[윤정웅 칼럼] 잘 달리던 마라톤 선수가 갑자기 중간에 힘이 떨어져 비틀거리는 일이 있다. 한창인 벚꽃도 밤사이 불어 닥친 비바람으로 예쁜 꽃잎이 우수수 떨어질 수가 있다. 낙엽이 떨어질 땐 그러려니 하지만, 꽃잎이 떨어질 땐 왜 아쉽기만 할까.
불과 한 달 전까지 오르기만 했던 강남 일대의 집값이 우승 문턱에서 힘이 빠진 마라톤 선수처럼 주저앉아 버렸고, 마포. 용산의 화창하던 벚꽃도 부동산대책이라는 비바람에 1-2억씩 떨어지는 꽃잎신세가 되고 있다.
대책을 비웃기라도 하듯 값이 오르던 곳은 내리기 시작했고, 그동안 한 푼도 안 올랐던 곳은 이제 거래가 되고 있다. 물은 낮은 곳으로 흐르는 이치일까? 문제는 꼭짓점에서 계약을 하고, 아직 잔금을 치루지 않은 사람들이다.
계약금은 1억을 걸어놓고 아직 잔금은 한 달이 남았는데 값은 1억 또는 2억씩 떨어졌으니 사야 할까, 말아야 할까? 피 같은 돈 1억을 포기하자니 마음이 쓰리고, 잔금을 이행하자니 값이 내려 2억을 손해 보게 됐고,
이럴 때 좋은 방법이 없느냐고 법률사무소 문까지 두드려보지만, 뾰쪽한 방법은 없다. 계약을 위약하는 측에서는 법대로 한다는 게 어려운 일이고, 법대로 해서 이익을 보는 일도 없더라. 매수인. 매도인. 중개사가 인간적으로 해결하는 길을 찾음이 빠르다.
부동산시장이 가끔 격변기를 맞게 되면 가격에 변동이 심하여 손해를 보는 일도 있고, 이익을 보는 일도 있다. 이게 각자 타고난 부동산 복이리라. 꼭 꼭짓점에 사서 손해를 보는 사람도 있지만, 사고 나면 값이 올라 이익을 보는 사람도 있다. 당신은 부디 복 있는 사람이 되기를 바라노라.
지금 주택시장은 격변기를 맞고 있다. 나는 부동산투자에서 어느 방향을 가고 있는가 살펴보자. 아래 몇 가지를 참고하시라. 그리고 손해 보는 일이 없도록 지혜롭게 대처하시라. 부동산투자는 일생 큰돈이 오고 간다는 사실을 잊지 말자.
1. 계약 후 며칠 사이에 값이 떨어진다. 사야 할까? 말아야 할까?
값이 억 단위로 변동이 있을 때는 첫째는 계약금을 일부를 포기하고 그 계약에서 빠져 나오는 게 좋다. 값이 많이 떨어지면 수년이 가도 회복이 안 되는 게 부동산이다. 둘째는 매매가를 조정해서 떨어진 값의 절반이라도 내려야 한다. 괜한 트집을 잡고 계약을 뒤집으려는 치졸한 방법은 시간만 끌뿐, 서로에게 이익이 되지 않는다. 법 이전에 합의가 있음을 꼭 잊지 마시라.
이럴 때는 매도인도 과감히 양보하는 미덕을 가져야 한다. 한 번 계약했으니 계약대로 이행하라는 주장은 옳지 않다. 부동산매매계약은 역지사지의 입장에서 논해야 한다. 값이 떨어지고 있는데 줄 돈 다 주고 사는 사람이 어디 있겠는가. 매매대금을 내려서 계약을 진행하는 게 좋다.
2. 꼼짝 않던 집값이 나도 모르게 올랐네. 이 일을 어째?
3-4년 동안 꼼짝 않던 집값이 계약하고 나서 보니 5천만 원 올랐다. 계약금 5천만 원을 받았는데 배로 물어주고 해약해야 하나, 계약을 진행해야 하나? 애꿎은 중개업소에 가서 왜 싸게 팔았느냐고 항의해 봐도 답은 나오지 않는다.
이럴 때는 조금 억울해도 파는 게 옳다. 위약금까지 물어주면서 계약해제 하면 오히려 손해 볼 수 있다. 파는 사람은 언제나 좀 싸게 판다는 마음이 있을 때 사는 사람은 즐거운 것이다. 사는 사람도 잘 샀다는 마음을 가져야 하니까,
3. 분양권을 가지고 있는데 마이너스 프레미엄이다. 억울해서 입주 못 하겠다?
새 아파트 분양권을 가지고 있고, 입주는 6개월이 남았는데 프레미엄이 마이너스다. 마이너스는 5천에서 1억이라는데 어찌해야 할까? 살고 있는 집도 안 팔리고 있다. 이럴 때는 우선 살고 있는 집을 파는 게 문제다. 살고 있는 집 싸게 팔고, 마이너스로 돌아선 새 아파트에 들어가면 이중으로 손해를 보게 된다.
내 집 싸게 팔고, 값 내린 새 아파트로 이사하는 사람은 부동산 복도 지지리 없는 사람이다. 부동산투자는 이럴 때 손해를 보게 된다. 그래서 새 아파트 분양받을 때는 조심하라는 것이다. 살던 집은 값을 내려 싸게 파는 게 옳다. 그러나 새 아파트는 무조건 입주하지 말고, 분양가격조정이 있는지 살펴보자.
살던 집과 새 아파트 중 하나를 세 놓게 되면 본의 아니게 1가구 2주택이 된다. 이렇게 되면 대출이 많아질 수 있고, 금리가 높아져 두 채 모두 빚에 넘어갈 수 있다. 도저히 새 아파트로 들어갈 능력이 안 되거든 새 아파트의 계약금을 포기하고라도 살던 집에서 사는 게 옳을 수 있다.
4. 1년 전에 땅 사놨는데 값이 올랐다네, 팔까, 말까?
수도권에서 1년이나 2년 전에 땅을 사 둔 사람들은 값이 올랐다고 한다. 3억 주고 산 땅이 4억이 됐다니 팔고 나서 다시 움직여볼까? 조금만 가격이 올라도 팔고 싶어 오두방정을 떠는 사람들이 많더라. 그러나 토지투자는 단거리투자가 아님을 알아야 한다.
팔고 싶겠지만, 팔지 않음이 원칙이다. 1억이 올랐다 해도 세금 3천만 원 내고, 등기비용 제외하면 남는 건 5천이다. 2-3년이나, 3-5년을 더 가지고 가면 그게 7억이 되고, 10억이 될 수 있다. 고구마가 장작불 위에서 노릇노릇 익을 때까지 더 가지고 가야 돈이 된다.
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