부는 다주택자들을 더욱 몰아부치면서 다음 대책, 다다음 대책을 계속 내놓는 강공모드로 나갈것이 확실하다.
그렇다면 이것은 일종의 균형잡힌 철학적 정책이라기보다는 누가 이기나 한번 해보자는식의 규제일변도의 화풀이식 정책과 다를바없고 결국 임대차시장의 왜곡과 정책신뢰성이 떨어져 임대차 시장의 혼란이 가중되는 상황이 발생할가능성이 크기 때문에 9월대책에서 다주택자들이 큰 거부감없이 정부 목표치 수준 혹은 그 이상으로 자발적 등록을 할수있도록 실질적인 지원책을 내놓는다면 가장 좋은 정책이 될 것이다.
한편, 정부에서 강력하게 권고내지 압박하고 있는 주택임대사업자등록을 왜 기꺼이 하지 않고 거부감을 느끼며 자발적으로 등록을 하지 않을까? 이들 다주택자들을 양지로 획기적으로 끌어들이기위해서는 주택임대사업자등록을 많은사람들이 꺼리는 요인들에 대한 이해와 세심한 정책적 배려가 반드시 필요하다. 주택임대사업도 사업이기 때문이다. 사업을 하라고 하면서 사업성이 없게 만드는 정책은 그건 정책이라고 할수없기 때문이다.
가장 중요한 걸림돌인 임대등록 주택가격과 면적기준을 수정보완하는 것이 가장 시급하다. 9월대책에 이들 두가지 부분이 반드시 수정보완되기를 기대해본다. 이 두가지문제가 해결이 안되고 현재의 상태로 그대로 간다면 서울권의 상당수의 주택들이 등록을 하고 싶어도 할 수 없는 상황이기에 정부에서도 이부분은 최소한 인지하고 있을것이고 현명한 정책이 나올것이라 기대해본다.
또한 직장인이 아닌 경우에 주택임대사업자등록시 곧바로 치솟는 건보료, 국민연금등의 문제도 어느정도 배려가 필요한 부분인데, 정부에서 이부분에서 대한 고민을 하고 있는 것으로 알고 있고 실제로 ‘8.2대책’발표직후 관련기관 질의응답 코너에서도 이부분에 대한 인센티브를 고려하겠다는 취지의 기사들도 많이 나온바 있으므로 현실적인 대안들이 나온다면 임대사업등록자가 크게 늘어날 것이다.
아울러 현재의 중개보수율 역시 주택임대사업자등록을 가로막는 걸림돌이 될 수 있는 측면이라 이부분역시 수정보완이 필요한 부분이 아닌가 하는 생각이 든다. 현재의 주택임대사업자 제도하에서는 연 5%(=정부에서 5%의 절반인 2.5%로 제한될수도있다)인상제한이 있고 실제로는 한번 계약하면 2년 보장이기 때문에 실제로는 2년에 최대 5% 범위내에서만 인상이 가능한 셈이어서 보증금 1억기준 2년 만기시점에 신규계약이나 재계약을 할 때 최대 5백만원 이하로만 임대료를 올릴 수 있는 상황에서 사실상 단기 의무임대 4년간 임대료 인상은 거의 미미하지만 부동산 중개보수는 상당한 액수가 지출되는 경우가 많아서 정부에서는 주택임대사업자 등록 활성화를 위해서는 현재 금액별로 누진되는 현재의 부동산 중개보수도 개선해나가면 더 좋을것이다.
매매금액이나 전세금액이 아무리 높아도 부동산거래시 부동산중개시 공제금액은 대한민국 전체를 통털어 최대 1억원 수준의 공제증서만 있어서 거래금액별로 책정되고 있는 현재의 중개보수율은 소비자인 거래당사자들에게는 상당한 부담과 불합리성을 강요받는 실정이기 때문이다.
