[오은석 칼럼] 작년까지만 해도 언론에 심심찮게 등장한 단어가 바로 ‘갭투자’다.
매매가격과 전세가격의 차이만큼의 투자금만 있으면 전세금을 지렛대로 활용해 투자하는 방식이다. 예를 들어, 3억원인 아파트의 전세가격이 2억 8천만원이라고 하면 실투자금 2천만원만 주고 아파트를 취득하는 것이다.
2~4년 뒤 아파트를 매도할 때 발생되는 양도차익이 수익이 되기 때문에 투자금 대비 매우 높은 수익률로 인해 많은 이들이 갭투자를 했었다.
갭 투자를 할 때 가장 중요한 2가지 요소가 있다.
첫째, 매매가격과 전세가격의 차이가 적어야 한다.
갭투자는 소액투자자들이 선호하는 투자의 유형으로 갭이 적으면 적을수록 투자금이 적게 발생하기 때문에 소액투자자들이 진입할 수 있는 장벽이 낮을 뿐만 아니라 투자금 대비 수익률도 높아진다.
둘째, 매매가격과 전세가격이 지속적으로 상승해야 한다.
매매가격이 하락을 하면 당연히 수익률도 떨어진다. 수익률이 더 떨어지기 전에 매도를 하기 위해 매물을 내놓아도 하락장에서는 매도가 쉽지 않아 리스크는 시간이 지날수록 더욱 커진다. 매매가격이 상승한다고 해도 전세가격이 하락하면 매매가격과 전세가격의 갭 차이가 벌어지게 되고 소액으로 하는 갭 투자 역시 지속적으로 할 수 없게 된다.
현재 수도권의 몇 몇 지역을 제외하고는 대부분 지역이 숨고르기를 하고 있는 양상이고, 지방은 공급물량이 많은 지역 중심으로 하락세가 이어지고 있다. 따라서 갭투자를 지속하기 점점 어려운 시장이 되어가고 있다.
갭투자를 할 수 있는 지역이 감소하면서 사람들이 경매 시장으로 발을 돌리고 있다.
그 이유는 무엇일까?
지지옥션이 최근 발표한 자료에 의하면 서울 지역의 낙찰가율은 1월 101.6%, 2월 100.4%, 3월 101.8%, 4월 103.3%, 5월 103%을 기록했다. 매 월 100%가 넘는 낙찰가율을 기록하고 있다.
낙찰가율이란 감정가격 대비 낙찰가격을 의미한다. 예를 들어, 감정가격이 6억 원인 아파트가 6억 원에 낙찰이 되면 낙찰가율은 100%가 된다. 다시 말해 최근 서울에서 낙찰된 아파트는 모두 감정가격보다 높은 가격으로 낙찰이 되었다는 것을 의미한다.
낙찰이 100%에 되었다면 수익이 없는 게 아닐까? 그런데 왜? 사람들은 100%에 낙찰을 받을까? 이런 의문이 들 것이다. 그 의문의 열쇠는 바로 감정가격과 매매가격의 차이에 있다.
감정가격은 일반적으로 아파트가 경매 시장에 나오기 6개월 이전에 책정된다. 즉, 최소한 7개월 이전의 시장 상황을 반영한 감정가격이 7개월이 지난 현 시점에서 경매가 진행되는 것이다.
서울의 경우 7개월 전부터 올해 3월까지 매매가격은 꾸준한 상승세를 이어왔다. 그 때 책정된 감정가격은 현재 매매시세보다 낮게 형성되었고, 감정가격 수준에서 낙찰을 받는다고 해도 매매가격보다 저렴하게 낙찰 받는 것이기 때문에 당연히 수익이 발생한다. 최근 송파구에 있는 한 아파트도 최근 130%로 낙찰이 되었지만 현재 매물 기준으로 9000만원 정도 저렴하게 낙찰 받은 것이다.
지방은 공급물량이 많은 지역의 경우 전세가격보다 저렴하게 낙찰되는 사례가 증가하고 있다. 이런 지역은 낙찰 받은 후 전세를 놓으면 투자금보다 더 많은 돈이 회수되기 때문에 소액 투자자들에게는 좋은 기회일 수 있다.
전세가격보다 낙찰가격이 더 하락하면 어떻게 되지? 이런 고민을 하는 사람도 있을 것이다. 기간 대비 많은 입주물량이 지속적으로 예정된 지역이라면 충분히 가능한 시나리오다.
그래서 지방의 경매 시장을 접근할 때는 해 마다 입주물량이 점점 줄어드는 지역이거나 호재 등으로 인해 수요가 점점 늘어나는 지역 중에서 현재 입주물량이 집중되어 낙찰가율이 많이 하락하는 지역을 선택해야 한다.
그래야 물량에 대한 리스크를 피할 수 있고 소액으로도 매매가격 회복에 따른 양도차익을 얻을 수 있을 것이다. 내 집 마련이나 소액 부동산 투자에 관심 있는 이들은 현 시장의 흐름을 정확하게 읽고 저렴하게 아파트를 취득할 수 있는 경매에 관심을 가져 보길 바란다. |
