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부동산 대세하락 시작되었다
[김종갑 칼럼]
1. 2017년 9월~2018년 3월- 부동산이 폭등한 원인
8.02 대책이후 부동산 시장이 잠잠하는가 싶더니 9월부터 2018년 3월까지 6개월간 사상 최고의
상승률을 기록하였다
그동안 많이 올랐던 강남권과 한강변, 도심권은 물론이고 서울 대부분 지역이 4년 3개월
상승장에서 최고 상승률을 보여주는 기염을 토해냈으며 강남 성향이 강하면서 수도권
인기지역인 분당과 과천, 안양과 의왕의 상승률이 상대적으로 높았다
하지만 좀 더 냉철하게 진단해 보면 문재인 정부 출범이후부터 지금까지 폭등한 부동산을
분석해 볼 때 2014년~2016년에 가격이 많이 오른 곳들보다 그동안 소외를 받아온 부동산들의
상승세가 두드러졌다는 점을 발견할 수 있다.
즉, 지역을 보면 이전에 덜 오른 송파구, 강동구와 분당과 과천, 안양과 의왕 등의 상승폭이
눈에 띄게 두드러졌으며 평형은 중대형평형, 용적률이 좋지 않거나 비역세권으로 소외 받은 것들,
나홀로 단지나 동층향에 문제가 있는 등 소위 못난이들의 반란이 집값 상승의 선도적인 역할을
담당하였다.
이 기간에 오른 것들은 다음 상승장에도 뒤늦게 오르거나 환금성이 떨어지므로 특히 조심하고
매도자들은 갈아타기를 고심해야 한다.
계절적으로 겨울이면서 정부의 초강력한 8.02대책 직후라서 이 시기에 부동산이 폭등할
것이라고 예상한 전문가들은 많지 않았는데 냉철하게 뒤돌아 보면 문재인 정부 스스로
집값 폭등을 야기한 근본적인 책임이 있다.
청약, 대출, 세금 등 전방위적인 규제 정책은 당연한 수순이지만 가장 중요한 보유세 현실화와
그로인한 보유세/종부세 폭탄 투하를 하지 않은 것이 최대의 패착이었으며, 다주택자들의
주택임대사업 강요와 혜택을 주면서 정부 스스로 집값 상승의 기대감을 더하게 만들고
매물 잠김 현상을 야기하여 집값이 폭등했다는 비판을 피할 수 없을 것이다.
다주택 중과세 시행에 앞서서 부동산 공시지가 현실화와 보유세/종부세 인상을 먼저
진행하고 주택임대사업을 강요하지 않았더라면 지금쯤 10억 아파트가 15억까지 치고 오르는
일은 없었을 것이다.
2. 대세하락의 전조징후
부동산 미래를 조명하는 것은 부동산 사이클, 정부정책과 대중심리, 경제환경 등 거시적이며
미시적 여건을 모두 망라하여야 제단해야 하므로 단순한 작업이 아니지만 여기에서 가장
중요한 사실 바탕의 상식, 확률, 과거 데이터를 토대로 유추해 보면 어느 정도 부동산 흐름에
대한 큰 그림의 윤곽을 잡을 수 있다.
1) 부동산 사이클의 최대 상승주기인 5년상승이 이어지는 중이라 상승 끝자락에 놓여 있다.
2) 블루칩과 옐로칩 중심의 아파트들이 전고점에 비하여 30% 이상 폭등하였고 바닥시세에
비하여 두 배 이상 폭등하였다.
3) 정부의 부동산 초기 정책에서 2년째부터 실효성이 가시화 되는데 2016년 8.31대책이후
2년이 가까워지고 있다.
4) 3개월 이상 상승흐름이 꺾이면 대세 하락 위험도가 높아지는데 두 달째 상승폭이 줄어
들고 있다.
5) 부동산 흐름의 바로미터인 강남4구의 집값이 처음으로 마이너스를 기록하였으며
전국 매매가도 마이너스로 나타났다.
