정부의 실수 2가지
최근 강남 재건축아파트 시장을 중심으로 다시 꿈틀대는 움직임이 감지되고 있다.
강력한 8.2대책이 나온 지 두 달도 되지 않아 반응하는 것을 보면 시장의 힘은 대단한 것 같다.
필자를 비롯한 다수의 전문가들이 짧게는 6개월 길게는 1년 정도는 가지 않을까 조심스럽게 예측을 했었지만 보기 좋게 틀렸다.
이렇듯 전문가들의 예측이 틀린 원인은 무엇일까?
부동산은 심리다
정책과 입주물량 등 외적인 요인들이 부동산시장에 영향을 주지만 투자심리에 영향을 미치는 것이 맞겠고 실질효과가 나오기까지 대책의 심리효과는 그리 오래가지는 못한다.
매도인들이 집값은 더 이상 오르기 힘들 것 같다는 생각에 기다림 보다는 급매물을 내놓을 때, 매수인들이 투자수익이 생기지 않을 것 같다는 생각에 투자를 포기할 때 집값은 떨어진다.
사람의 심리는 감성적인 부분이 더 강해서 부동산시장이 멈춰야 할 때 오버슈팅(overshooting)이 되는 경향이 있어서 한번 달아오른 투자심리는 대책이 발표되어도 쉽게 꺾이지 않는다.
시장에서 감내할 수 있는 수준의 임계 값까지 도달하면 이미 입주물량이 늘어나있고 부동산규제도 많이 누적이 된 상황이기 때문에 심리가 꺾이고 곡 소리가 나기 시작한다.
8.2대책이 강력하게 나오면서 매도인과 매수인의 팽팽한 심리 줄다리기를 하는 상황이었는데 정부의 실수 2가지가 균형을 깨는 촉매역할을 하면서 8.2대책의 수명을 단축시켜버렸다.
분양가 인하와 재건축 초과이익환수는 실수다
정부의 실수 하나는 인위적인 분양가 인하 압력이다.
분양가 인상을 규제하는 이유는 분양가 상승이 주변 집값 상승으로 이어지는 것을 막기 위함인데 현재 강남은 재건축 일반분양가가 주변 새 아파트 시세보다 더 낮은 경우가 많아서 분양가를 인하시킨다고 주변 집값이 떨어지지 않는데도 조급증을 내면서 재건축 조합을 압박하여 굳이 하지 않아도 되는 일반분양가를 강제로 낮춰버렸다.
그 결과 강남 재건축 일반분양 당첨만 되면 3-4억 이상 시세차익이 남는 가진 자들만의 로또가 되면서 관망하는 강남 투자심리를 자극하게 되었다.
또 하나는 재건축 초과이익환수제 부활이다.
내년부터 적용될 예정인 초과이익환수를 피하기 위하여 강남의 재건축 조합들은 사활을 걸고 묻지마 식 빠른 추진을 하고 있다.
잠실주공5단지 건축심의 통과만 보더라도 속을 들여다보면 조합에서 서울시의 일방적인 요구조건을 다 수용한 조합의 패배, 서울시의 승리에 가깝지만 그 결과는 개포와 더불어 강남 재건축의 대표인 잠실주공5단지가 드디어 본격적인 재건축 시동을 건다는 것 자체가 움츠러든 투자심리의 허리를 펴는데 영향을 주었다.
잠실5단지를 비롯하여 강남 재건축 단지들이 속도 전에 돌입하면서 투자심리를 자극하고 있다.
적어도 부동산 투자심리를 더 누르고 싶었다면 서울시와 손을 잡고 강남 재건축 단지들의 속도를 조절했어야 하고 속도 전의 빌미를 제공하고 있으면서 위법소지까지 다분한 초과이익환수를 무리하게 추진하지 않았어야 했다..
물론 억지로 누른다고 계속 눌러져 있을 심리는 아니다.
공부하라고 하면 책상에는 앉아있을지 몰라도 공부를 하는 건 학생 본인의 마음이다.
8.2대책 이후 팽팽한 줄다리기 상황에서 인위적인 분양가 인하와 잠실주공5단지를 비롯하여 초과이익환수를 피하기 위한 강남 재건축 단지들의 움직임은 부동산 투자심리를 자극하는데 충분했고 강남을 중심으로 시장은 다시 움직이려 하고 있다.
여당에서 고려하고 있는 전월세상한제, 계약갱신청구권 등 민감한 이슈가 되는 대책이 섣불리 시행이 되면 정부의 3번째 실수가 될 수 있는 만큼 충분한 고민과 신중한 접근이 필요할 것 같다.
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