부동산 시장이 전대미문의 대혼란과 암흑속으로 치닫고 거래도 올스톱 수준이 되면서 이게 과연 정상적인 주택시장인가 할정도의 혼돈이 가시화되고 있다. 현재 주택시장은 일종의 다주택자들과 무주택자들과의 전쟁상황처럼 느껴지기까지 한다.
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우선 결론부터 말하고자 한다. 칼럼제목처럼, 현재 대한민국 부동산시장은 8.2대책으로 거래절벽은 물론 앞으로 팔아야하는지 사야하는지에 대한 기준점이나 시장의 방향점이 거의 사라진 대혼돈이며, 앞으로 추가로 나오게 될 정책은 이러한 혼란을 더 가중시키게 될 정책들이 많고 무주택자나 1주택자들이 아닌 여윳돈으로 투자를 통해 시세차익등을 얻으려고 하는 투자자자들은 당분간(최소 연말까지는) 추가매수를 포함한 투자는 쉬는 것이 상책이라는점을 강조드리고자 하며 본 칼럼을 올립니다.
하루전에는 경제부총리까지 나서서 대한민국 주택가격상승이 전세계적인 흐름(글로벌주택가격상승추세의 일부분)이고 과잉 유동성에 의해 발생한것이며 이를 제지하기위해 보유세까지 인상하는 처방은 검토하고 있지않다는 취지의 설명을 하고 있지만 정부일각에서는 기어이 다주택자들을 징벌하여야 한다는 논조로 더욱 강력한 극약처방전들을 추가로 내놓아야 한다고 목소리를 높이며 다주택자들을 강하게 압박하는 형국이다.
정책자체가 상당히 급하게 나오다보니 ‘8.2대책’의 선의의 피해자들이 나오면서 이들의 청원이나 민원등에 의해 정책자체가 수정보완된 내용들도 벌써 두세개가 나오고 있는 실정이다.
또한 정부에서 주택수로 규제의 타겟을 정해놓고 하는 것은 처방전이 제대로 나오기 힘든데도 주택의 개수에 집중하여 주택수가 많으면 징벌을, 주택이 없으면 무조건 배려를 해야한다는 공식아닌 공식이 정책의 근간이 되다보니 주택시장 진단이 제대로 되지않고 부작용이나 정책의 틈새만 더 벌어지는게 아닌가 하는 안타까운 생각이 들때가 많다.
2-3억짜리 주택의 평균전세가비율이 70%정도라고 보면 주택을 3채 갖고 있는 가구의 주택 순자산은 채당 6천~9천으로 3채 합산 2억도 채 안되는 순자산을 보유하고 있는셈이 된다. 반면, 전세 5억원에 살고있는 무주택자들은 세금을 10원한푼 안내면서 이들 다주택자들을 비웃듯 남의집에 값싸게 세들어살며 신축아파트단지나 입주물량이 몰려 전세가격이 급락하는 지역들을 2년마다 돌며 전세쇼핑을 하고 있는 경우도 적지않은데도 정부에서는 이러한 부면은 신경을 끄고 주택수에만 포커스를 맞추다보니 제대로된 진단과 처방전이 나오기 힘들고 정책 내성만 생기거나 정책의 틈새만 자꾸 더 벌어져 시장왜곡과 경제분야에까지 좋지않은 영향(경기침체등)을 중장기적으로 끼치며 정책의 실효성이 떨어지는 양상을 보이는 것이다.
시중은행 금리가 1%대 중반이라는 쥐꼬리보다도 못한 이율에서 왔다갔다하는 저금리시대에 일반 직장인들과 서민, 중산층들과 베이비부머세대들이 주식보다 상대적으로 친근하고 안전자산으로 여겨지는 부동산시장에 자금을 활용하는 것은 일면 돈의 속성상 어쩔 수 없는 측면이 있는 것은 필연이다. 정부의 경제를 총괄하는 부총리조차도 저금리에 의한 유동성으로 인해 주택가격이 상승한측면이 있다는 설명을 할정도인 것이다.
그리고 기존 정부에서 주택경기가 침체되니 경제자체의 활로를 잃자 2013년에는 6억이하 미분양주택을 매입하면 취득일(=입주시점 잔금완납일)로부터 5년간 양도세를 100% 감면해줄테니 미분양아파트 매입해서 경제도 살리고 제발 애국(?)하시라는 신호에 마지못해 응해 당시 거들떠도 안보던 수도권의 미분양아파트 한두채씩 정부가 강력하게 등떠밀며 권장하던 정책에 호응하여 없는 살림에도 미분양 주택을 매입해서 경제살리기(?)에 동참한 많은 서민들과 중산층들이 지금 주택수가 서너채가 된 경우도 부지기수인데 갑자기 이들 선량한 수요자들이 한순간에 적폐세력이 되고 투기세력이 되면서 갖고 있는 주택을 내년 3월말까지 파시라는 주무부서 장관의 주문이 들어오고 만약 팔지않으면 양도차익의 대부분을 국세로 가져가겠다는 정책이 나오기도 하였다.
