[정인석 칼럼] 앞으로는 현재 계획된 정비구역 외에 새로운 정비구역 지정은 힘들 전망이다. 이에 대한 대안으로 관심을 끄는 사업이 바로 가로주택정비사업인데, 도심에 낙후된 건물들을 헐고 새로운 건물을 짓는 개발 사업이기 때문에 소규모라고 해도 부가가치가 높을 수 있다. 기존의 재건축과 재개발 대상 부동산은 이미 값이 너무 올라 있기 때문에 투자 적기를 놓친 반면, 가로주택정비사업은 이제 시작 단계이기 때문에 입지만 잘 골라 투자한다면 의외의 수익을 챙길 수 있다.
가로주택정비사업은 노후·불량건축물이 밀집한 가로구역에서 종전의 가로를 유지하면서 소규모로 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업으로 「도시 및 주거환경정비법」에 근거한 정비사업의 하나이다. 2012년 「도시 및 주거환경정비법」 개정 시 주거환경관리사업과 함께 정비사업 유형의 하나로 도입되었는데, 이 사업을 보다 활성화시키기 위해 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」을 제정, 2018년 2월 9일부터 시행함으로써 사업이 본격화되고 있다.
가로주택정비사업은 도시·주거환경정비 기본계획 수립에 의한 정비예정구역 지정, 정비계획 수립 및 정비구역 지정, 추진위원회 구성 등 일련의 과정이 생략되기 때문에 사업 진행 속도가 빠른 점이 최대 장점이다. 조합설립인가 단계부터 시작되고 이후 단계는 동일하다. 「건축법」에 따른 대지의 조경기준, 건폐율 산정기준, 대지 안의 공지 기준 및 건축물의 높이 제한 기준을 지방건축위원회 심의를 통해 완화하여 적용할 수 있다.
사업대상 지역은 도시계획시설 도로로 둘러싸인 면적 1만㎡ 이하의 가로구역 중 노후·불량건축물의 수가 전체 건축물의 3분의 2 이상이고 해당 구역에 있는 공동주택의 수가 20세대 이상이면 가능하다(단독주택만 있는 경우는 10호 이상). 해당 지역의 일부가 광장, 공원, 녹지, 하천, 공공공지, 공용주차장 및 너비 6m 이상의 건축법상 도로에 접한 경우에도 가로구역으로 인정된다.
가로구역에 있는 기존 단독주택의 호수와 공동주택의 세대수를 합한 수 이상의 주택을 건립하고, 1세대 당 3주택까지 공급이 가능하다. 제1종일반주거지역은 4층 이하, 제2종일반주거지역은 15층 이하, 제3종일반주거지역은 층수 제한이 없는데, 해당 건축위원회 심의를 거쳐 결정된다.
가로주택정비사업은 토지 등 소유자가 20명 미만인 경우에는 토지 등 소유자가 직접 시행할 수 있고, 토지 등 소유자가 20명 이상일 때는 조합을 만들어 시행할 수 있다. 또한 조합이 조합원의 과반수 동의를 받아 1. 시장·군수 등 2. 토지주택공사 등 3. 건설업자 4. 등록사업자 5. 신탁업자 6. 부동산투자회사와 공동으로 시행할 수 있다. 토지 등 소유자 20명 미만인 경우에도 위 5곳과 공동으로 사업을 시행할 수 있다.
조합을 설립하려면 토지 등 소유자의 10분의 8 이상 및 토지 면적의 3분의 2 이상의 토지 소유자 동의를 받아 시장·군수 등의 인가를 받아야 한다. 이 경우 사업시행구역의 공동주택은 각 동별 구분소유자의 과반수 동의를, 공동주택 외의 건축물은 해당 건축물이 소재하는 전체 토지 면적의 2분의 1 이상의 토지소유자 동의를 받아야 한다.
가로주택정비사업으로 지정되면 서울시가 사업성 검토 비용으로 1,000만 원을 지원하고, 건축공사비의 40% 이내, 최고 30억 원 이내에서 이자 2%의 사업비를 은행으로부터 융자받을 수 있다. 미분양주택이 발생하면 서울시가 매입하여 임대주택으로 활용하기 때문에 미분양 위험에 대한 리스크가 없다.
서울시만 해도 재건축, 재개발 정비구역 지정에서는 빠졌지만 노후도가 심한 가로구역이 많은 만큼 가로주택정비사업이 활성화될 전망이다. 특히 역세권의 노후 불량지역은 가로주택정비사업이 성공하면 신축 오피스텔이나 아파트, 주상복합아파트, 다세대주택으로 개발되어 높은 부가가치를 창출할 수 있는 만큼 관심을 가질 만하다. |
