[김종갑 칼럼] 부동산 대세하락장 3~4년 동안에 30%이상 폭락할 수 있다.
얼마 전에 필자가 쓴 '부동산 대세하락 시작되었다'라는 칼럼이 채 잉크도 마르기 전에 강남을 포함한 서울과 경기도, 인천 등 수도권 부동산 상승세가 크게 꺾이었고 급기야 5년만에 전국은 물론 수도권 시세가 처음으로 하락 전환한 상황이다.
아직은 오르는 곳과 내리는 곳이 혼재하고 있어서 체감적으로 부동산 하락을 느끼기 어렵겠지만 부동산 열기가 뜨겁게 불타오르기만 하다가 그 열기가 처음으로 식어가는 과도기 상황을 맞이하였다는 점에서 큰 의미를 부여할 수 있다.
앞으로 2014년부터 2018년 3월까지 약 4년~5년간 그야말로 집값이 파죽지세로 크게 올랐는데 앞으로도 상승흐름을 타고 계속 오를 것이냐 아니면 대세하락으로 반전하여 장기간 침체 늪에 빠질 것인가에 초미의 관심이 쏠리고 있다.
최근 5년간 부동산 상승장에 익숙해져서 부동산 투자를 하면 무조건 오르는 것으로 착각하 무지한 서민들에게 부동산은 폭등한 것에 비례하여 폭락한다는 상식적인 경구를 강조하면서 현 상황에 알맞게 냉정한 투자 지침서를 몇가지 항목별로 제공하고자 한다.
1. 지금 투자하면 왜 위험한가?
4~5년간 집값이 최소 1.5배에서 최대 3배이상 폭등하여 버블수치가 높고, 대외경제정책硏, 글로벌 부동산 버블 위험 진단 보고서에 서울집값의 거품값이 위험수준을 넘어섰다는 결과가 보도 되고 있으며, 선거이후 집값을 잡으려는 정부의 규제 강공책이 높은 지지율을 바탕으로 릴레이식으로 펼쳐질 것이 유력하기 때문이다.
여러분들이 투자하는 입장에서 상승기대치와 하락위험성이 반반이라면 과연 투자를 하겠는가?
투자를 하지 않는 사람이 더 많을 것이다. 그런데 5년간 집값이 오른 만큼 거품 리스크를 껴 안고 투자해야 하는 상황이라서 오르면 소폭 오르고 내리면 폭락할 확률이 있는 지금 상황에서 투자할 것인가?
투자를 하는 사람은 스스로 폭탄을 움켜쥐고 불속으로 뛰어 들어 가는 비상식적인 사람이라는 것을 단 번에 알 수 있다. 지금 투자하기 위하여 수도권을 기웃거리는 사람은 그 어느 곳에 투자하든지 폭탄을 안고 불구덩이 뛰어드는 사람과 다름없다
2. 2018년 과도기에 오르고 떨어지는 곳은 어디일까?
올 해는 전문가들이 대체적으로 상승에서 하락이나 일시적 조정으로 넘어가는 과도기 단계라고 언급하고 있으며 실제로 폭풍 상승하던 집값이 보합과 약보합 흐름까지 내려 온 상황이다.
집값이 오른 순서를 보면 강남재건축과 강남권 고가 아파트 - 한강변과 도심권 재건축, 뉴타운, 기존아파트 및 2기신도시 블루칩 - 서울 대부분 아파트와 과천, 분당, 평촌 일대 아파트- 서울 변두리 아파트와 수도권 용인, 구리, 성남, 하남, 안양, 의왕 등 위성도시 순으로 가격상승이 이루어졌다.
올 해 선거이후에 강남권을 중심으로 전국시세의 하락폭이 확대될 것이며 서울은 점차적으로한강변, 도심권, 재건축과 뉴타운 순으로 가격 하락이 이어질 것이고 수도권은 그동안 서울을 둘러싼 30여개의 2기신도시 및 택지지구와 분당, 과천 등 상승폭이 큰 곳들 중심으로 하락 반전이 될 것이다.
