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주거문제 해결의 새 시도, 사회주택…주택도시기금 리츠설립으로 자금지원 확대
등록날짜 [ 2018년01월24일 09시56분 ]



문재인 정부의 국정철학을 담은
'주거복지 로드맵'이 본격화한다. 로드맵에는 핵심 국정과제인 '내 삶을 책임지는 국가'를 실천하기 위한 방법들이 담겼다. 과거 정책이 공급자 중심이고 단편적·획일적이라는 반성도 담았다. 이에 따라 정책의 중심에는 수요자가, 종합적인 지원과 사회통합형 주거정책으로 큰 틀이 바뀌었다. 주거 수요를 반영한 맞춤형 임대주택과 주거지원 프로그램을 개인의 생애단계에 따라 패키지로 지원한다.

특히 청년·신혼·고령가구를 집중 지원해 주거 사다리를 마련하고 무주택 서민과 실수요자를 위한 주택 공급을 확대한다. '깜깜이'로 불렸던 임대주택 정보 등의 인프라를 구축하고 저렴한 가격으로 내집 마련이 가능한 공공분양주택 공급도 확대된다. 국토교통부가 20181분기부터 실행에 옮길 주거복지 로드맵을 살펴본다.

 

 

사회주택 '금융보증' 마무리법 개정 남았다

 

정부가 서민주거 안정을 위한 '사회주택' 공급 활성화를 목표로 금융보증 상품 개발을 마무리했다. 사회주택 전국화의 근거가 되는 법적 체계화를 위해 민간임대특별법개정도 국회 통과를 앞두고 있다. 국토부는 자금지원 확대와 법률 개정을 통해 서민 주거안정을 사회주택으로 실현하겠다는 계획이다114일 업계에 따르면 국토부는 201711월 공개한 주거복지로드맵에서 사회적 경제주체에 의한 사회주택 공급 활성화 방안을 내놓았다. 사회주택은 공공과 민간이 공급하는 임대주택 성격을 지닌다. 지방자치단체가 사업자에 공공토지를 30년 이상 저렴하게 빌려주거나 리모델링 비용을 보조해 시세 80% 이하의 임대료와 거주기간 최장(最長) 10년 보장 등 공공성을 담보하는 제도다. 앞서 서울시는 청년층 주거빈곤 문제를 해소하기 위해 유럽의 임대주택 소셜 하우징(Social Housing) 개념을 벤치마킹해 국내에 처음 도입했다. 하지만 지금까지 자금지원 조달 방법과 법적 근거가 미미했다. 활성화에 한계가 있다는 지적을 받은 이유다. 실제로 서울과 경기도를 제외하면 사회주택 공급은 전혀 없는 실정이다일단 국토부는 주택도시기금을 투입해 사회주택 허브리츠를 설립한다. 개별사업에 대한 지원 방안을 검토하는 게 골자다. 부족한 부분은 주택도시보증공사(HUG)의 보증 상품으로 민간 금융을 통해 조달한다. 실제로 국토부는 주거복지로드맵 발표 이후 HUG와 임대사업자 참여를 유도하기 위한 보증 상품을 마련했다. 이 가운데 PF보증은 건설자금을 저리로 조달할 수 있도록 금융기관에 상환을 책임지는 상품이다. 주택 매입자금 마련을 위한 보증도 준비했다. 국토부 관계자는 "현재 주택도시기금을 활용한 사회주택 리츠 성립을 준비 중에 있다"고 설명했다. 이는 자금력이 풍부한 대기업보다 소자본이 참여하는 사회주택 특성을 고려했기 때문이다. 서울시에서도 예산 상당수가 토지매입 비용으로 투입돼 건설비 보조에 어려움이 있었다. HUG 관계자는 "사회주택 활성화를 위해 소규모 사업도 보증 이용이 가능해질 것"이라며 "금융기관으로부터 장기간 저금리로 대출이 가능해진다"고 설명했다.








정부는 남은 과제인 사회주택 전국화 배경이 되는 제도 체계화에 나선다. 사회주택의 개념과 지원 관련 사항을 세밀하게 마련하는 민간임대특별법 등 관련 법령 개정을 추진 중이다. 구체적으로 지원센터 설치·운영 사업자 교육 경비지원 등 근거를 마련한다는 목표다국토부는 사회주택의 구체적인 공급량을 제시하기보다 민간이 참여하는 여건을 조성하는 것이 궁극적인 목표라고 설명했다. 공공의 안정적인 자금조달로 장기간 주거여건을 확보하겠다는 의도로 풀이된다. 국토부 관계자는 "국회와 일부 이견이 있어 협의 과정을 진행하고 있다""법 개정은 2018년 상반기에 마무리될 것으로 예상하고 있다"고 전했다.



