불타오르던 부동산 시장이 정부의 8.2대책과 길고 긴 추석 연휴로 잠시 소강상태를 보였다. 하지만 저금리로 인해 갈 곳 없는 투자자금은 호시탐탐 강남재건축 시장을 노리고 있고, 분양시장에도 여전히 사람들의 발길이 이어지고 있어 부동산 시장은 언제라도 다시 활황세로 돌아설 기세다.
지금이라도 늦기 전에 부동산 투자에 나서야 하나 고민해보지만 정부의 후속 조치가 곧 이어질 것으로 예상돼 멈칫거리게 된다. 자칫 잘못하면 ‘내가 사니 집값이 내리는’ 악순환이 계속될 수도 있다. 좀 더 기다려야 하나 이리저리 알아보지만 집값이 내릴 거라는 의견 못지않게 집값이 더 오를 것이라는 의견도 만만치 않다.
저금리 기조가 지속되는 한 집값은 계속 오르는 것이 정설이다. 은행 이자는 싸고 자금은 넘치기 때문에 은행에 넣어두기보다는 자산에 투자하는 것이 유리하기 때문이다. 경기가 회복세로 돌아서서 기준금리를 올린다고 해도 한동안은 집값이 계속 오르게 된다. 경기가 좋아지기 때문인데, 현재 경기 회복으로 인해 기준금리를 올리고 있는 미국 주택시장의 경기가 식지 않는 점이 이를 증명한다.
그런데 문제는 주택 시장의 과열을 막기 위해 각종 규제 대책을 내놓고 있는 정부의 강경한 태도다. 이미 대출 억제와 주택거래신고제라는 강력한 규제책을 내놓고 있는 정부는 주택시장이 다시 과열될 기미를 보이면 언제든 또 다른 규제를 내놓겠다는 방침을 천명하고 있다.
정부의 방침이 저금리 기조로 인한 주택경기 활황을 잠재울 수는 없지만 그래도 어느 정도 견제할 수 있다는 것은 과거의 경험으로 볼 때 분명해 보인다. 물론 정부는 주택 시장의 활력을 잠재우려는 것이 아니라 투기수요를 억제해 실수요자 시장으로 유도하는 것을 목표로 하고 있다. 하지만 정부의 계속되는 규제가 주택시장을 경색시킬 수 있다는 우려도 분명 존재한다.
이렇게 시장 전망이 헷갈릴 때는 ‘쌀 때 싸서 비쌀 때 판다’는 시세차익 투자에서 탈피하는 게 현명한 방법이다. 시장 전망과 상관없이 가치가 지속적으로 상승하는 물건에 투자하는 ‘가치투자’를 다시 한 번 고민해야 할 때가 된 것이다.
가치투자는 시세차익 투자에 비해 안전하지만 물건을 선택하기가 어렵다는 것이 문제점으로 지적된다. 생업에 종사하느라 시간 내기 힘든 판국에 주말마다 발품 팔아 ‘좋은 물건 찾아 삼만 리’하는 것은 엄두가 나지 않는다. 이를 악물고 돌아다니는 수고를 마다하지 않는 사람도 있긴 하지만 좋은 물건은 보이지 않고 오히려 다리에 알이 배고, 신발이 닳아 헤지기만 하는 경우가 부지기수다.
여유자금을 오랫동안 사용하지 않아도 되는 사람들이라면 지금이라도 강남재건축 아파트를 구입하면 된다. 강남재건축은 정부의 규제에 따라 가격이 떨어지기도 하고 거래가 이루어지지 않는 경우도 있지만, 장기적으로 보면 가격이 늘 오를 수밖에 없는 부동산이다. 우리나라에서 가장 좋은 입지에 위치해 있는데다 수요에 비해 공급이 적기 때문이다. 다만 초기투자비용이 많이 들고 자금이 오랫동안 묶일 수 있다는 점에서 자금 여유가 충분한 사람에게나 가능한 투자이다.
월세가 꾸준히 나오는 부동산은 가치투자의 핵심이자 요체다. 1,2인 가구가 증가하는 추세이기 때문에 도심에 위치한 월세부동산의 인기는 식을 줄을 모른다. 월세가 꼬박꼬박 나오는 주택이나 오피스텔, 상가 등을 잘만 구입해 놓으면 평생 월급봉투를 또 하나 갖는 것과 같다. 언제 잘릴지 모르는 직장인이나 노후를 대비해야 하는 사람들에게는 시세차익 투자보다는 월세부동산을 구입하는 것이 훨씬 현명하다.
시세차익 투자는 시장 전망에 따라 명암이 갈릴 수 있으므로 불안하기 짝이 없지만 월세부동산은 가치를 지금 당장 따져볼 수 있기 때문에 매우 안전한 투자라 할 수 있다. 월세부동산이라고 해도 미래가치가 중요하기 때문에 유동인구가 늘어날 수 있는 지역을 선택해야 한다. 그래야 임대료가 상승해 자산가치가 증식되기 때문이다.
공동주택이나 다가구주택을 지을 수 있는 땅을 구입하는 것도 매우 유력한 투자방법이다. 서울이나 대도시는 집을 지을 수 있는 땅이 점점 줄어들기 때문에 사두기만 하면 무조건 오른다고 봐야 한다. 특히 도심으로 출퇴근이 용이한 지역은 매물이 나오기 무섭게 팔리고 있는 실정이다.
나대지는 거의 없기 때문에 단독주택이나 근린생활시설, 오래된 다가구 주택 등이 대상이 된다. 대지가 반듯하고 최소 40평 이상은 돼야 철거하고 공동주택 등을 제대로 지을 수 있다. 강남이나 용산 등은 최소 3,000만 원 이상, 강북의 도심도 2,500만 원 이상이 넘기 때문에 초기투자자금이 많이 들어가는 것이 어려운 점이다.
자금이 모자랄 때는 뜻이 맞는 지인들과 힘을 합쳐 공동으로 구입하는 것도 좋은 방법이다. 자금을 모아 매물을 구입해서 집을 지은 뒤 층별로 개별등기하면 큰 마찰 없이 고정수입이 보장되는 부동산을 가질 수 있게 된다.
장인석
경희대 언론정보학과 졸업
83-98년 동아일보사 기자
현재 착한부동산투자연구소 대표
중앙일보조인스랜드, 매경인터넷, 부동산써브 상담위원 및 칼럼니스트, 부동산 전문가 멤버십 '심코' 전문위원, RTN 부동산TV
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