당분간은 서울 도봉구, 중랑구, 성북구, 강북구, 서대문구, 은평구, 동작구, 금천구, 구로구 등서울 변방과 서울과 인접한 수도권 성남, 구리, 용인, 고양, 하남, 남양주 등이 소폭 오르기는하겠지만 하반기 이후 결국 거래절벽과 하락이 동시에 전개가 될 것이므로 당장 흐름만 보고 장기적으로 좋지 않은 이런 곳들을 매수하면 3~6년간 가격하락과 함께 매도가 되지 않아서 물릴 수 있다.
3. 부동산 투자시기는 언제이며 왜 장기 투자 목적으로 접근해야 하는가?
부동산 투자 시기는 하락장이 얼마나 이어지느냐에 따라 결정이 된다.
즉, 과거 4회이상 반복 된 정부정책 중심의 3~5년 등락 사이클이 예상대로 전개된다면 3~4년 이후가 투자 타이밍이 될 것이며 과정상 급격한 하락으로 정부의 규제정책이 해소되어 시장 흐름이 바뀐다면 2년 이후가 투자타이밍이 될 수도 있다.
하지만 대세 하락으로 전환이 되면 부동산 심리가 완전히 꺾이게 되므로 1년간 조정할 일도 없겠지만 짧게 조정후에 오를 가능성은 더욱 희박하며 그 대신 확률은 매우 낮지만 정부의 느슨한 정책으로 현재의 상승 흐름이 1년간 더 이어질 수는 있다
1~2년 전에 매수타이밍을 놓쳐서 집값이 폭등하였다고 좌절할 이유가 없으며 뒷북 매수를 하기 보다는 초인적인 인내심을 발휘하여 하락장 바닥에 매수하도록 노력해야 한다.
4. 호재투자는 왜 위험한가?
부동산 분석 중에서 지역별 호재가 중요한 것은 틀림이 없지만 부동산 흐름과 정부정책의 거시적인 숲을 보지 못하고 특정 지역의 각종 호재 즉, GTX와 전철역 및 도로, 재건축과 재개발 추진단계, 기타 그 일대의 각종 대형 호재 등을 믿고 투자하는 사람은 미시적인 나무에 심취하여 큰 것을 놓치는 이른바 부동산 초보자 집합군이라 명명할 수 있다.
부동산 호재는 부동산 상승장이라면 발표시점에 대부분 시세에 반영이 되며 착광, 완공시점에 상승기대치가 그 만큼 낮아진다고 판단해야 한다. 또한 부동산 흐름이 꺾이면 결국 시간차만 발생할 뿐 호재로 인하여 많이 오른 곳들은 오른만큼 하락한다는 것을 잊어서는 안 된다.
아직도 호재를 믿고 집값이 더 오르기를 학수고대 하거나 다주택자이면서 폭등장에 가격이 많이 오른 주택을 부둥켜 않고 금이야 옥이야 쓰다듬으며 매도 타이밍을 놓치는 우를 범하고 있는 분들이 있는지 스스로를 담금질 해 보아야 한다.
5. 서울에 주택 공급이 부족하고 유동자금이 넘쳐나는 데 집값이 떨어지겠는가?
부동산에 무지한 분들은 국내외 금융위기가 닥쳐야만 집값이 폭락하는 것으로 오판하기 쉬운데 2001~2005년 집값하락과 2010년~2013년 집값폭락은 국내는 물론 글로벌 금융위기와 전혀 관련이 없다는 것을 직시해야 한다.
서울에 주택 공급이 부족하니까 혹은 유동성 자금이 넘쳐나니까 서울은 집값이 떨어지지 않는다는 주장에 일침을 가해 보겠다.
2013년 폭락장에 서울 초근접 2기신도시와 택지지구는 판교와 별내 외에는 없었으며 공급이 태부족이었음에도 가격이 대폭락하여 투매가 쏟아졌다.