거래 금액이 높아지면 오히려 중개보수율은 낮아지는게 정상이고, 중개보수율을 금액에 맞게 책정하려면 그에 상응하는 공제금액도 올리는게 형평에 맞다,
수억~수십억원 하는 아파트 거래나 일정금액이 넘는 전세거래에 공제증서 1억짜리 한 장주고 중개보수율은 0.9%이내에서 협의하는데 중간정도인 0.5%정도만 하더라도 중개보수는 거래당사자들에게는 상당한 부담일 수밖에 없고 정부가 정책으로 추진하는 주택임대사업등록 활성화에 상당한 걸림돌로 작용될 수밖에 없다.
주택임대사업자들이 전세 5억원에 임대를 주고 2년후 최대 인상폭인 5%를 받아 2500만원을 받으면 전세중개보수는 기백만원이나 되지만 2500만원에 대한 금융이자는 2%로 넉넉히 잡아봐야 세후 연 40여만원 수준에 불과하여 주택임대사업자들이 자칫 사업자가 아닌 자선사업가가 될 처지에 전락하는 기형적인 상황이 향후에 상당히 많이 연출될가능성이 높기 때문이다.
정부에서는 주택임대사업자활성화를 위해 중개보수율을 수정보완하여 거래당사자들의 부담을 줄여야 한다. 만약 현상태를 유지하려고 한다면 공제증서를 거래금액대별로 현재 천편일률적인 1억에서, 거래가에 합당한 금액으로 공제액을 높여야 한다.
작년여름 20억원가까운 강남권 아파트 매수를 하면서 중개보수로 1500만원을 주고 거래했다는 주변지인이 매매계약서 뒷장에 딸려온 1억짜리 공제증서를 보고 헛웃음이 나왔다는 에피소드나, 전세 6억8천짜리 계약을 하면서 중개보수로 270만원을 주면서 부동산에 1억짜리 공제증서를 받고 중개사고가 나면 1억밖에 보장을 안해주느냐는 물음에 무조건1억을 보장해주는 것이 아니라 1억 범위내에서 공인중개사의 고의적인 잘못이 있을경우에만 예외적으로 1억한도내에서만 보장해주는것이고 그조차도 절차나 시간이나 보상이 험난하다는 부동산의 설명을 듣고 씁쓸한 마음을 가눌수없었다는 분들도 있었다.
특히나 아파트나 오피스텔을 월세로 주면서 주택임대사업자등록을 하고 있는 분들의 경우 중개보수 내고 나면 2년만기후 오히려 손해가 나서 사업상으로 치면 소위 적자가 나는경우와 진배없다는 얘기들을 많이 한다. 따라서 중개보수나 공제제도에 대한 합리적인 정책적 검토도 반드시 필요하다.
그러나 현재 ‘8.2대책’여파로 부동산 거래절벽으로 인한 가장 큰 피해를 보고 있는 업종이 바로 일선 공인중개업이기 때문에 이러한 내용이 주거복지로드맵에서 담길가능성은 희박하지만 향후에라도 이부분은 주택임대사업자가 정부목표치에 도달하면 이부분에 대한 검토가 필요한 부분이라고 판단된다.
정부가 발표하는 9월대책, 일명 ‘주거복지로드맵’은 주택시장의 향배를 가를 1차 전환점이 될 수밖에 없고 내년 3월말까지 팔것인가, 아니면 주택임대사업자등록을 할것인가를 결정하는데 가장 중요한 정책이라 주의깊게 살펴봐야 할 것은 당연하다. 9월 발표예정인 주택임대사업자등록 채찍과 당근책이 현재 주택시장에서는 가장 중요한 변수로 부상하게 되었고 추세적인 흐름은 주택임대사업자 시대가 도래하는 결정적인 분수령이 될 가능성이 커졌다.
9월대책에서 임대인과 임차인간 균형점을 맞춰 양측중 한쪽이 일방적인 손해를 보는것이 아니라 양자 모두 정책의 혜택을 보는 선하고 현명하고 세심한 대책이 나오기를 기대해본다.
-김부성, 부동산학박사 / [위기의 시대, 사야할 부동산 팔아야할 부동산] 저자
-네이버카페:[김부성의 부동산 스터디] http://cafe.naver.com/bootechhospital
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