중개보수, 무엇이 문제인가
[김인만 칼럼]서울집값이 급등하면서 중개보수에 대한 불만의 목소리가 높아지고 있다. 아파트 계약을 한 대부분 사람들은 중개보수가 비싸다고 생각을 할 것이다. 10억원 아파트를 계약하면 1000만원가까운 수수료를 내야 하니 그럴 만도 하다.
이런 불만의 목소리를 반영하듯 최근 반값 수수료, 공짜 수수료, 99만원 수수료 등을 내 세운 새로운 중개서비스를 제공하는 업체들이 늘어나고 있다. 중개사들은 생존투쟁을 하면서 강하게 반발하지만 이를 바라보는 국민들 시선은 차갑기만 하다.
막상 자기가 계약당사자가 되어 중개보수를 내야 하는 상황이 되면 아까워하는 중개사들도 제법 많다. 하지만 그렇게 아깝게 느껴지던 중개보수가 중개사입장이 되면 아쉽다는 생각이 든다. 고가아파트의 경우 0.9% 수수료를 받는 경우는 많지 않고 대부분 0.5~0.7%정도 중개보수를 받는다.
공동중개 비중이 높아서 매도자, 매수자 양쪽에서 수수료를 받는 경우도 많지 않다. 오히려 정해진 요율보다 더 낮은 수수료를 받거나 받지 못하는 경우도 간헐적으로 있다.
계약서를 작성하는 계약 당사자들의 눈에는 계약서 한번 작성하고 큰 돈의 수수료를 받는 것처럼 보이지만 수십 번 집을 보여주어도 계약으로 이어지기는 쉽지 않고 한 달에 한 건도 계약 못하는 중개사들도 제법 있는 것이 현실이다.
무엇이 문제인가
구조적인 문제를 안고 있다. 중개사 시험이 쉬운 것은 아니지만 마음먹고 1년 정도 공부하면 전업주부도 딸 수 있다. 진입장벽이 낮다 보니 매년 1만명 이상 엄청난 수의 중개사들이 배출되면서 공인중개사 자격증 보유자 수는 36만명 정도이고 개업한 공인중개사는 9만명 정도나 된다.
정부에서 파악하고 있는 시장에 필요한 적정 공인중개사 수는 2만명이다. 적정 수보다 5배 정도 많은 완전 포화시장이 중개시장이다.
중개보수 산정방식도 문제가 있다.
현재 비싸다는 중개보수는 철저한 결과중심인 계약에 대한 수수료 개념이다. 중개사가 수십 번의 상담을 해주고 아파트를 보여주고 매수자와 매도자, 임대인과 임차인 사이에서 조율을 해주고 문제가 발생하여 대응을 해주어도 계약이 되지 않으면 아무런 대가가 없다.
중개보수에는 계약서를 작성하는 행위 외에 매물 접수, 집 주인과 상담, 매물 홍보, 매수인 브리핑, 집 보여주기, 협의와 조율, 사후 대응, 문제 발생 시 책임 등 부동산 중개 관련 모든 행위와 사무실 임대료, 관리비, 인건비 등도 기타경비까지 모두 녹아 들어있다.
여기에 중개보수가 매매가격 구간으로 정해지면서 고가아파트에는 비싸게 저가주택에는 싸게 책정되도록 한 구조적인 문제까지 더해진다. 9천만원 주택 중개보수는 45만원인 반면 9억원 아파트 중개보수는 810만원까지 받을 수 있다.
오랜 기간 매매가격은 지속적 상승을 했지만 중개보수 구간은 그대로 두면서 저가주택의 낮은 중개보수를 고가주택에 전가시킨 구조가 되어버렸다. 매매의 경우 2억원 미만 0.6%, 2억원~6억원 0.5%, 6억원~9억원 0.4%, 9억원~18억원 0.5%, 18억원 초과 0.9% 협의 이렇게 현실성 있는 조정에 대한 논의가 필요해 보인다.
계약서 작성뿐만 아니라 여러 서비스에 대한 비용과 임대료 등 기타비용이 녹아있고 중개보수 산정에 대한 구조적인 문제가 있다고 해도 대부분의 수요자들은 여전히 중개보수가 아깝다고 생각한다.
중개사들이 아무리 억울하다고 해도 다수의 수요자들이 비싸다고 생각하면 비싼 것이다. 중개사 스스로 서비스 질을 올려서 수요자의 만족도를 높여주지 못하면 시장은 등을 돌리면서 다른 대안을 찾는다. 억울해하고 투쟁하기보다는 서비스경쟁력을 높이는 노력에 더 집중해야 할 것이다.
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