[윤재호 칼럼] 법원 경매장은 요즘 같은 부동산 시장 침체기에도 불구하고 늘 투자자들로 붐빈다. 시세보다 훨씬 싸게 부동산을 살 수 있다는 장점 때문에 한 물건에 많게는 10~20명씩 몰리기도 한다.
돈 되는 우량물건이나 수익형 물건의 경우 높아진 경쟁률과 낙찰가율 때문에 실수요자들에게는 좋은 물건을 낙찰 받기가 ‘하늘의 별 따기＇만큼이나 어려워지고 있다.
일반인이나 실수요자들의 경매 참여가 급격히 늘고 고가낙찰이 이어지면 투자수익률이 크게 떨어지기 마련이다. 이런 탓에 일반인들도 과거 ‘경매전문가＇들만 눈 여겨 보던 ‘특수물건＇에 잇따라 뛰어들고 있다.
일반 수요자들도 경매의 위험요소를 피하기 어렵다면 시세차익을 남기기 어렵다는 판단에 경매 틈새종목이나 쉽게 접근하기 어려운 물건을 눈여겨보고 있는 것이다. 남들이 입찰을 꺼리는 물건, 즉 경매에서 입찰 경쟁이 덜 치열해 시세차익이 많은 물건을 소개한다.
허름한 주택 구입 후 리모델링 = 지은 지 오래돼 노후한 주택은 입찰경쟁률이 상대적으로 적어 싼값에 낙찰이 가능하다. 1~2회 유찰이 보통이고 낙찰가율 70~80%대에 낙찰 받을 수 있다. 이런 물건을 헐값에 낙찰 받아 개․보수하면 높은 수익을 올릴 수 있다. 특히 대지가 넓은 허름한 주택은 활용도가 높아 다가구나 상가주택 등으로 개․보수하면 투자수익을 기대하기 쉽다. 리모델링 목적으로 투자할 경우 전면도로의 폭이나 입지여건을 잘 따져보고 개보수 비용도 사전에 확인해 두어야 한다.
세입자 많은 경매물건 = 상가나 주택 모두 세입자가 많은 경우 권리관계가 깨끗한 경매물건 보다 낙찰가율이 크게 낮다. 이는 세입자를 내보내는 데 시일이 오래 걸리고 까다로운 명도 과정을 겪어야 한다고 먼저 생각하기 때문이다. 하지만 대항력 없는 세입자라 해도 일정 부분 낙찰대금에서 우선변제를 받는 등 다수의 세입자가 주택임대차보호법상 일부라도 배당 받는 경우가 많아 별 문제가 없다. 다만 고액 전세입자라면 문제는 달라 입찰 전 전문가의 도움을 받는 것이 바람직하다.
감정가가 시세보다 매우 낮은 물건 = 한 번도 유찰 되지 않은 경매물건 중 감정가가 시세를 전혀 반영하지 못해 아주 싸게 나오는 물건이 종종 있다. 대체로 시세보다 20~30% 정도 낮게 감정된 아파트가 종종 경매시장에 공급된다. 발 빠르게 경매정보를 얻은 후 정확한 시세를 파악해야 제대로 수익을 얻을 수 있다. 평소 끈기 있는 시세 분석과 함께 지역 정보 수집이 요구된다.
진주는 진흙 속에서 찾는다 = 경매의 틈새상품은 진흙 속에 있다. 단기간에 집중적으로 여러 물건을 답사해 보면 반드시 ‘진주′물건을 찾는 게 어렵지 않다. 간혹 시세보다 크게 싼 아파트에서 우량상권 내 소형 상가까지 다양한 물건을 접하게 된다. 다만 열심히 다리품을 팔아야만 성과를 기대할 수 있다. 또 굳이 인기지역만 고집하다간 좋은 물건을 놓치기 쉽다. 특히 집을 마련하려는 수요자라면 다소 넓은 범위 대에서 물건을 고르는 게 유리하다.
입찰일 변경 ․ 연기 후 재경매 물건 = 법원의 결정으로 입찰 기일이 변경되거나 연기된 물건이 있는데 이런 것도 눈여겨볼 만하다. 재경매에 부쳐진 물건은 입찰 당일 상대적으로 입찰률이 저조하다. 이런 물건은 하자가 있을 것이라는 생각으로 지레 겁을 먹고 피하게 마련이다. 변경이나 연기는 하자상의 문제가 아니라 절차상의 문제로 발생하기 때문에 눈여겨 볼 필요가 있다.
외견상 함정이 있는 물건 = 경매물건에는 간혹 부부 중 한사람이, 혹은 부모, 형제가 선순위세입자로 등재된 경우가 있다. 이렇게 법률적으로 채무관계를 인정할 수 없는 경우에는 낙찰 후 권리가 소멸된다. 또는 법정 지상권은 있는데 낙찰 후 소멸되는 경우도 있다. 이런 물건을 특히 수익이 많다. 그러나 유의할 점은 권리관계자의 항고에도 대비해야 하는 만큼 사전에 전문가의 도움을 받는 것이 바람직하다.
대지권 없는 공동주택 = 대지지분을 제외하고 건물만 경매되는 경우 실제 아파트 입주일과 준공일에 차이가 나면 종종 토지와 건물이 별도로 경매에 부쳐지는 일이 있다. 그러나 대지지분이 없어도 전세를 두거나 살기에는 불편이 없으며 감정서에 대지지분과 함께 일괄 감정한 경우 낙찰 후 대지지분에 대한 권리행사가 가능하다. 대지지분이 없는 경우 감정가가 낮은 게 특징이다.
법정지상권 등 특수물건 = ‘법정지상권’과 같이 특수물건은 가치를 보고 투자하면 차익을 남길 수 있다. 법정지상권의 경우 투자핵심은 건물 가치를 보고 토지를 사야 하기 때문에 건물주에게 토지가 중요해야 한다. 법정지상권 성립 유무를 따져 토지 매입 후 건물의 분쟁을 해결할 수 있는지 조사하고 토지의 가치도 꼼꼼히 따져봐야 한다. 입찰자들이 피하거나 싫어하는 경우 대체로 여러 번 유찰 후 최저가가 크게 낮아지는 경우가 많아 오히려 값싸게 살 수 있는 좋은 기회인 셈이다.
낙찰자 있는 재경매물건 = 재경매물건은 전 낙찰자가 최고가 매수인으로 낙찰 받은 후 잔금 납부를 하지 않아 재입찰에 부친 경매 물건을 말한다. 통상 재경매 물건은 총 물건의 10% 정도 된다. 입찰보증금이 20%인 경우가 재경매물건이다. 재경매되면 경쟁이 적고 유찰이 잦다. 그러나 재경매 물건은 전 낙찰자가 1차 검증을 거쳐 등기부상 권리관계나 임대차 관계가 드러나 있기 때문에 오히려 안전하며 권리관계 확인이 쉽다. 전 낙찰자가 왜 낙찰대금을 내지 못했는지를 확인하면 문제를 바로 파악할 수 있다.
전입신고 일자와 최초 근저당 설정일이 같은 경매주택 = 경매 주택에 세입자가 있는 경우 세입자의 전입신고 일자와 최초 근저당 설정일(말소기준권리)이 같으면 세입자는 후순위라 낙찰자가 전세보증금을 물어줄 필요가 없다. 근저당은 당일에 효력을 발생하나 주택임대차보호법상의 전입신고 일자의 효력은 다음날 0시부터 발생하기 때문에 이런 물건도 유찰이 잘 되는 편이다. |
