[오은석 칼럼] 요즘 정부의 규제정책으로 인해 부동산에 관심 있는 사람들 사이에서 ‘똘똘한 한 채’를 매입하자는 분위기가 확산되고 있다. 규제 이후에도 서울 및 수도권 일부 지역에서 부동산 가격 상승세가 이어지자 본인이 보유하고 있는 모든 자금과 받을 수 있는 최대치의 대출을 끌어 모아 똘똘한 한 채에 쏟아 붓는다는 의미로 ‘영혼까지 끌어 보아 투자한다’는 말이 유행처럼 퍼지고 있다.
이러한 심리는 공급이 제한적이며 시간이 지날수록 희소성이 강해 집값이 우상향할 것이라는 기대가 큰 서울 및 그 인근지역에서 두드러지게 나타나고 있다.
여타 다른 재테크처럼 부동산재테크도 포트폴리오가 매우 중요하다.
포트폴리오가 중요한 이유는 뭘까?
포트폴리오는 위험을 줄이고 투자 수익을 극대화하기 위한 일환으로 여러 종목에 분산 투자하는 방법을 말한다. 여기서 눈 여겨 봐야 할 부분이 바로 ‘위험을 줄이고’다.
대부분의 사람들은 내 집 마련이나 부동산 투자를 하면 큰 수익을 얻을 수 있다며 모두 장밋빛 결과만 생각한다. 여기서도 부동산 투자 고수와 하수는 분명 차이가 난다.
부동산 투자 하수는 목표를 정하라면 2년 후에 몇 천 내지 몇 억이 오를 것이라는 가장 베스트 한 시나리오를 목표로 정하는 반면, 부동산 투자 고수는 최상의 목표 이면에 반드시 최악의 시나리오를 구성하며 출구전략 및 예비비 운영 방식에 대해 정해 놓는다.
본인이 예측할 수 없는 시장 상황이나 정책의 변화에 유동적으로 대처하기 위함이다. 포트폴리오가 중요한 이유는 바로 ‘투자 결과의 불확실성’에 대한 대비하기 위해서다.
불안정하고 불확실한 시장에서 ‘모 아니면 도’식의 투자는 한 번의 결과로 큰 수익이 날 수도 있지만 반대로 재기하기 어려울 정도로 큰 시련을 맞이할 수도 있다.
만약 당신이 똘똘한 한 채에 정말 영혼까지 끌어 모아서 투자를 했다고 하자.
시장 상황의 급변으로 매수했던 부동산의 가격이 하락하고 대출 등 부담이 커지면서 더 이상 버틸 수 없는 상황이 되었다면 어떠하겠는가? 당신도 하우스푸어의 주인공인 될 수 있다는 사실을 잊어서는 안된다. 부동산 투자 실패가 문제가 아니라 인생 자체가 달라지고. 매일 힘든 나날을 보낼 것이다.
부동산 투자에 있어서 어떤 전략을 쓰느냐는 본인의 투자금. 투자 성향, 포트폴리오, 투자 활동 범위 등 여러 가지 조건에 따라 달라진다.
똘똘한 한 채를 매입하는 전략은 어떤 사람에게 있어서는 매우 유용한 방법이 될 수 있다.
그러나 똘똘한 한 채를 매입하는데 본인의 투자금 전부가 들어간다면 그 부동산은 당신과 인연이 없는 부동산이다. 아직 인연이 닿지 않는데 욕심을 부리게 되면 분명 후회하게 된다.
만약에 똘똘한 한 채를 꼭 매수해야 하는 상황이라면 어느 정도의 여유자금을 빼고 남은 투자금으로 똘똘한 한 채를 구입하는 것이 현명한다. 즉, 똘똘한 한 채에 투자금을 맞추지 말고 본인이 투자할 수 있는 금액 범위 내에서 똘똘한 한 채를 찾아야 한다.
앞으로 시장 상황은 당분간 거래량이 급감하고 관망세가 이어질 가능성이 크다.
그러나 거래량이 급감하고 관망세가 이어진다고 하더라도 매물이 쌓이지 않는다면 부동산은 폭락하지 않는다.
재건축 규제, 양도소득세 중과, 임대사업자 등록 등으로 인해 재고아파트 시장에 매물이 쌓이기는 어려운 상황이다. 매물을 내놓으려고 해도 실익이 없어 매우 급한 상황이 아닌 이상 손해를 감수해서라도 매물을 내놓기는 쉽지 않을 것이다. 그 만큼 불안한 시장이 이어질 가능성이 높다. 부동산 가격을 움직이는 가장 큰 힘은 공급와 수요의 변화다.
지역별로 수급이 불안한 시장과 과잉 공급되는 시장에서 부동산 시장의 분위기가 전혀 다른 양상이 나타날 것이다. 예측하기 힘든 시장에서 전 재산을 똘똘한 한 채에 투자하는 것보다 자금을 분산해 선별적인 투자나 내 집 마련을 하는 지혜가 필요한 시기다. |
