[오은석 칼럼] 9.13 부동산 대책은 세금과 대출을 더욱 옥죄여 매수세를 차단해 집값을 안정시키겠다는 의지를 보여준 대책으로 보인다. 특히 과거 다주택자를 겨냥했던 8.2대책과 달리 1주택자와 2주택자까지 규제의 대상에 포함시키면서 전방위적인 압박을 하고 있는 모양새다.
시장의 분위기는 일단 차분하다.
양도세 중과, 종부세 강화 등 세금 때문에 파는 것도 부담되지만 규제로 인해 매물 잠김 현상이 심화되고 단기간에 시세가 급등하면서 최고점에 아파트를 매수하는 것이 아니냐는 불안감 때문에 사는 것도 부담스러운 상황이다.
전세로 살고 있는 사람들도 촉각을 곤두세우고 있다.
이번 대책의 불똥이 전세로 튀어 전셋값이 다시 급등하지는 않을지, 전셋값이 추가로 상승하면 어디로 가야 할지, 지금이라도 집을 마련하는 것이 맞는지 등 불안 심리가 더욱 커지고 있다.
그럼 추석 이후 전셋값은 어떻게 될까?
필자는 현재 시장의 상황으로 볼 때 하락보다는 가격 상승에 무게를 두고 있다.
첫째, 서울의 전세 거래량 증가
국토교통부에서 제공하는 서울의 전월세 거래량을 살펴보면 지난 5월에 4만1168건으로 가장 낮은 거래량을 기록한 이후 6월 4만4601건, 7월 4만6369건, 8월 4만8464건으로 점점 거래량이 증가하고 있다.
서울부동산정보광장이 발표한 자료도 9월 20일 기준 거래량은 7269건으로 집계되었는데 이는 하루 평균 363건이 거래된 셈이다. 지난해 같은 기간 거래량이 339건인 것을 감안하면 약 7% 정도가 증가한 수치다.
거래량뿐만 아니라 KB전세지수도 증가세를 보이고 있다. 지난 5월에 바닥을 찍은 이후 최근까지 전세지수가 꾸준히 우상향하는 모습이다. 전세매물이 많은 상황에서는 거래량이 증가하더라도 전셋값에 미치는 영향이 적다. 그러나 전세매물이 부족한 상황에서 거래량 증가는 전셋값 상승과 바로 직결된다.
특히, 임대사업자 등록 활성화를 통해 전월세 안정을 꾀하려던 정부가 이번 9.13대책을 통해 혜택을 대폭 축소하면서 전월세 시장의 불안이 가중될 가능성이 크다.
둘째, 전세수요의 증가
단기간에 서울의 집값이 급등하고 부동산 규제 정책으로 주택담보대출이 축소되면서 내 마련을 희망하던 무주택 수요는 허탈감을 넘어 상대적인 박탈감까지 느끼고 있다.
이제는 내 집 마련을 하고 싶어도 할 수 없는 상황에 직면하면서 선택의 여지 없이 전세나 월세로 거주해야 하는 수요가 증가하고 있다.
게다가 정부의 강력한 규제 대책이 지속되면서 이제는 집값이 안정화될 거라는 기대감과 지금 집을 매수하면 꼭지에 산다는 불안감이 교차하면서 매수 심리가 위축되는 것도 전세 수요가 증가하는 요인으로 작용할 것이다.
마지막으로 대출 등의 규제가 강화되면서 집값의 부담을 덜기 위해 세입자에게 이를 전가할 가능성도 크다. 특히 입지적으로 우수하고 학군이나 학원가가 발달된 지역은 전세매물이 부족하고 전세 대기자가 증가하면서 전세수요가 증가하다보니 집주인들이 전세를 올리면서 전세시장이 불안해지는 것이다.
집값을 잡는 것도 중요하지만 전월세 시장을 안정화시키는 것도 매우 중요하다. 서민의 질적인 삶과 직결되기 때문이다. 한쪽으로만 지나치게 치우친 정책이 지속된다면 풍선효과로 인한 부작용이 반드시 따른다.
이로 인해 고통 받는 이들이 많아지지 않기 위해서 정부는 속도보다 방향성이 명확한 대책을 발표해 시장의 혼란을 최소화하고 빠르게 안정화될 수 있도록 노력해야 할 것이다.
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