청년 주거공유
HUG셰어하우스에서 나홀로 어르신 위한 맞춤형 공공원룸주택까지

 

과도한 주거비 부담과 열악한 주거환경 등 주거문제가 심화하면서 비영리 목적으로 공공과 민간 주체에 의해 공급되는 공공성이 강하고 부담 가능한 임대주택’, 사회주택이 다양한 형태로 나타나고 있다. 주거복지의 새로운 시도로 평가되는 사회주택에 관심이 쏠린다. 주거복지 대안, 서회주택의 의미 있는 진화(進化)를 살펴봤다.

 

 

사회적 기업이 만든 공유주택 공가(共家)’ - 관리비 없고 회사가 집 문제 관리

 

대학 4년생 Y(24)씨는 10여명의 또래 청년들과 한집에서 기거한다. 학교 인근 원룸에서 지내던 그는 2016218일 서울 성동구 용답동에 있는 한 공유주택에 입주했다.

Y씨는 월세 부담이 커 저렴한 이곳을 택했다고 말했다. 3평 남짓 방을 홀로 쓰는 그는 이곳에서 보증금 250만원에 월세 31만원을 낸다. 보증금 1000만원에 월세 50만원가량을 지급한 이전에 비해 임대료 부담이 한결 줄었다. 2016년까지 대학 4년을 학교 기숙사에서 지냈다는 취준생’ K(24)씨도 이곳 3~4층의 여성거주공간 가운데 3층에서 생활한다. ‘3층 대표K씨는 여럿이 사니 늘어지지 않고 외롭지도 않아 좋다며 환하게 웃었다.

친척 집에 살다가 20161월초 이곳에 입주했다는 H(24)씨는 또래들과 함께 숙식하면서 고민도 나누고 어울리니 심심하지 않아 좋다고 말했다.




사회적기업 두꺼비하우징이 서울 용답동에 마련한 공유주택 공가’ 9호점 입주민 공용공간의 모습
입주 청년들은 2층에 자리한 이곳에서 모여 크고 작은 집안일을 할 수 있다.
V와 컴퓨터, 영화를 볼 수 있는 빔프로젝터까지 갖추고 있다.




이들 청년이 입주한 공유주택은 빈 고시원을 리모델링한 곳으로 이름하여 공가(共家)’ 9호점이다. 공가는 사회적기업 두꺼비하우징이 빈집을 활용해 만든 1인가구용 공유주택 브랜드다. 9호점은 특히 자금을 댄 곳(주택도시보증공사·HUG)의 이름을 따서 허그(HUG) 셰어하우스로도 불린다. 입주자들은 자신의 방을 제외하고 거실, 욕실, 주방 등을 공용으로 쓴다.

두꺼비하우징은 주거 약자들에게 부담 가능한 비용으로 입주할 수 있는 임대주택을 추진해 현재 공가 11호점이 진행 중에 있다. 이 회사 직원 김하윤씨는 관리비는 따로 받지 않지만, 자잘한 집수리는 물론 사소한 문제 하나하나까지 회사에서 관리해준다고 말했다. 공가 9호점은 특히 지방 출신의 대학생과 취업준비생을 위해 마련됐다.

 

 

 

금천구가 운영하는 공공임대 보린(保隣)’ - 홀몸 노인들 위한 맞춤형 원룸

C(87)씨 할머니는 서울 금천구 시흥대로에 있는 한 공공임대주택에서 산다. 낡은 경로당을 허물고 새로 지은 4층 건물이다. 1층은 주차장이고, 2층엔 경로당이 산뜻하게 바뀌어 다시 들어섰다. 3층과 4층이 가정집이다. C씨 할머니는 3층에서 네 명의 할머니와 함께 공동생활을 한다. 4층에는 역시 할아버지 다섯이 같이 지낸다. C씨 할머니가 있는 301호를 들어서니 햇살 가득한 거실이 나온다. 마침 할머니 넷이 한창 얘기꽃을 피우는 중이었다. 거실 끝에는 공용주방이 있다. 할머니들에겐 각각 자신만의 방이 있는데, 방마다 작은 주방이 따로 갖춰져 있는 게 이 주택의 특징이다. 애초 홀몸 어르신을 위한 맞춤형 공공원룸주택으로 설계된 것이다. 바로 이웃이 이웃을 돌본다는 뜻을 담은 보린(保隣)두레주택이다.



 

보린두레주택에 입주한 할머니들이 2층에 있는 경로당 어르신들과 함께 치매예방프로그램을 마친 뒤 포즈를 취하고 있다.