6) 정부의 대출규제, 재건축과 재개발 규제, 중과세, 미국발 금리인상이 진행중이며,
보유세 현실화와 강화가 본격화 되고 있다.
7) 2013년 대폭락 시점에 없었던 서울 인접 신도시와 택지지구가 약 25개 정도 늘었으며
원거리 물량폭탄이 잠재해 있다.
8) 해외 시세 대비 집값 상승폭이 단기적으로 지나치게 높고 유동자금에 앞서 가계대출이
국가 위험 수준에 놓여 있다.
9) 지방의 집값 하락 전환으로 초기 유입이 되었던 지방 투자자들의 수요가 크게 줄어 들었다.
10) 집값 폭등의 주범으로 지탄을 받고 있는 문재인 정부가 이를 만회하고자 선거이후
집값 안정의 가속 패달을 밟을 것이다.
3. 기간별 부동산 하락시기와 하락폭
1) 2018년 4월~2018년 6월- 부동산 변곡장으로 약보합진행
정부정책의 실효성이 초기화 되고 있으며 이로 인하여 거래절벽과 함께 부동산 하락이
점진적으로 이어질 것으로 보인다.
하지만 매물도 많지 않아서 지역별로 반짝 반등할 수도 있으므로 보유한 부동산이 많이
올랐다면 시세차익이 높다면 매도를 심각하게 고민해 보아야 한다.
전체적으로 대세하락 전환의 변곡점으로 보이는데 긍정보다 부정적인 요인이 두드러질
것으로 전망하며 폭락보다는 국지적 하락이나 약보합과 강보합이 혼재할 것으로 전망하며
부동산 매도자들의 최고 적기로 판단이 된다.
주택임대사업, 다주택 중과세 등으로 매물잠김 현상이 일어나 일시적 상승을 할 수도 있지만
큰 틀에서 변곡점을 맞이하는 시기임에는 분명하다.
이 시기는 대세상승에서 대세하락으로 전환이 되었던 2009년 겨울 흐름과 비슷할 것으로
진단한다.
2) 2018년 7월~2018년- 12월 부동산 초기하락장
정부정책의 실효성이 가시화 되고 재건축 초과이익환수제, 보유세 현실화와 인상 등이 진행이
되면서 그동안 많이 오른 아파트 중심으로 초기 하락이 이어질 것으로 판단하며 이 시기에는
저점으로 오판하는 매수자들이 받쳐줄 것으로 보여지기 때문에 거래절벽 상황에서 낙폭이
좀 더 커지는 선에서 머물 것으로 판단한다.
이 시기에 집값 하락이 본격화 된다면 아직도 하락장 초반의 상황이므로 매도자들은
대세하락을 인지하고 매도에 적극적일 필요가 있으며 매수자는 급매로 오인하여 섣부르게
매수해서는 안 된다.
이 시기는 하락 초기인 2010년 봄과 비슷할 것이다.
3) 2019년~2021년- 약 2~3년간 본격적인 하락장
정부 정책의 실효성이 본격화 되고 대중심리가 완벽하게 매수자 우위 시장으로 전환이 되어
매물은 쌓이지만 매수자는 갈수록 줄어들어 하락폭이 확대될 것이다.
대세하락이 본격화 되면 상승장에 상한가 보다 훨씬 높게 걸쳐 있던 매도호가가 1층 기준인
하한가나 그 아래에 포진이 되기 때문에 실재 거래가는 이전 하락장에도 그랬듯이 상상초월의
초급매로 판단하면 된다.
가격이 많이 오른 강남재건축기대주, 고가 아파트, 한강변 핵심 뉴타운, 도심권 고가 아파트,
위례와 분당, 광교와 동탄2역세권, 안양과 과천, 서울인접 2기신도시와 택지지구 가격하락이
두드러질 것이다.