아리러니 한 것은 당시 2013년 하반기에 정부에서 한시적으로 조세특례제한법에 의해 미분양물량에 대한 양도세 100% 감면(=감면세액의 20%의 농특세는 부담함)물량들이 지천에 널려있던 위례, 동탄, 미사, 마곡(중대형), 삼송등등의 지역의 물량을 매입한 수요자들은 내년 3월31일까지 팔지 않더라도 언제팔더라도 잔금일로부터 5년간 발생한 양도차익은 100%감면되고 양도세 계산시 보유주택수에도 포함되지않다보니 정부의 ‘8.2대책’으로 인한 영향을 거의 안받고 있는 상황이지만, 이런 상황도 아니고 이후 2014년부터 주택경기가 침체에서 벗어나 전회복세를 타면서 그동안 망설였던 무주택자들이나 1주택 실수요자들이 안되겠다싶은 조바심으로 인해 주택 한두채를 매수하여 2-3주택이 된 처지에 놓인 대부분의 수요자들은 양도세감면혜택도 없는 물량인데다 하루아침에 2주택이상 다주택자가 되어 정부의 징벌적 강공정책에 난감해하고 있는 상황에 처한 것이다.
특히나 조정대상지역내 물량을 내년 3월말까지 팔지 않으면 양도세가 2주택이상은 10%중과, 3주택이상은 20%중과로 사실상 양도세 중과폭탄을 피해가기 어렵고 정부에서 주문을 하고 좋게 권유를 하니 그리 따르려고 해도 무주택자들의 매수심리까지 막혀있는 정책의 특성상 팔고 싶어도 팔지도 못하고 사고 싶어도 집값이 더 떨어질것이라는 기대심리와 또한 주택을 매수하여 실거주제외한 다른 한 채의 잉여주택이라도 보유하게 된다치면 정부에서 적폐세력, 갭투자 투기꾼으로 몰아붙이는 현 상황에서 대부분의 매도 매수 수요자들이 팔지도 그렇다고 쉽게 사기도 어려워 거래절벽 수준으로 시장이 혼돈양상으로 변해 도무지 한치앞을 내다보기도 어려운 실정이 되다보니 매도나 매수를 포기하고 자포자기식으로 부동산에서 손을 놓고 가만히 정부의 추가대책이 나올때까지 넋을 잃은 모양새가 현재 국내 부동산시장의 모습이 아닌가 한다.
이런 상황이다보니 정부가 얼마전 ‘9.5대책’을 발표하면서 시장현황을 면밀히 모니터링하여 조금이라도 이상징후(상승징후)가 보이면 곧바로 투기과열지구로 지정하겠다는 강한 시그널을 준 수도권일부지역에서는 오죽하면 부동산중개업소나 부녀회에서 우리지역은 집값이 오르지 않고있고 설사 오르고 있다해도 오르고있다는 내색을 하지말자는 자조섞인 푸념을 하고 있겠는가?
장바구니 물가는 천정부지로 오르는데 주택가격과 전월세 가격만 무작정 내려야 한다는 생각보다는 시장이 정상적인 거래가 있는 가운데 급등이나 과열지역을 정책적 틀에서 관리하는 차원에서 접근한다면 더 좋지 않을까 하는 아쉬움이 크다.
9월 중순이내에는 나온다던 가계부채대책이 10월 추석이후로 벌써 미뤄졌다는 발표가 나오기도 했다. 경제상황이 최근 북핵리스크와 주택건설경기 급랭과 맞물리면서 하강흐름을 보이자 정부의 고민과 심사숙고를 통해 최선의 정책을 내놓기 위한 고뇌가 느껴지는 대목이다.
앞으로 정부가 밀어부칠 정책들 대부분은 주택수에만 초점이 맞춰져 주택가격이 얼마이든, 그리고 정부에 단 한푼의 세금도 내지않고 전세계 유일무이의 희귀한 제도인 전세라는 제도에 터잡아 상당한 반사이익을 얻으며 주택을 저렴하게 이용하고 있는 고액 전세수요자들이 얼마나 있든 별 신경안쓰고 오직 주택수가 0채냐 아니면 1채냐, 혹은 2채냐 3채이상이냐에주로 초점이 맞춰진 세련되지못한 징벌위주의 정책들이 많아 향후 시장왜곡과 경제전반에 부작용들이 많이 나오지 않을지 우려스러운게 사실이다.