똘똘한 한채와 강남불패를 외쳤지만 이번에도 강남과 한강변 고가 아파트의 하락폭이 가장 높았다.
현재는 사실상 서울이라고 일컬어지는 위례-북위례-감일-현안-미사-갈매-다산 등 신도시와 택지지구가 서울 초근접 지역으로 25~30개나 생겨나서 그 시점보다 공급이 차고 넘치는데 무슨 공급 부족을 운운하는지 이해불가이며 만일 2013년처럼 폭락장이 도래하면 서울인접 택지지구 물량이 폭락을 부추기고 서울 원거리 대형 신도시인 동탄2-평택고덕-김포한강-송도와 청라-파주와 양주 및 정부의 100만가구 추가물량 등의 대형물량 폭탄까지 더해져 무슨 일이 벌어질지 모를 위기가 찾아 올 수 있다.
유동자금이 넘쳐난다거나 물가상승 등으로 집값이 계속 오를 것이라고 주장하는 분들은 2004년, 2013년에는 유동자금이 부족하여 집값이 폭락하였는지 분석을 해야 할 것이며 그것보다 핵폭풍인 가계부채는 어떻게 설명할 것인지 객관적인 답변이 요구된다.
6. 왜 똘똘한 한 채보다 서울 소형 여러 채가 더 나은가?
강남불패와 똘똘한 한 채는 집값이 4~5년 치솟은 상투장에 당골로 나오는 메뉴이며 강남과 고가 아파트에 대한 막연한 환상이 만들어 낸 신기류에 불과하다는 것을 잊어서는 안 된다.
50억 이상의 부자들에게는 주거 목적으로 얼마를 주고 강남에 살던지 의미가 없겠지만 자산이 10억 미만인 중산층과 일반 서민들은 그런 것들에 현혹이 되어 강남, 한강변, 도심만 외쳐댈 필요가 없다.
예를들어 10억을 가진 사람이 있다. 바닥장에 15억 아파트가 급매기준 10억으로 추락한 매물을 잡았는데 15억을 회복하고 재상승장에 20억까지 치고 올랐다면 10억의 시세차익을 거두었다고 할 수 있다.
실재로 하락장 재건축 기대주들은 이러한 시세차익은 평균치에 불과할 정도로 비일비재한데 향후 비과세 시점에 9억 이상의 세금을 낼 경우 10억이 올랐지만 순수 시세차익은 약 7억으로 크게 줄어든다.
이번에는 10억을 가진 사람이 있다.
바닥장에 9억에서 6억으로 떨어진 재건축 기대주를 매수하여 재상승장에 9억을 회복하고 12억까지 가격이 올라서 6억의 시세차익을 거두었으며 남은 4억으로 1억씩 떨어진 소형아파트 갭투자 4개를 4억에 4채를 준공공임대로 매수하였다고 하면 갭투자 1채당 1억 회복 1억 추가 상승하야 한 채당 2억의 시세차익을 얻게 되어 8억의 시세차익이 남는다.
즉 6억+8억= 14억이 되며 9억 이상 양도세도 적게 내게 되고 준공공임대 기간은 걸리지만 시세차익은 압도적으로 높다. 부자들은 똘똘한 아파트는 주거대용이며 투자목적으로 강남 아파트를 탐하지 않는데 일반인들이 더 혈안이 되어 있다. 우리나라 집값이 강남은 저평가 된 것이 사실이지만 정부의 정책이 강남의 발목을 잡을 것이다.
7. 정부의 규제정책은 지속될 것인가?
부동산에 관심을 갖는 사람이라면 현재의 상황만 보지 말고 과거-현재-미래를 넘나드는 시간의 초월과 해외-서울-지방의 흐름을 꿰뚫는 공간의 이동으로부터 자유로운 상상의 나래를 펼쳐야 한다.
