| 신DTI 등 대출규제 수위가 높아지면서 입주아파트 전셋값이 얼마나 될지 관심이 높아지고 있습니다. 입주시점에 중도금을 상환하고 분양가의 잔금을 마련하기 위한 대출금액이 부족하면 전세를 줘야 하기 때문입니다.
이번 주 부동산 리서치회사 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 2018년 12월부터 2019년 4월까지 입주예정인 서울 송파구 가락동 송파헬리오시티 전셋값을 분석해보겠습니다.
과연 시중에 떠도는 주장대로 송파헬리오시티 전용면적 84타입 즉 33평형 전셋값이 7억원에 그칠까요?
수급의 질을 봐야 한다
먼저 올 들어 입주물량이 늘어나 전셋값이 하락하고 매매가 역시 보합세를 보이고 있는 동탄2신도시와 송파구 송파헬리오시티는 수급의 양과 질에서 커다란 차이가 있습니다.
우선 수요에서 동탄2 전세수요는 경기 남부권에 국한돼 있습니다. 즉 인근 동탄1신도시를 비롯한 화성과 수원, 용인이 전세수요 지역입니다. 한마디로 전세수요층이 얇습니다.
반면 송파구 송파헬리오시티는 전세수요가 범강남권입니다. 송파구를 중심으로 강남구와 위례 분당 판교 등 성남 송파 신도시 지역에서도 전세수요가 유입될 것입니다.
전세수요의 양은 물론 질에서도 ‘체급’이 다릅니다. 도보로 이용가능한 8호선 석촌역이 2018년 10월 이후 9호선 3단계 연장선이 개통되면 황금노선인 9호선 라인 외부수요층이 두터워질 것입니다. 또 2025년 전후 위례신사선 가락역(가칭)이 1단지쪽에 들어서면 가속화될 것입니다.
여기에 송파헬리오시티는 대규모 재건축 이주수요가 대기하고 있습니다. 늦어도 2019년부터는 연내 관리처분신청이 가능한 잠실 미성크로바(1,350가구)와 진주(1,507가구)가 이주를 시작할 것입니다. 여기에 잠실주공5단지(3,930가구), 장미 1~3차(3,522가구)가 뒤를 이을 것입니다.
또 지난 4월 롯데월드타워 완공이후 롯데 계열사 입주가 계속되고 있고 문정지구 문정법조타운과 2018년까지 중소기업 입주에다 영동대로 지하 개발과 연계된 잠실종합운동장 마이스(MICE) 개발이 2019년 착공예정입니다. 유동인구는 물론 상주인구가 지속적으로 증가할 것입니다.
잠실에서 가락 문정장지를 거쳐 거여마천뉴타운과 위례로 이어지는 송파대로 부자벨트 모멘텀(상승동력)이 강해지고 있습니다.
전세수요층이 동탄2신도시가 ‘플라이급’이라면 송파헬리오시티는 ‘미들급’으로 보면 됩니다. 2021년 12월 삼성동탄광역급행철도가 개통되더라도 동탄2는 ‘팬텀급’도 쉽지 않습니다.
두번째론 공급의 질적 양적 차이입니다. 동탄2신도시는 100% 일반분양입니다. 허허벌판을 택지로 개발해 아파트를 지은 곳입니다.
반면 송파헬리오시티는 기반시설을 갖춘 5층짜리 아파트 가락시영 6,600가구를 헐고 9,510가구로 짓는 재건축 아파트입니다. 재건축은 멸실주택을 동반합니다. 따라서 순공급량을 따져봐야 합니다. 입주물량에서 멸실주택수를 빼야 합니다. 순공급량이 2,910가구이지만 임대아파트가 1,401가구에 달해 제외해야 합니다. 따라서 실제 순공급량은 1,509가구에 불과합니다.
5층짜리 소형 개포주공2단지를 재건축하는 래미안블레스티지의 경우 기존 1,400가구를 1,957가구로 재건축해 임대주택 112가구를 빼면 순공급량은 445가구에 불과합니다.
경제 펀더멘털이 다르다
잠실 1기 재건축단지 입주물량 1만2천가구가 몰린 2008년에 잠실 전셋값이 크게 하락했다는 사실과 비교하는 분이 많습니다.
10년전 2008년과 입주시점 2018년에 경제 펀더멘털(기초체력)은 크게 다릅니다. 2008년은 2007년 미국발 모기지프라임 사태로 2008년 글로벌 금융위기가 시작된 해입니다. 한국도 2009년 가을을 정점으로 2010년부터 수도권 아파트값이 하락세로 돌아섰습니다.
하지만 2017년은 글로벌 경제회복의 원년입니다. 경기가 살아나면서 미국을 시작으로 금리를 점차 올리거나 올릴 준비를 하는 시기입니다. 물가가 올라 돈의 가치가 떨어지고 자산 가치가 오르는 글로벌 인플레이션시대입니다.
가장 큰 차이는 금리입니다. 전세자금대출과 직결되는 은행 이자 부담이 크게 적다는 것입니다.
2008년 국내 기준금리는 5% 였습니다. 지금 1.25%는 10년전에 비하면 초저금리입니다. 물 금리인상이 머지않았습니다. 그러나 인상폭은 결국 경기회복속도와 연계될 수밖에 없습니다. 3%대까지 오르기 전까지는 주택시장의 유동성장세는 계속될 것입니다.
송파헬리오시티 33평형 전셋값은?
송파헬리오시티 33평형 전셋값은 매매가의 70% 안팎이 될 것으로 예상합니다. 33평형 실거래가가 지난 8월(계약시점은 6~7월)에 12억원을 넘었습니다. 내년 12월 입주시점에는 매매가 상한가는 14억원(평균가 13억원)까지 가능할 것입니다.
잠실 구축에서 송파헬리오시티와 비교 대상은 매매가는 레이크팰리스, 전셋값은 엘스가 적정합니다.
따라서 송파헬리오시티 입주시점 33평형 전셋값은 9억원이 기준이 될 것입니다. 분양가 수준이 될 것입니다. 최소한 8억5천만원 이상 예측합니다.
입주이후 단지내에 가락초가 다시 개교하고 가일초중(통합학교)가 신설되면 입주 2년째인 2020년에는 최소한 9억5천만원 이상 될 것입니다.
또 송파헬리오시티 입주로 인해 잠실 엘리트파레(엘스 리센츠 트라지움 파크리오 레이크팰리스) 전셋값은 일시적으로 약보합세를 보일 것입니다. 하지만 송파헬리오시티 매매 전세물량이 소진되면 2019년 이후 꾸준히 우상향할 것입니다.
송파구를 비롯한 강남4구는 재건축으로 인한 멸실주택이 급증해 2021년 이후에야 공급부족이 해소돼 전셋값이 안정될 것입니다. 하지만 송파헬리오시티 전셋값은 잠실주공5단지 이주가 2021년 이후 시작되면 다시 요동칠 것입니다. |