정부는 주택시장을 안정시키고 주택가격을 물가상승률수준 이내에서 오르게 하면서 거래량까지 정상화할 수 있는 3마리 토끼를 잡고자 한다면 현재 대한민국에만 유일하게 남아있는 희귀하고도 비정상적인 전세라는 제도자체를 전격적으로 폐지해야 한다.
전세제도가 서서히 종말이 올때까지 십수년에서 수십년을 기다리는 것이 아니라 전격적으로 ‘전세제도 폐지’라는 특단의 처방전을 내놔야 한다는 의미다. 매매와 월세로만 이뤄진 제도하에서 집주인들의 의무와 책임이 임차인들이 감수하는 임대료의 가치와 형평성에서 맞게 제도를 정비하고 전세를 끼고 갭투자하는 투기세력을 근원적으로 차단하고 월세임대료의 수준에 따라 주택가격의 등락이 정해지면서 동시에 집주인들이 헐값 전세로 자선사업을 하지않도록 정부에서도 정책적으로 지원하는 시스템을 갖춰야 한다.
정부에서 논의중인 전월세상한제나 계약갱신청구권(2+2제도/2년만료후 2년추가로 임차할 권리를 일방적으로 임차인만 주장하게 해주는 권리)제도도 사실 전세제도가 있는 우리나라에서는 사실 집주인들에게 일방적으로 불리한 제도인데 만약 최소한의 정책적인 배려라도 있다면 임대인이 임차하는 주택은 전세가 아닌 월세여야 하고 이마저도 월세를 전세로 환산하였을 때 나오는 전세환산가격은 이론상으로는 4년간의 유지수선보수비용과 각종 세금등을 포함하여 집값의 최소 105%수준(집값이 5억원이면 전세가격은 5억2500만원, 그리고 5.25억을 월세로 환산하여 월차임을 받아야 하는구조, 이런 상황을 감안시 우리나라 전세나 월세가 OECD나 유럽 선진국에 비해 얼마나 저렴한 차임인지 알수있음)의 전세환산률이 되어야만 적정한 수준이 되고 임대인이 자선사업이 아닌 주택임대사업을 할 수 있는 기본적인 시스템이라고 봐야 한다.
특히나 우리나라의 경우 대규모 신도시나 경제특구, 세종행복도시같은 초대규모 개발단지들이 많아 이들 신도시나 택지지구, 경제자유구역이나 혁신, 기업도시같은 대단위 개발지역들의 경우 통상 한 개의 단지를 착공후 그 해당단지가 입주하는 시점이 보통 30개월정도후에는 순차적으로 대대적인 물량이 입주하기에 초기 전세금액은 주변시세대비 터무니없는 헐값에 불과하여 임차인들에게는 천국이고 임대인들에게는 재난이 되는 수준까지 되는 사례들이 허다하게 발생되곤한다.
현재 한창 입주물량이 폭탄처럼 쏟아지는 동탄2신도시나 세종시 일대의 신축 새아파트의 전세가격이 주변 외곽 원룸, 투룸수준(특히 세종시의 경우에는 전세 1억초반남짓, 월세 보증금 1000만원에 월세 40만원남짓, 동탄2신도시의 경우에도 세종시보다 조금 나은정도수준이다)밖에는 형성이 안되어 이들지역에서는 임시 혹은 일시적으로 ‘전월세 하한제’가 필요할 정도의 역전세난이 발생하고 있는경우도 속출하고 있다.
따라서 현재 국내 주택시장특징은 최근 3-4년간 글로벌 주택가격 상승을 주도한 나라들이 국가 전반적으로 주택가격상승이 이뤄진것과 대비해 국내주택시장은 양극화와 디커플링현상이 두드러지는 매우 특수한 경우에 해당한다. 이러한 점을 정부에서도 모를이 없기 때문에 새정부 들어서서도 전방위적인 일괄규제책을 쓰지않고 소위 핀셋규제라고 하여 국지적, 간헐적인 대책을 쓸 수밖에 없는 것이다.
다만 이런 정책에서 향후 한걸음 더 너무 나아가 시장 부작용이 큰 전월세상한제나 계약갱신청구권허용, 보유세인상과같은 정책을 시장상황을 살피지않고 너무 신속하게 급하게 몰아붙이면 시장혼란과 왜곡현상이 발생하여 중장기적으로 서민과 중산층들이 타격을 받을수있기 때문에 우선은 정부에서 추진하려고 하는 주택임대사업자등록 활성화를 위한 어느정도의 인센티를 마련해주고 다주택자들을 제도권내에 일정비율이상 합류케하여 전월세의 급등을 제어하면서 저렴한 공공임대주택을 중장기적으로 많이 공급하면서 수요가 많은 특정지역들에는 저품질의 주택보다는 수요와 소득기반에 맞는 고품질의 주택도 적재적소에 공급해주는것인 주택시장을 세련되게 안정시키는 방안이 될 것이다.