1년 전만 해도 C씨 할머니는 햇볕을 보기 힘든 반지하 방에서 살았다. 여름철에 비라도 쏟아지면 방 안으로 물이 차고 들어와 곰팡이가 가득했던 곳이었다. 일제 강점기 아홉살의 나이에 중국으로 건너가 고희(古稀: 70)에 이르도록 살다가 고향 땅에서 삶을 마감하고픈 일념에 가족마저 뒤로하고 찾은 내 나라였지만, 현실은 혹독했다. C씨 할머니는 이 집에 들어온 뒤로는 집에 대해선 아무런 걱정 없이 산다고 말했다.

가장 연로한 L(90)씨 할머니도 전세 보증금 2800만원의 습하고 곰팡내 나는 지하 단칸방에서 홀로 생활하다 이곳에 입주했다. L씨 할머니는 집이 낡고 단열상태가 불량해 추웠고, 화장실이 밖에 있어 매우 힘든 생활이었다고 돌이켰다. 두 할머니를 비롯해 이곳 입주자들의 공통점은 모두 기초생활보장 수급자이면서 세입자란 것이다. 임대료는 방 크기에 따라 월 64~11만원에 이르는데, 기초생활보장 수급자에게 지급되는 주거급여로 충분히 충당된다고 한다.

 

 

성공회 신부가 문을 연 숨과 쉼’ - 주거불안 청년 위한 주거공동체

서울 광진구 구의동 횡렬로 대오를 맞춘 다세대주택들 가운데 우뚝 솟은 8층 건물. 대한성공회 김홍일 신부는 이곳 5층과 7~8층을 임대해 청년 다섯명과 함께 숙식한다. 5층과 8층엔 층마다 여성 둘씩 모두 넷이, 7층엔 김 신부와 대안학교 교사 김광천(36)씨가 함께 생활한다. 이 청년주거공동체 숨과 쉼을 세운 김 신부는 지역사회를 위한 교회의 역할을 고민하다 20146월 광진구 자양동에 2명의 청년과 함께 작은 공간을 마련한 것을 시작으로 여기까지 오게 됐다고 말했다. 일찍이 김 신부와 뜻을 함께한 김 교사는 동시대 청년들이 공통으로 겪는 주거문제와 경제적 불안 등 삶의 문제를 함께 해결하며, 서로의 삶을 지지하는 대안적·수도적인 삶을 살고 싶어 참여했다고 말했다. 그렇다고 이 공동체가 특정한 종교를 지향하거나 요구하지는 않는다. “종교가 없다는 입주민 이소망(28)씨는 자취생활을 하다 이곳에 입주했다. 그는 아침 기도 모임에 종종 빼먹긴 하나 주거비도 싸고 공동생활을 하다 보니 덜 게을러져 대체로 만족한다고 말했다.


서울 광진구 구의동에 있는 주거생활공동체 숨과 쉼’ 7층 거실에서 이 공동체를 마련한 대한성공회 김홍일 신부(왼쪽)와 입주 청년 김광천, 이소망씨.


숨과 쉼의 입주 조건은 오직 이 공동체가 추구하는 약속과 재정원칙에 공감하는 것으로 충분하다. 약속은 더불어 살기를 지향하고, 공동생활을 위한 월례모임에 참가하는 것 등이며, 재정원칙은 임대료에 해당하는 입주분담금(직장인 매월 18만원, 비직장인은 매월 12만원)과 수도세, 전기세, 가스비 등에 해당하는 생활분담금(직장인 매월 10만원, 비직장인 매월 8만원), 1만원의 상조회비를 부담하는 것이다. 계약은 6개월 단위로 이뤄지며 3개월 정도 살아본 뒤 최종 거주 여부를 결정하면 된다. 김 신부는 이 청년주거공동체를 마련하기 위해 서울시의 사회투자기금에서 35천만원을 빌렸다. 여기에 시중은행의 대출과 개인 목돈, 뜻있는 출자자 등의 자금을 보태 전세금으로 총 5억원이란 거액을 마련했다.

