[윤정웅 칼럼]요즘 부동산투자자들의 마음이 무겁다. 집은 여러 채 가지고 있으나 임대사업등록을 해놨으니 팔수도 없고, 팔아봤자 갈 곳도 마뜩찮다. 욕심나는 매물도 없고, 사봤자 이익을 볼지 손해를 볼지 길이 보이지 않는다.
갈아타기를 하고 싶은 마음은 간절하지만, 새 아파트는 당첨된다는 보장도 없고, 기존 아파트는 내가 살고 있는 아파트나 별반 다를 바 없어 돈 더 줘가며 집 바꾸고 싶은 마음도 없다. 어디 가서 어떤 부동산을 사야 값이 오를까?
국민 절반은 집을 사보기도 하고 팔아보기도 했지만, 나머지 절반은 매매계약서에 도장을 찍어보지 않아 집을 사야할지 땅을 사야할지 이 또한 아리송하리라. 이럴 때 집 없는 사람은 집을 사는 게 상책이다.
그러나 집 있는 사람이 또 집을 사는 세상은 아니다. 세상은 흘러가는 물줄기를 따라 사는 게 상책이다. 매일 숙제하듯 살면 안 된다는 것을 뻔히 알면서도 그저 그렇게 돈만 보고 살아가는 게 인생살이 아니던가.
남보다 팔자가 좋아 돈이 많이 있다고 치자. 20억쯤 되는 상가를 사고자 해도 장사가 안 돼 공실이 된다니 살 수가 없다. 원룸이나 소형 오피스텔, 다가구를 사서 세를 놓자니 인구가 줄어 빈 도시락이 될 것이 뻔해 이 또한 투자대상이 아니다.
지난 세월 부동산 잘 사고팔아 1-2억이나 3-4억 여윳돈이 있다고 치자. 전세 끼고 한 채 더 사자니 임대사업등록을 해야 하고, 대출 받아 사서 자녀들을 주자니 소득이 없고 나이가 어려 세금이 무섭다. 이게 바로 갈 길 없는 부동산시장이다.
부동산시장은 이정표가 없는 게 원칙이다. 그래도 1960년대부터 지금까지 집에 투자해서 재미를 본 사람들이 부지기수다. 국민 모두가 집에 대해서는 척하면 삼천리요, 아파트에 대해서는 빠삭하다 못해 귀신이 돼 버렸다.
하지만, 귀신도 저 죽을 날짜를 몰라 귀신이 된 것이다. 요즘 부동산시장이 그렇다. 귀신이면 뭐하냐? 투자종목을 찾을 수가 없는데~ 없을 땐 이상한 일이 생기기 마련이다. 조용한 지방 동네 아파트가 하룻밤 사이에 1-2억이 오르는 재주를 부린다.
그러나 고무풍선은 영원히 바람이 차 있을 수 없다. 재주를 부린 고무풍선은 반드시 바람이 주저앉게 되는 게 세상 이치다. 그런 곳에 뒤따라가서 피 같은 돈 묻지 마시라. 나중엔 아무리 값을 내려도 사줄 사람이 없게 된다.
부동산투자 종목 선택은 첫째, 손해를 보지 않을 부동산이라야 하고, 둘째, 투자의 목적이 정확해야 하고, 셋째, 짊어지고 갈 능력이 있음이 원칙이다. 그렇다면 요즘 손해를 보지 않을 부동산으로 어떤 게 있을까?
필자는 평소에도 토지투자를 권하고 있지만, 요즘 같은 때는 특히 그렇다. 손바닥만 한 땅이면 어떠랴. 엉덩이만한 땅이면 어떠랴. 1억이면 어떻고, 2억이면 어떠랴? 5년 또는 10년을 보고 투자하시라. 5억도 되고 10억도 될 것이다.
땅은 우리나라에서 서울 땅이 제일 좋다. 그 다음은 수도권이요, 또 그 다음은 개발호재를 안고 있는 곳이다. 부동산에 투자할 때는 보리밭을 밟는다는 심정으로 투자해야 한다. 보리밭 밟는다는 말이 무슨 말인지 알기나 하시겠는가?
푸른 보리는 추운 겨울을 이겨내야 한다. 겨울 동안 보리밭에는 눈이 덮이기도 하고 뿌리가 얼어 들뜨기도 한다. 그대로 놔두면 얼어 죽기 때문에 입춘이 지나고 날씨가 따뜻해지면 보리가 이랑에 뿌리를 박도록 밟아주는 것이다.
부동산투자도 꼭 그렇게 하시라. 지금은 부동산규제책이 눈보라가 되어 사방에 휘날리는 추운 겨울이다. 부동산도 겨울을 잘 이겨내야 하고, 잘 이겨낸 사람만이 가을을 맛볼 수 있다. 열매를 안겨주는 전령사는 세월이다.
지난 9.13대책 중 꼭 알고 넘어가야 할 대목이 있다. 9억 이상 집을 가지고 있으나 형편상 전세를 놓고, 자신도 다른 곳에서 전세로 살고 있거든 자신의 집에서 2년 이상 거주했는지를 따져보자.
9억 원 초과 1주택 보유자에 대한 양도세 부담을 크게 덜어줬던 장기보유특별공제혜택이 2020년부터 대폭 축소되면서 2년을 거주하지 않은 집은 엄청 높은 세금을 내게 돼있다. 도저히 거주할 형편이 안 되거든 내년까지 파는 게 좋다.
종전에는 거주여부 기간과 관계없이 10년 이상 보유하면 9억 원 초과분에 대한 양도세를 최대 80%까지 공제해줬지만, 2020.1부터 매도하는 주택에 대해서는 2년 이상 거주하지 않은 경우 1년에 2%씩, 15년 이상 보유시 최대 30%까지만 공제한다.
계속 값이 오른다고만 했던 서울 집값도 몇 주 전부터 고개를 숙였다. 잠시 그러다가 다시 오를 것이라는 전망도 많다. 당신은 어떻게 보시는가? 문제는 경제다. 경제가 잘 풀려 돈이 있으면 사지말래도 사게 되고, 돈이 없으면 아무리 사라고 사정해도 사지 않게 된다.
돌아올 앞일은 아무도 알 수 없다. 사람들은 오늘도 착각 속에 살고 있음이 사실이다. 장인 장모는 사위들은 처갓집 재산에 관심이 없는 줄 알고 있고, 시어머니는 아들은 결혼해도 며느리보다 자기를 먼저 챙길 줄 알고 있다. 부동산시세도 늘 착각 속에 값이 오르고 내리더라.
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