동시에 전세제도를 폐지하는 특단의 대책을 내놓기는 현실적으로 어려울것이기에 그렇다면 없어져야 할 전세제도에 터잡아 기형적인 양상의 주택임대차시장인 전세제도를 이용하되 기준금액 이상(=5억,7억,9억,12억,15억이상..)의 순수 전세거주자들에게 최소한의 세금을 내게 하는 방안도 강구해보면 전세제도가 쉽게 사라지고 기형적인 주택시장과 임대차시장은 사라지고 투기를 용이하게 해주는 전세제도는 자취를 감추게 될 것이다.
전세제도를 정부가 전격적으로 폐지하지않을 것은 100%확실하므로 그렇다면 주택임대사업자 활성화와 양성이 정부에서 할 수 있는 주거복지측면에서의 최선이 될수있는데 정부가 이달 말 발표한다고 예고한 주택임대사업자 인센티브가 무엇이 될지는 아직 미지수이긴 하지만 적어도 주택임대사업자를 양성하려는 취지라면 주택임대사업자들에게 남는것없이 손해나는 사업(=보통 이러한 상황을 사업이라 하지않고 ‘자선사업’이라 칭함)을 하라고 주문해서는 안되는 것은 자명하다.
양도세나 소득세, 건보료부분에서 어떠한 인센티를 줄것이라는 뉴스가 나오기도했지만 현재 운용중인 주택임대사업자혜택에서 진일보한 파격적인 혜택이라든지 특히 문제가 되고 있는 주택임대사업자등록기준 물건의 가격기준, 면적기준의 상향없이는 주택임대사업자 자발적등록 유도는 실효성이 없을것으로 예상된다. 정부의 세련되고 현명하고 공평한 정책이 발표되길 기대해본다.
마지막으로, 무주택자들이나 1주택자등 실수요자들이라면 현재 정부에서 강력하게 주택마련 혜택을 주고 있는것이나 마찬가지이고 주택한채는 투자가 아니라 실수요이기 때문에 지금같은 매수우위시장에서 좋은물건들을 좋은가격에 구입할 수 있는 좋은기회가 될 수 있다. 따라서 추석이후~내년 1/4분기사이에 주택매수 1차 타이밍을 잡아볼 수 있는 좋은 상황이다.
반면, 2~3주택이상 다주택자들은 이제 최소한 연말까지는 투자에서 당분간 손을 떼는게 좋을것이라 본다. 이미 정부에서 두더지게임의 망치를 들고 있는 형국에서 십중팔구는 머리를 두들겨 맞을 확률이 높은 상황이라 틈새를 찾아보겠다고 골치아프게 여기저기 머리싸매고 투자물건 물색하러 이리저리 머리를 들고 다니다 대기하고 있던 망치에 두들겨맞기보다는 가급적 당분간, 적어도 추석이후~연말까지는 추가매수는 하지말고 현금으로 보유하면서 현재 보유중인 물건들에 대해 매도여부나 주택임대등록여부, 운용, 관리등에 대해 집중하는 것이 유리하다.
틈새라고 찾는답시고 여기저기 각종 투자밴드, 단톡방, 투자클럽등에 떼로 몰려다니며 옥석을 가리지않고 투자가치 거의없는 엉터리토지 묻어두기 투자나 신도시, 택지지구 신규분양상가(=임차맞춰졌다고 홍보하는등의 신규 상가들), 아파트형 공장, 오피스텔등으로 투자하여 대혼돈의 시기에 현금보유 장점의 김을 빼는것보다 지금은 차라리 통장에 현금(예금)으로 놔두고 내년이후 시장 정책내성 흐름과 시장추이를 면밀히 살피면서 보유중인 여유 현금을 가장 적재적소에 사용하면서 움직이는 것이 훨씬 유리한 시점이다.
지금같은 부동산 규제 강공모드속에서는 당분간 추가적인 부동산 투자에서 손을 떼고 공성(攻城,추가투자,공격적 추가매수등)보다는 수성(守城, 현 보유물량 운용관리 및 여유자금은 현금보유후 활용시점 탐색등)을 하면서 관망하는 것이 더 유리하다.
-김부성, 부동산학박사 / [위기의 시대, 사야할 부동산 팔아야할 부동산] 저자
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