서울 강북 북부권과 수도권은 크게 오른 것이 없어서 내림폭도 적겠지만 실질적으로 낮게 내
놓아도 매도가 되지 않으므로 하락폭이 커졌다고 보면 되고, 상승폭이 큰 부산, 대구 등
지방의 중대형 평형과 수도권의 폭등지역은 상승폭에 비례하여 바닥장과 상투장의 중간
수준까지 하락 위험성이 전개될 것으로 본다.
물량이 집중되어 있는 동탄2신도시 주변과 김포, 인천 송도청라영종도 권역, 파주 양주
신도시 등은 약세를 면치 못할 것이다.
한마디로 많이 오른 강남이 가장 많이 폭락한다.
하락장에 동시다발적으로 떨어지는 곳과 버티기에 들어가다라 뒤늦게 추락하는 곳들이
있어서 하락기가 엇갈리게 되므로 그것을 잘 판단하되 특히 호재라는 명목으로 가격 버티기게
들어간 곳들이 추락 위험성이 커서 제일 좋지 않고 선제 폭락하여 바닥을 다지는 것들이
매수 1순위라는 것을 꼭 기억해 두어야 한다.
이 시기는 집값이 폭락한 2011년~2013년으로 판단하면 된다.
4) 2022년~2025년- 대세 상승기 2년 가격회복후 2년 신고가행진
집값이 끝모르게 추락하여 2013년과 비슷하거나 그에 조금 못 미치는 수준의 하락장세가
펼쳐지더라도 재상승장 2년만에 하락한 가격을 모두 회복하고 2년간은 신고가를 찍으며
신고가 행진을 펼치는 아파트들이 속출할텐데 하락장에 줄어들었던 서울과 경인권의
부동산 시세가 지금보다 더 크게 벌어지면서 양극화는 더욱 심화된다.
강남재건축과 강남권 중심으로 현재시세보다 30% 이상 상승한 곳들이 속출할 것이며
한강변과 도심권 외에 새로운 주거타운으로 각광받는 서울과 서울인접 신도시, GTX 인근
부동산들이 신고가를 형성하며 중심축 역할을 할 것이다.
경인권과 지방은 전고점을 회복하지 못하는 곳들도 많이 나올 것으로 보이는데 서울에서
멀거나 입지에 비하여 가격이 높은 곳들은 그만큼 위험하다.
상승장에는 하락장과 정반대로 동시다발적으로 오르는 곳과 저점에서 오르지 않고 뒤늦게
폭등하는 곳들이 있어서 상승기가 엇갈리게 되므로 그것을 잘 판단하되 특히 많이 떨어진
아파트를 선점하면 상승기에 갈아타기를 하여 두 번의 매수 타이밍으로 투자를 극대화
할 수 있다는 것도 염두해 두기 바란다.
이 시기는 대세 폭등장인 2014년~2017년 말이나 2018년 3월까지로 보면 된다.
부동산 흐름이 어떤 전개가 되든지 지금은 매수를 하여 상투를 잡을 수 있으므로 매수자
우위로 시장을 바라 보아야 한다.
위의 기간적 전망은 어디까지나 과거 30년 사례를 바탕으로 확률적, 통계적, 데이터를 기준으로
필자의 통찰력을 더하여 작성하였기 때문에 오차가 클 수 있으며 확률은 낮지만 부동산 흐름을
결정짓는 여러 요인들에 의하여 전혀 다른 양상을 띌 수도 있다는 점도 열어 두어야 한다.
즉 하락기가 4년이 아니라 2년이 될 수도 있으며 하락폭이 생각보다 크거나 적을 수도 있다는
점과 정부의 오판과 무능정책이 이어져 의외의 상황이 전개될 수도 있고 상승장도 여러가지
변수가 발생할 가능성도 있으므로 도움을 주는 참고자료로만 평가해 주기 바라며 절대적,
맹목적 믿음을 가져서는 안 된다. |
