[오은석 칼럼]정부의 아파트 규제 정책을 피하고 월세 등 안정적인 임대수익을 기대하는 사람들은 수익형부동산에 관심을 갖는다.
수익형부동산 중에 초보자들이 쉽게 접근하는 대상 중에 하나가 바로 상가다.
상가의 가치는 크게 지역 상권의 흐름, 물건이 위치한 입지, 상가 내 운영할 업종에 따라서 달라진다. 그러나 부동산 공부를 하지 않은 초보자가 이 모든 것을 알고 상가를 매입하는 것은 쉽지 않다. 특히 상가는 아파트에 비해 정보의 노출 빈도가 적어 정확한 상가 가치를 판단하기까지 많은 시간과 경험이 필요하다.
최근 택지지구 내 아파트 분양이 증가하면서 택지지구 내 상가분양도 이어지고 있다.
상가 분양 모델하우스에서는 호재 등과 함께 상권이 안정적으로 형성되어 높은 임대수익률을 받을 수 있다고 홍보를 한다. 그들은 미래에 반영될 호재를 기준으로 브리핑하기 때문에 상가투자자들은 상상의 나래를 펼친다.
그러나 입지 분석 및 상권 분석을 제대로 하지 않고 분양 컨설던트의 말만 믿고 분양계약서에 도장을 찍을 경우 입주 때부터 피눈물을 흘릴 수도 있다.
택지지구 내 신규 상가를 분양받을 때 주의할 점을 살펴보자.
택지지구 내 분양하는 신규 상가의 분양가는 택지지구 외에 분양하는 상가에 비해서 분양가격이 높은 편이다. 택지지구를 조성하는데 들어간 비용이 분양가에 반영되기 때문이다.
건설사에서는 토지 분양 및 건물 공사비와 이에 제반하는 비용 등을 계산하고 실질적인 분양 수익을 감안해 분양가를 산정한다. 따라서 초기 투자비용이 많이 들어간 상가일수록 분양가가 높은 것은 당연한 이치다.
문제는 분양가를 기준으로 예상 임대수익률을 책정해 마치 입주 후에 그 정도의 임대수익률을 당연히 받을 수 있는 것처럼 홍보를 하는데, 부동산 전문가 아니 부동산 투자의 신이라고 하더라도 상권의 입지, 상권의 성장 속도, 유효수요의 동선, 상권 배후지 주택의 입주율, 주택의 입주속도 등에 따라 큰 차이가 나는 임대수익률을 정확히 예측하기란 사실상 불가능에 가깝다는 것을 알아야 한다.
그래서 상가 투자자들 사이에서는 이런 말도 나온다.
누가 봐도 상권이 성장할 가능성이 높은 상가는 분양 경쟁률이 높다. 그러나 이런 상가일수록 높은 분양가로 인해 임대수익률을 맞추기가 쉽지 않다. 따라서 분양 받은 후에 입주 전 전매를 통해서는 차익에 따른 수익을 얻을 수 있지만 입주 후 상권이 형성되기 까지 상당한 시간이 걸리기 때문에 안정적인 임대수익률을 얻기는 결코 쉽지 않다. 이럴 경우 임대수익률 하락에 따른 상가 매매가격도 조정 받을 가능성이 높다.
리스크를 피하기 위해 임대보다는 전매에 초점을 맞춰 상가 투자를 하는 것을 선호하는 이유다. 결국 불확실성을 피하고 확실한 투자 수익을 얻기 위한 전략으로 임대가 아닌 매도차익에 관심을 두는 것이다.
초기 높은 분양가는 일반적으로 투자자들이 원하는 적정 수준의 임대수익률을 맞추기 위해 분양 상가의 임대가격을 높일 수밖에 없다.
높은 월세를 감당하기 위해서는 세입자가 운영하는 업종의 영업이익이 높아야 한다.
그러기 위해서는 상권을 이용하는 유효수요가 빠르게 증가해야 하는데 영업이익이 높아질 때까지 상당한 시간이 걸린다.
초기에 선점한 업종의 영업이익률이 높을 것이라 생각하지만 현실은 다르다.
특히 택지지구가 도심과의 거리가 멀고 교통이 불편하다면 업종이 들어오는 속도보다 수요가 들어오는 속도가 더디게 나타난다.
결국 높은 월세를 감당하지 못한 세입자들이 하나씩 빠져 나가기 시작하고 공실이 증가하게 된다.
수익형 부동산의 특성상 공실이 발생하고 임대가격이 하락을 하면 매매가격의 하락도 동반되어 투자금의 손실이 불가피 하다. 또한 초기 상권이 형성되는 시장에서 손님 유치를 위해 이벤트 등 손님을 끌기 위한 출혈경쟁이 심화되고 적자를 감당하지 못한 세입자가 자리를 떠나면서 임대가격이 조정을 받는 과정을 거친다.
만약 당신이 분양 상가 투자에 실패하지 않으려면 단순히 상가 중심의 현장 답사보다는 택지지구 전체의 성장 가능성을 중심으로 임장을 해야 한다.
분양 받고자 하는 상가 주변에 있는 아파트 단지의 분양률과 프리미엄이 높게 형성되고 있는지 여부, 실수요자들이 빠르게 유입될 수 있는 교통 여건 등 유효수요의 분석이 먼저 선행되어야 한다. 그렇지 않는다면 분양 받은 상가를 통해 만족할 만한 임대수익을 거두기는커녕 공실에 허덕이면서 상가 가격이 하락하는 모습을 지켜만 봐야 할 것이다.
상가의 위치는 매우 중요하다.
그러나 아무리 좋은 입지를 갖춘 상가라도 유효수요가 증가하지 않는다면 절대로 상권은 형성될 수 없다는 사실을 잊어서는 안된다. |