5년 동안 집값이 끝없이 치솟는 상황만 보다 보니까 자본금 5억을 가진 분들은 10억~15억 시세가 넘사벽으로 보여 아예 쳐다보지도 않으며 집값 폭등으로 정부의 청약, 대출, 세금, 각종 규제가 영원할 것으로 오인하여 향후 해제된다거나 부양책 등이 나올 수 있다는 점을 아애 생각하려 하지도 않는다.
지금 30점 가점으로 영원히 청약은 힘들고 집값은 오르니까 막무가내로 내집 마련을 하다가 상투장의 덫에 걸려 5~8년을 허송세월하거나 폭락의 쓰라림에 잠을 설치고 만다.
지금은 피부에 와 닿지 않겠지만 시세는 얼마든지 변할 수 있으며 정부정책은 시장 상황에 따라 180도 바뀔 확률이 높다는 것을 잊어서는 안 된다.
8. 집값이 과연 30% 이상 떨어질 수 있을까?
집값이 오를 때는 3개월만에 8억 아파트가 13억으로 5억이나 치솟는데 하락할 때는 과연 1~2억 소폭 하락하고 말겠는가?
만일 과거 40년간 집값이 지금처럼 폭등만 하고 폭락이 없었다면 강남 집값은 현재의 시세에
머물러 있지 않고 30억~60억 수준에 머물러 있었을텐데 10~20억 수준에서 맴돌고 있는 까닭은 폭등한 시세의 50% 이상, 전체 시세의 30%이상이 하락장에 폭락하기 때문이며 이와 같은 패턴은 향후 하락장에도 어김없이 진행이 될 것이다.
집값의 최첨병이자 향후 부동산 전망의 바로미터라 할 수 있는 강남재건축이 2달째 하락을 이어가고 있으며 하락폭도 확대되고 있는데 급기야 현재 강남 재건축의 하락은 강남4구의 집값 하락으로 전환이 된 상황이며 머지않아 한강변과 도심권, 서울, 경기도와 인천 등으로 확대되면서 대세하락이 본격화 장세가 펼쳐질 것이다.
사람들은 믿고자 하는 것만 믿는데 2013년에 위례 아파트가 4억이상 오른다고 하니까 그럴리가 없다는 표정으로 허풍이 심하다고 판단했던 사람들이 지금은 5억이상 오르지 않는다고 화를 내고 있다.
지금 15억 아파트가 5억 하락하여 30% 이상 폭락한다면 이에 해당하는 집을 가진 사람들이 각자 그럴듯한 방어막을 치면서 코웃음을 치며 폄하하려 들것인데 15억이 10억으로 추락하는 것은 표면적으로 폭락으로 보일지 모르지만 대세하락으로 전환이 되면 언제든지 떨어질 수치이다.
예컨대 3월에 15억을 찍은 재건축 기대주가 현재 매도호가가 걷히면서 13~14억에도 매도가 되지 않고 있는데 만일 3~4년 하락장이 온다면 11억으로 하락하는 것이 어려울까?
또한 하락장에는 매수심리가 얼어붙어서 1층 시세인 하한가 아래로도 거래가 안되는 점을 감안하면 11억 시세는 10억 아래로 실거래가 추락할 확률이 훨씬 높다.
부동산도 다른 분야와 마찬가지로 예측과 팩트의 연속선상에서 빅데이터를 바탕으로 시공간을 초월한 자유로운 통찰력과 자산의 입장에서 바라보는 이기적인 판단을 버리고 물 흐르듯 자연스러운 시각에서 바라볼 때 후회 없는 결정을 할 수 있다.
상승론자와 하락론자의 경계는 없다.
지금 집값이 지나치게 폭등한 상황이기 때문에 상투장을 잡아 마음고생을 하는 일반인들이 없도록 대세하락의 위험성을 알리기 위해서 글을 썼으며 집값이 많이 추락한 시점이 온다면 대세상승의 첨병에 서서 일반인들이 시세차익을 얻을 수 있도록 파상적인 추천 릴레이가 펼쳐질 것이다.
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