[김인만 칼럼] 7월 6일 정부는 종합부동산세법 개정안을 확정 발표하였다. 대통령직속 재정개혁특별위원회의 권고대로 종합부동산세의 산정 기준인 공정시장가액비율과 세율을 함께 올리되 공시가격 합이 12억원이 넘는 3주택 이상 보유자에게는 0.3%p 세율을 더 추가하기로 하면서 부자증세 논란이 다시 수면 위로 떠오르고 있다.
종합부동산세법 개정안의 주요 내용과 문제점에 대하여 살펴보도록 하자.
종합부동산세법 개정안 어떤 내용을 담았나
정부의 종합부동산세법 개정안은 전반적인 증세기조에 추가로 3주택 이상 보유자에 대하여 더 증세를 하는데 초점을 맞췄다.
종합부동산세는 아래 계산 표에서 보듯이 주택공시가격에 공정시장가액비율을 곱한 과세표준에 세율을 곱하는 방식으로 현행 공정시장가액비율은 80%이며 세율은 주택의 경우 과세표준 6억원 이하 0.5%, 6-12억 0.75%, 12-50억 1%, 50-94억 1.5%, 94억 초과 2%가 적용이 된다.
종합부동산세 = 과세표준[(주택공시가격-공제금액) x 공정시장가액비율] x 종합부동산세율 개정안 내용을 보면 현행 80%인 공정시장가액을 연 5%p씩 인상하여 90%까지 인상하고, 과세표준 6억원 이하 0.5%로 유지하되 6-12억 0.75 -> 0.85%, 12-50억 1 -> 1.2%, 50-94억 1.5 -> 1.8%, 94억 초과 2 -> 2.5%로 강화된다.
특히 눈에 띄는 것은 3주택 이상 보유자는 과세표준 6억원이 넘으면 0.3%p 중과를 하겠다는 것이다.
종합부동산세는 6억원까지는 공제가 되기 때문에 과세표준이 6억원이 넘는다는 것은 공시가격이 12억원 이상이 된다는 의미로 3주택 이상 공시가격 합이 12억원이 넘으면 0.3%p 추가 과세가 된다.
공시가격이 20억원인 1주택자 A와 공시가격 합이 20억원인 2주택자 B, 공시가격 합이 20억원인 3주택자 C의 종합부동산세(농어촌특별세 20% 포함)를 계산해 보자.
9억원까지 공제가 되는1주택자인 A는 2018년 792만원, 2019년 954만원, 2020년 1,098만원 정도로 소폭 증가하는 반면, 6억원까지 공제가 되는 2주택자 B는2018년 1,344만원, 2019년 1,714만원, 2020년 1814만원 정도로 A보다 부담이 더 커진다.
과세표준이 6억원을 초과하여 0.3%p 중과가 적용되는 3주택자 C는 2018년에는 1,344만원으로 2주택자 B와 동일하지만 2019년 2,142만원, 2020년 2,268만원으로 세 부담이 크게 늘어난다.
부동산시장에 미치는 영향은
세 부담이 크게 늘어나는 공시가격 12억원 이상 3주택자는 1만1000명으로 전체 주택 보유자 1331만명의 0.08%로 실제 종합부동산세 중과 대상이 되는 분들을 주변에서 찾아보기는 쉽지 않다.
물론 공정시장가액비율과 세율이 전체적으로 올랐으니 세 부담이 늘어나는 것은 맞지만 주택공시가격 합이 12억원 이상의 3주택자가 아니면 폭탄 수준의 세 부담을 체감하지는 않을 것이다.
결국 종합부동산세 폭탄을 맞을 대상은 제한적이지만 전체적인 세수증가와 투자심리에는 영향을 크게 주기 때문에 세수증가와 수요억제 두 마리 토끼를 잡는 효과는 기대할 수 있을 것이다.
하지만 시장은 항상 살아남기 위하여 반응을 한다 . 투자 못해서 죽은 사람은 없다. 답이 안 나오면 투자 안 하면 된다.
주택 거래량이 줄어들면 세수와 임대물량이 감소하고 내수경기는 더 빨리 침체될 것이다. 그리고 서울, 수도권, 지방 각각 1채씩 3주택을 보유하고 있다면 어떤 선택을 할 것인가?
3주택을 피해야 한다면 지방주택부터 정리할 것이고 1주택을 만들고 싶으면 보유가치가 높은 서울 주택을 끝까지 보유할 것이다. 작년 붙어 불기 시작한 똘똘한 한 채 전략이 맞았다는 것이다.
조정대상지역 3주택에 대해서만 0.3%중과하는 방안도 고려할 만하다. 아무튼 똘똘한 한 채는 가지고 갈 것이며 안 그래도 심화되는 양극화 속도를 더 가속화 될 것이다. 또 종합부동산세 인상이 없는 상가, 빌딩, 공장부지 등 사업용 토지에 대한 수요는 늘어날 것이다.
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