 

주거문제 해결의 새로운 시도 ­ 사회주택

 

공가 9호점(허그 셰어하우스), 보린두레주택, 숨과 쉼은 모두 근래 우리 사회에 확산되고 있는 이른바 사회주택의 서로 다른 형태이다. 공유주택이란 공통적 특성에도 자금원, 협력 방식, 목적 등에서 각각의 차이도 적잖다. 우선 공가 9호점의 경우, 자금은 주택도시보증공사(HUG)’가 후원하는 형태로 댔고, 입주자 모집 및 선정은 민간공익재단인 함께 일하는 재단이 주관했다. 두꺼비하우징은 시행 및 관리 운영을 맡았다. 공기업, 공익재단, 사회적기업의 3자 간 민관(民官)협업 모델이라고 할 수 있다. 15~22의 방을 비교적 저렴한 보증금(250만원)에 주변 시세의 60% 이하의 싼 임대료(1~2인실, 27~39만원)로 최장 10년을 거주할 수 있게 한다. 여기에 더해 입주 청년 1인당 최대 30만원의 학원수강료 등 취업역량 강화 활동비를 지원하는 프로그램도 운영한다. 학생 가장, 기초생활보장 수급자, 차상위계층 자녀 등 취약계층 청년들에게 우선적인 입주 기회를 준다.


 

서울 금천구 독산로에 있는 나홀로어르신 맞춤형 원룸주택인 보린주택 1호 전경






보린두레주택은 서울 금천구가 개척한 새로운 공공임대주택의 모델이다. 기존 공공임대주택의 경우 기초생활보장 수급자라고 해도 가구원 수가 반영되는 입주자 선정 기준으로 인해 홀몸노인들에게는 입주 자체가 어려웠다. 이러한 현실에 착안해 금천구가 서울시에 제안해 처음으로 홀몸 어르신을 위한 맞춤형 공공원룸주택으로 추진한 형태다. 65세 이상으로 지하 및 반지하 방, 옥탑방, 고시원 등에서 생활하는 나홀로 노인들의 안정적 주거공간을 확보하기 위해 마련됐다.

막대한 재원이 필요한 주택 매입 및 건립은 서울주택도시공사(SH)가 맡는 대신 운영 및 관리는 금천구가 직접 하는 공공임대형 사회주택 모델이다. 임대료가 주변 시세의 30% 수준으로 싼데다 2년마다 재계약이 가능하며 최대 20년까지 거주가 가능해 사실상 영구임대주택에 가깝다. 금천구 유인현 자활주거팀장은 이 주택은 특히 싼 임대료에 그치지 않고, 관리에도 주목해 구청의 자활근로사업단에서 입주노인들의 크고 작은 일을 돕도록 하고 있다고 말했다. 금천구는 서울 독산로에 보린주택 1호점을 시작으로 보린두레(2호점), 보린햇살(3호점), 보린함께(4호점)로 총 56명의 홀몸 어르신들에게 꿈의 보금자리를 찾아주었다.

숨과 쉼은 지방정부나 공기업 등 공적 기관의 개입 없이 순전히 민간 차원에서 자구적으로 추진한 사회주택이라고 할 수 있다. 특히 청년들이 스스로 협동조합을 만들어 주거문제 해결에 나선 사례도 속속 등장해왔다. 경기도 부천시 소사구에 있는 두더지하우스가 대표적 사례로 청년주거협동조합 모두들이 운영한다. 방이 3~4개 딸린 단독주택을 통째로 빌려 11실씩 입주하는 셰어하우스로 입주자는 월세와 조합비가 포함된 20~30만원의 주거비를 낸다. 보증금은 아예 없다. 민달팽이 주택협동조합이 서울 서대문구 남가좌동에 마련한 달팽이집 1, 2호는 널리 알려진 사례다.

그밖에 예술인이나 만화가 등이 모여 만든 협동조합형 주택 등을 비롯해 사회주택의 양태는 쉼 없이 진화 중이다. 이사 걱정, 임대료 걱정, 주인과의 갈등 걱정 등 이른바 입주민들이 흔히 겪는 세 가지 걱정 없는 꿈의 임대주택을 현실로 만들고자 하는 주거복지의 실험이 나날이 계속되고 있다. 한국도시연구소 박신영 소장은 사회주택의 최신 흐름은 저소득층의 주거복지를 위한 새로운 시도와 공동체성 회복이라는 면에서 의의가 크다면서도 아직 주거복지의 의미있는 대안이라 말하기에는 공급량이 절대 부족한 게 현실이라고 말했다.

 

사회주택 활성화하려면도시주택기금 풀어야

회주택 논의는 원천적으로 가난한 청년과 홀몸노인 등 주거 취약계층이 처하고 있는 주거문제를 배경으로 한다. 주거문제를 나타내는 중요 지표 중 하나가 소득 대비 주거비(임대료) 부담 비율(RIR)인데, 특히 저소득 취약가구는 소득의 절반 가까이를 주거비로 지출할 정도다. 서종균 SH주거복지처장은 송파 세 모녀처럼 과도한 주거비 부담은 식료품비, 의료비, 교육비 등의 지출을 제약해 정상적인 삶을 영위하기 어렵게 한다고 말했다. 이에 주거 전문가들은 주거비가 소득의 25~30%만 넘으면 정책 대상으로 삼는 선진국처럼 우리도 이에 대한 정책기준을 세울 필요가 있다고 권고한다.

