서울은 미국발 금융위기 이후에 2009년부터 2012년까지 하락과 상승을 반복하다 2013년 이후부터 최근까지 상승세를 이어 왔으며 상승폭도 점점 커진 상황이다.
지방은 2009년 이후 2015년까지 6년 동안 매매지수가 상승한 후 2016년부터 하락하기 시작했다. 특히 2010년 4월부터 2011년 4월 사이 지방 매매지수를 보면 급등한 후 매매지수의 상승폭이 꺾이기 시작했는데 최근의 서울 그래프와 비슷한 모양새다.
물론 현재 시세 그래프가 과거 시세 그래프와 유사하다고 해 과거와 똑같은 패턴의 그래프가 만들어지는 것은 아니다. 팩트는 5년 동안 서울의 집값이 크게 상승했고 상승폭 역시 시간이 지날수록 커지고 있다는 것이다.
지난 50여 년 동안 한국의 부동산은 상승과 하락을 반복하면서 우상향의 곡선을 그려왔다. 오르막의 끝자락이 바로 내리막의 시작이다.
정부의 연이은 강력한 규제 정책에도 불구하고 서울지역 아파트의 매물 잠김 현상과 공급부족으로 인해 단기적으로는 매매가격이 상승할지 몰라도 중장기적으로는 매매가격이 하락할 가능성이 점점 커지고 있는 상황이다.
기간 대비 높은 상승으로 인한 피로감, 미국의 연준 금리 인상 여파에 따른 한국의 기준금리 인상 초읽기, 주택 공급 확대에 따른 수급의 균형 등 가격이 조정될 수 있는 여러 요소들이 누적되고 있는 상황에서 집값 하락을 대비해 준비가 필요한 시점이다.
대출을 받아 내 집 마련을 한 수요자는 대출금리 상승에 따른 이자 부담이 커질 수 있어 이자를 감당할 방안을 준비해야 한다. 주택을 구매해 전세를 놓은 집주인은 집값 상승과 함께 덩달아 상승했던 전셋값이 집값 하락으로 인해 조정될 수 있는 만큼 전세계약 만료 후 하락폭만큼 돌려줄 전세금을 미리 준비해 두어야 한다.
집값이 하락하더라도 종부세나 재산세 등 보유세는 하락 여부와 관계없이 매년 정기적으로 내야 하기 때문에 다주택자일수록 예비비를 충분히 확보하고 있어야 한다. 만약 예비비가 부족할 경우 집값이 하락하기 전에 미리 보유 주택을 매도해 예비비를 마련하는 것이 좋다. 예비비 등 충분한 현금을 확보하지 못할 경우 대출 규제가 심한 현 부동산 시장 상황에서 자칫 낭패를 볼 수 있으니 주의해야 한다.
반대로 지방은 집값 안정화를 위해 미분양 아파트 등에 세재 혜택 등 거래 활성화를 위해 정부의 대책이 발표될 가능성이 점점 커지고 있다. 따라서 실수요자라면 정부의 대책 발표에 촉각을 세우고 내 집 마련의 시기를 조율하는 것이 좋다. 최고점을 찍은 후에 내리막이 있듯이 바닥을 찍은 후부터는 다시 오르막이 시작된다.
미분양 아파트이지만 교통여건이 개선되고 인프라가 확충될 가능성이 큰 입지의 아파트를 미리 눈여겨보고 적절한 시기에 내 집 마련의 기회를 잡길 바란다.
