[장인석 칼럼] 부동산 투자에서 성공하려면 무엇보다 정보를 선점하는 능력이 있어야 한다. 남보다 빨리 고급정보를 입수해서 결단력을 가지고 결행해야 한다. 하지만 이런 능력을 가진 사람들은 극소수에 불과하고 대부분의 사람들은 시장이 과열되고 나서야 뒤늦게 투자에 나서 상투를 잡거나 실패하곤 한다.
‘소문에 사고 뉴스에 팔아라’ 는 말은 선점의 중요성을 강조한 것이고, ‘동네 아줌마도 다 알면 투자하지 말라’는 말은 시장이 과열되어 투자에 나서봤자 손해만 본다는 뜻이다.
시장을 선점할 능력도, 의지도 없는 대다수의 투자자들은 사실 금방 뜨거워지고 금새 식어버리는 ‘냄비’와 같다. 시장이 과열될 때까지 아무 생각이 없다가 ‘지금이라도 투자하지 않으면 큰 손해를 보지 않을까’하는 생각이 들어 갑자기 투자 열기에 휩싸이기도 하고, 시장에 침체 기미가 조금이라도 보이면 언제 그랬냐는 듯이 싸늘히 식어버린다. 시장이 과열되면 매도해서 이익을 본 뒤 시장이 침체돼 시장이 냉각되면 투자에 나서는 ‘부자’들과 상반된 행보를 보인다.
시장이 침체돼 있으면 언젠가는 시장은 회복되기 마련이다. 시장이 회복기를 넘어 과열되면 다시 언젠가 침체되기 마련이다. 공급과 수요의 법칙에 의해 부동산 시장 역시 침체기와 회복기, 과열기, 하락기 등을 거친다.
대부분의 사람들은 침체기보다는 과열기에 부동산 투자를 감행한다. 이때 하는 부동산 투자를 ‘폭탄 돌리기’ 혹은 ‘양떼효과’라고 한다. ‘폭탄 돌리기’는 언젠가는 거품이 걷힐 부동산을 비싼 값에 사다가 값이 폭락하면 큰 손해를 본다는 뜻이다. ‘양떼효과’는 무리에서 혼자 뒤쳐지거나 동 떨어지는 것을 싫어해서 따라하는 현상으로, 사람들이 투자하니까 아무 생각 없이 따라하다가 상투를 잡는다는 것을 빗대서 하는 용어다.
폭탄을 돌리든지 양떼를 쫒아다니더라도 중간 정도에만 서 있으면 손해를 볼 일은 없다. 문제는 폭탄을 받았는데 터진다든지 양떼의 꼬리에 있어서 절벽으로 떨어지는 것도 모르고 계속 쫒아다닐 때 생긴다. 부동산은 주식이나 비트코인과 달라서 거의 전 재산에 해당되기 때문에 실패는 그 순간 쪽박이나 패망으로 직결된다.
그렇다고 부동산 투자를 아예 하지 않는 것은 해답이 될 수 없다. 월급쟁이들이 아무리 돈을 아끼고 열심히 모은다고 해도 오르는 전세금이나 집값을 쫒아갈 수 없기 때문이다. 특히나 노후재테크가 중요하게 부각되고 있는 현실에서 부동산 재테크는 필수가 아니라 거의 생존에 가깝다.
부동산 안목을 키워야 양떼 앞에 선다
양떼의 꼬리를 면하려면 시장에 대한 안목을 먼저 키워야 한다. 시장이 어떻게 돌아가는지를 알아야 어떤 게 돈이 되는 정보인지, 그 정보를 어떻게 하면 남보다 먼저 알아차릴 수 있는지를 알 수 있게 되기 때문이다. 안목을 키우는 가장 좋은 방법은 부동산 스승을 모시는 것이다. 그 스승은 책이나 강의가 될 수도 있고, 지인이나 부동산 전문가가 될 수도 있다.
요즘은 잘 찾아보면 가치 있는 부동산 책이 많이 나온다. 약장수의 책이 아니라 고수의 혼이 담긴 책을 찾아 읽는다면 당신의 눈은 한층 밝아질 수 있다. 강의를 듣는 것도 매우 좋은 방법이다. 그러나 공짜 강의는 무언가 음흉한 목적이 감추어져 있으므로 피하는 것이 상책이다. 그런 강의는 당신의 눈을 밝게 하긴 커녕 당신의 마음 깊숙한 곳에 감춰진 욕망을 들추어내 사악한 유혹의 손길을 잡게 할 수 있다.
부동산에 정통한, 혹은 성공 투자의 길을 아는 멘토를 만난다면 당신의 안목은 매우 좋아질 수 있다. 그 멘토는 친구일 수도 있고 지인일 수도 있다. 그러나 아무리 가까운 친지라도 공짜인 경우는 조심해야 한다. 세상에 공짜 점심은 없다고 했다. 가까운 지인이 그렇게 큰돈을 벌 수 있는 부동산을 자기가 갖지 않고 내게 내민다는 것이 수상하지 않은가. 과거 사회적으로 큰 물의를 빚은 기획부동산이 잘됐던 이유 중 하나는 바로 믿을 만한 지인들이 권유했기 때문이었다.
우승을 해본 사람만이 우승하는 방법을 안다고 했다. 부동산으로 돈을 벌어본 사람만이 성공 투자의 방법을 안다. 그런 사람들을 멘토로 삼으라. ‘내가 얼마 벌었다’, ‘내가 돈을 많이 벌 수 있게 해주겠다’고 큰소리친다고 해서 진짜 돈을 많이 벌었다고 볼 수 없다. 진정한 부자는 항상 조용히 웃으며 뒷짐 지고 서 있을 뿐이다.
필자가 재건축에 투자하며 부동산에 입문했던 2000년 초, 재건축 고수를 찾아다니며 투자의 비법과 조언을 구했던 적이 있다. 그들은 화려한 사무실이나 요란한 직함은 없었지만 날카로운 안목과 식견이 있었다. 돈은 많이 벌었지만 겉으로는 부자인 티를 내지 않았다. 겨우겨우 누구를 통해 만나게 되면 분명한 해답을 던져주었다. 적지 않은 상담료를 지불했음에도 절대 아깝다는 생각이 들지 않았다.
양떼효과는 부동산에서 항상 일어나는 현상이다. 당신은 양떼의 앞에 설 것인가, 맨 끄트머리에 머물 것인가. 이것이 당신에게는 지금 가장 중요한 문제다.