이처럼 과도한 주거비 부담과 열악한 주거환경에 놓여 있는 저소득 임차가구와 청년 세대의 주거문제를 해결할 수 있는 방안 중 하나가 바로 부담 가능한 임대주택으로서 사회주택이다. 공급 효과는 뚜렷하다. 최은영 한국도시연구소 연구위원은 연구 결과, 임대료가 싸지니 그만큼 소득을 다른 부분에 쓸 여력을 제공하고 비교적 쾌적한 주거환경 덕에 입주자들에게 삶의 안정감을 주기도 하고, 1인가구의 외로움과 고립감을 낮추거나 풀어주는 효과도 나타났다고 말했다.

하지만 전문가들은 사회주택이 취약계층의 실효성 높은 주거복지 대안으로 자리잡기 위해선 여전히 풀어야 할 문제가 많다고 말한다. 우선 절대적인 공급 부족이 문제다. 민관에서 다양한 움직임이 일고 있지만 수요보다 공급은 절대적으로 부족하다. ‘언 발에 오줌 누기격이다. 국토부도 기존 공공임대주택 확충에 더해 20169월부터 대학생·사회초년생 대상으로 사회적 주택 시범사업을 시작했다. 한국토지주택공사(LH)가 매입한 임대주택을 협동조합 등에 임대하면 이들이 대학생과 사회초년생에게 주거서비스를 제공하는 방식이다. 시범사업이긴 하나 기껏 293호에 불과하다. 공공임대주택 비율도 여전히 주요 선진국 평균(전체 주택의 8% 수준)보다 낮은 5% 남짓에 그친다.


전문가들은 사회주택 활성화를 위한 가장 핵심적인 문제는 금융, 즉 돈 문제라고 입을 모은다. 사회주택 공급에 앞장선 서울시는 사회투자기금 융자를 통해 다각도로 지원하고 있다. 하지만 지원받으려는 사람에 비해 금액이 한정돼 있고, 융자 상환기간도 5년으로 너무 짧다. 따라서 정부의 주택도시기금을 풀어 지자체나 공급자에게 지원해야 한다는 목소리가 강하게 나온다. 사회주택 사업자들은 사업성 문제를 함께 제기한다. 한 주택협동조합 관계자는 빈집 사업이 저조한 것은 사업성이 없기 때문이라며 안정적인 사업운영을 위해선 사회주택만의 안정적 기금 조성이 절실하다고 말했다.

입주자들의 요구도 점점 커진다. 주택품질을 높이고 보안을 강화해야 한다는 목소리다. 낡고 후미진 곳의 빈집을 리모델링하다 보면 창문 등의 잠금장치가 허술하거나 집이 인적이 드문 곳에 위치하는 경우가 많다. 주택관리의 문제는 향후 사회주택의 뜨거운 현안으로 떠오를 조짐이다. 유지보수에서 수도꼭지 고장 등 주택은 늘 크고 작은 일이 일상적으로 발생한다. 관리 비용도 고민거리다. 몇 곳을 제외한 대부분의 사회주택은 유지·관리를 위한 별도의 비용이 산정돼 있지 않다. 따라서 입주자의 관리 요구 증가는 임대료 상승으로 이어질 수 있다. 관리 비용에 대한 공공의 지원이 필요하다는 의견이 나오는 이유다.

사회주택 공급을 획기적으로 늘리기 위해선 법과 제도적인 지원이 뒤따라야 한다는 목소리도 높다. 서울시의 사회주택 조례 제정은 처음으로 법적 근거를 마련했다는 점에서 의의가 적잖다. 하지만 667억원에 불과한 규모에다 특정 지자체에 국한된 조례란 점에서 한계가 많다. 이에 사회주택법을 제정해 공익성이 담보되는 사회주택에 대해선 주택도시기금(80조원)을 통한 재정지원이 가능하도록 법적 근거를 마련해야 한다. 주택도시기금을 통해 사업비를 직접 융자하거나 사업자의 보증을 서는 방식이 필요하다는 지적이다. 그밖에 주거 관련 사회적 경제주체의 육성, 새로운 사회주택 모델 개발 및 도입, 사회주택 입주자 주거비 지원 및 관리 지원 강화 방안 등도 더불어 제기되고 있다.

 

수암(守岩) 문 윤 홍<한국부동산신문 大記者/칼럼니스트>

 



 

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