매매가격과 전세가격의 차이만큼의 투자금만 있으면 전세금을 지렛대로 활용해 투자하는 방식이다. 예를 들어, 3억원인 아파트의 전세가격이 2억 8천만원이라고 하면 실투자금 2천만원만 주고 아파트를 취득하는 것이다.

2~4년 뒤 아파트를 매도할 때 발생되는 양도차익이 수익이 되기 때문에 투자금 대비 매우 높은 수익률로 인해 많은 이들이 갭투자를 했었다.

갭 투자를 할 때 가장 중요한 2가지 요소가 있다.

첫째, 매매가격과 전세가격의 차이가 적어야 한다.

갭투자는 소액투자자들이 선호하는 투자의 유형으로 갭이 적으면 적을수록 투자금이 적게 발생하기 때문에 소액투자자들이 진입할 수 있는 장벽이 낮을 뿐만 아니라 투자금 대비 수익률도 높아진다.   

둘째, 매매가격과 전세가격이 지속적으로 상승해야 한다.

매매가격이 하락을 하면 당연히 수익률도 떨어진다. 수익률이 더 떨어지기 전에 매도를 하기 위해 매물을 내놓아도 하락장에서는 매도가 쉽지 않아 리스크는 시간이 지날수록 더욱 커진다. 매매가격이 상승한다고 해도 전세가격이 하락하면 매매가격과 전세가격의 갭 차이가 벌어지게 되고 소액으로 하는 갭 투자 역시 지속적으로 할 수 없게 된다.  

현재 수도권의 몇 몇 지역을 제외하고는 대부분 지역이 숨고르기를 하고 있는 양상이고, 지방은 공급물량이 많은 지역 중심으로 하락세가 이어지고 있다. 따라서 갭투자를 지속하기 점점 어려운 시장이 되어가고 있다.

갭투자를 할 수 있는 지역이 감소하면서 사람들이 경매 시장으로 발을 돌리고 있다.

그 이유는 무엇일까?

지지옥션이 최근 발표한 자료에 의하면 서울 지역의 낙찰가율은 1월 101.6%, 2월 100.4%, 3월 101.8%, 4월 103.3%, 5월 103%을 기록했다. 매 월 100%가 넘는 낙찰가율을 기록하고 있다.

낙찰가율이란 감정가격 대비 낙찰가격을 의미한다. 예를 들어, 감정가격이 6억 원인 아파트가 6억 원에 낙찰이 되면 낙찰가율은 100%가 된다. 다시 말해 최근 서울에서 낙찰된 아파트는 모두 감정가격보다 높은 가격으로 낙찰이 되었다는 것을 의미한다.

낙찰이 100%에 되었다면 수익이 없는 게 아닐까? 그런데 왜? 사람들은 100%에 낙찰을 받을까? 이런 의문이 들 것이다. 그 의문의 열쇠는 바로 감정가격과 매매가격의 차이에 있다.

감정가격은 일반적으로 아파트가 경매 시장에 나오기 6개월 이전에 책정된다. 즉, 최소한 7개월 이전의 시장 상황을 반영한 감정가격이 7개월이 지난 현 시점에서 경매가 진행되는 것이다.

서울의 경우 7개월 전부터 올해 3월까지 매매가격은 꾸준한 상승세를 이어왔다. 그 때 책정된 감정가격은 현재 매매시세보다 낮게 형성되었고, 감정가격 수준에서 낙찰을 받는다고 해도 매매가격보다 저렴하게 낙찰 받는 것이기 때문에 당연히 수익이 발생한다. 최근 송파구에 있는 한 아파트도 최근 130%로 낙찰이 되었지만 현재 매물 기준으로 9000만원 정도 저렴하게 낙찰 받은 것이다.

지방은 공급물량이 많은 지역의 경우 전세가격보다 저렴하게 낙찰되는 사례가 증가하고 있다. 이런 지역은 낙찰 받은 후 전세를 놓으면 투자금보다 더 많은 돈이 회수되기 때문에 소액 투자자들에게는 좋은 기회일 수 있다.

전세가격보다 낙찰가격이 더 하락하면 어떻게 되지? 이런 고민을 하는 사람도 있을 것이다. 기간 대비 많은 입주물량이 지속적으로 예정된 지역이라면 충분히 가능한 시나리오다.

그래서 지방의 경매 시장을 접근할 때는 해 마다 입주물량이 점점 줄어드는 지역이거나 호재 등으로 인해 수요가 점점 늘어나는 지역 중에서 현재 입주물량이 집중되어 낙찰가율이 많이 하락하는 지역을 선택해야 한다.

그래야 물량에 대한 리스크를 피할 수 있고 소액으로도 매매가격 회복에 따른 양도차익을 얻을 수 있을 것이다. 내 집 마련이나 소액 부동산 투자에 관심 있는 이들은 현 시장의 흐름을 정확하게 읽고 저렴하게 아파트를 취득할 수 있는 경매에 관심을 가져 보길 바란다.