서울부동산정보광장이 발표한 자료에 의하면, 지난 1월의 서울 아파트 매매거래량(신고건수 기준)은 1만 1건, 2월은 1만 1236건, 3월은 1만 590건으로 평균 1만 건을 상회하는 높은 수치를 기록하고 있다. 거래량으로만 본다면 ‘2018년 1분기’가 역대 최고 수준이다.
특히, 3월 거래량의 경우 2017년 3월 거래량인 6658건에 비해 60%에 가까운 증가량을 보이고 있다. 구별로는 노원구가 1002건이 거래되어 가장 많은 거래량을 보였고, 이어서 성북구가 843건, 강서구가 725건으로 그 뒤를 따랐다. 작년에 비해 모두 2~3배씩 거래량이 급증한 것이다.
아파트 거래량이 급증한 이유는 무엇일까?
지난 8.2대책으로 인해 4월 1일 이전에 집을 매도할 경우 다주택자라도 최대 42%까지만 양도소득세를 납부하면 되었지만 4월 1일 이후에 청약조정대상지역에서 집을 매도하면 최대 62%까지 양도세를 내야 한다.
즉, 양도소득세 세금 폭탄을 피하기 위해서는 3월 31일까지 집을 매도해야하는 상황이다.
서울 부동산 시장에서 2월에 비해 3월에 급매가 많이 보이는 이유도 세금을 내는 것보다 가격을 내려서라도 매도를 하는 것이 이익이라는 계산이 깔려서다.
그래서 급매 또는 급급매로 나오는 아파트는 3월 31일까지 소유권이전등기를 하는 것을 계약 조건을 단 물건들이 많다.
문제는 실거주자들이 분양 받아 입주를 하거나 이사를 하는 등 현실적인 이유로 매도를 하는 것과 달리 다주택자들은 세금 부담을 경감할 목적으로 매도를 선택한 이들이 많아 3월 31일이 지나면 이들은 매도보다는 보유를 선택할 가능성이 매우 높다.
수도권과 달리 서울은 재고아파트 수 대비 공급물량이 턱없이 부족하고, 공급물량도 대부분 재개발 또는 재건축 아파트여서 입지가 좋은 서울 아파트의 재입주율 또한 매우 높을 것으로 보인다. 또한 단기간의 가격 상승으로 양도차익이 커진 만큼 세 부담도 커진 상황에서 차라리 임대사업자로 등록해 매매가격 상승분을 받으면서 절세를 하는 전략을 선택할 것이다.
4월 1일 이후부터는 거래량이 매우 급감할 것이고, 희소가치가 큰 입지를 가진 아파트일수록 매물이 없어 한 두건의 매매 거래에도 호가 중심의 거래가 되면서 매매가격이 상승세를 이어갈 가능성이 크다.
정부의 임대사업자 등록 유도는 분명 전세가격 안정에 많은 도움이 될 것이다. 그러나 공급물량이 부족했던 서울은 사업자 등록수가 증가할수록 아파트 매물 수가 감소해 수급이 불안해져 비상정상적인 매매가격이 형성될 수 있다.
결국 4월 1일 이후 재고 아파트 시장은 크게 두 개의 시장으로 나누어질 것이다.
- 과잉 입주물량으로 인해 매매가격과 전세가격이 모두 조정 받는 지역.
- 강남 등 좋은 입지를 보유한 단지의 매물이 실종되면서 호가가 상승하는 지역.
4월 1일 이후 부동산 시장은 분명 2018년 1분기와는 다른 양상을 보일 것이다.
지역별로 양극화가 더 심해 질 것이다. 대출 규제, 금리 인상, 세금 규제 등으로 인해 매매가격이 조정 될 것이라는 의견도 있다.
그러나 실제 이러한 규제의 영향을 직접적으로 받는 아파트는 중위 내지 중하위권의 가격이 형성되어 있는 아파트, 즉 서민 내지 중상층이 사는 아파트다.
막강한 자금력으로 규제의 특별한 영향을 받지 않는 이들은 그들만의 리그가 형성되면서 희소성이 커진 단지에 수요가 증가할 것이고, 결국은 양극화를 넘어 초양극화 현상이 나타날 가능성이 크다.
▶ 오은석 ‘직장인 재테크, 우리는 부동산으로 투잡한다’의 저자로서 ‘북극성주’라는 닉네임으로 더 유명한 21년차 부동산고수다. 다음 카페 ‘북극성’을 통해 9만명이 넘는 회원들에게 투자 노하우를 전파하며 멘티들이 시행착오 없이 투자하고 경제적 자유를 실현할 수 있도록 돕고 얻은 수입으로 소외된 이웃을 위해 나눔을 실천하고 있다 |
