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요새 부동산 시장은 이른바 ‘사중고’에 직면하고 있다. 정부의 그동안 고강도 부동산대책과 함께 내년 초부터는 본격적인 금리인상에 직면해 주택시장의 불확실성이 높아지고 있다. 이에 연내 분양 물량이 7년동안 최대치를 기록하고 있는 것. 부동산 업계는 어느 때와 다른 추운 봄을 맞게 될 것을 대비하고 있다.
서울지역 재개발, 재건축 아파트 단지는 여전히 청약 수요가 몰리고 있다. 하지만 지방 분양에 나선 건설사들은 규제 직격탄을 피할 수 없을 것이란 분석이 지배적이다. 하지만 내년이 오기 전에 미분양을 소위 ‘할인 분양’을 할 처지다.
또한 건설사들은 마케팅 총력전에 나서고 있다. 연말 밀어내기 공급에 나선 건설사들이 완판을 위한 새판짜기에 돌입한 것이 아니냐는 말도 나오고 있는 것.
건설사 마케팅 담당자들은 “분양가 인하와 중도금 무이자 지원 등 혜택을 내놓고 있다”며 “하지만 이마저도 현장에선 더욱 공격적으로 마케팅해야 하는 것 아니냐는 분위기”라고 말했다.
■ 미분양 줄이기를 위한 건설사 각종 마케팅 펼쳐
최근 경기도 김포시와 화성 동탄2신도시는 막차를 탄 듯 조용하다. 인근 김포 한강신도시가 아파트 가격이 최근들어 큰 폭의 상승세를 보이고 있지만 저렴한 아파트를 선전하는 등 200만원에서 300만원 가량 싸고 중도금 무이자에 계약금까지 정액제 혜택을 제공하는 단지가 보이고 있다. 한 분양 관계자는 “김포지역 내 올해 마지막 공급 물량에 대해 합리적인 분양가와 금융혜택을 제공하는 것”이라고 설명했다.
반대로 동탄신도시 아파트 시장은 줄 초상 분위기다. 그동안 대형 건설사 및 중형 건설사들이 너나 할 것 없이 물량을 쏟아내고 있지만 미분양 사례가 많고 수요층이 적어 부동산 업계에서는 지금 할인분양 등을 요구하는 목소리가 커지고 있다. 이에 대형 건설사는 분양가 상한제 적용 단지지만 인근 평균 분양가격에 싸게 분양에 나서고 있다.
반대로 수도권을 제외한 지방 분양 단지는 청약시장 침체로 미분양 우려가 높아지고 있다. 계약금을 낮추고 중도금 무이자 혜택을 지난 8월 이후 계속 진행하고 있다. 이는 중소형 건설사들이 몰리고 있어 건설사 재정건정성에 크게 해친다는 우려가 나오고 있는 반면 일단 계약부터 진행하자는 측면이 높다.
대전에 분양한 한 중형 건설사의 경우 계약금 정액제, 중도금 전액 무이자, 전가구 현관 중문 무상 제공 등 혜택과 함께 각종 여행상품 무상제공 등 다양한 마케팅을 동원해 수요자를 잡기에 안간힘을 쓰고 있다.
■ 각종 금융혜택 빛과 그림자
전문가들은 실수요자들이 자신에 여건에 맞게 건설사가 제공하는 중도금 무이자 혜택 등 금융혜택에 대해 활용 및 유의사항을 체크해야 한다고 말했다.
건설사가 겉으로는 이자를 부담하고 있는 듯 보이지만 분양가에 은근쓸쩍 금융비용을 포함하는 경우가 많다. 또한 미분양시 할인분양 및 각종 PF 대출이 건설사마다 다른다는 것에 유의해야 한다.
또한 지방의 신규 아파트 단지의 경우에는 중소 건설사가 대부분이기 때문에 건설사 자본 자립도에서 매우 취약하다. 지난 2000년대 초반에 지방 건설사들의 대형 부도로 인해 많은 신규 아파트 계약자가 피해를 본 사례가 이를 입증하고 있는 것이다.
권대중 명지대 부동산학과 교수는 “이처럼 신규아파트 시장의 한파가 내년에 본격적일 전망이어서 중소건설사의 자금확보가 관건”이라며 “그간 부동산 시장의 양극화가 경기가 나빠지면 더욱 심화되는 것, 실수요자 입장에선 긴 호흡이 필요할 때”라고 말했다.
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