10% 이상의 고정수익 가능
[윤재호 칼럼]다세대주택은 호수별 구분등기가 되는 탓에 임대수익을 바라고 거금을 들여 몇 채를 매입하는 투자자들이 많다. 그러나 이 경우 한 채 당 몇 천만 원을 들여 매입한 다음 세를 놓을 경우 당장은 수익이 오르지만 장래 가치를 따지면 큰 실익은 없다.
이보다 더 여유자금이 있다면 자투리 토지를 헐값에 매입해 미니 다세대주택을 지으면 생각보다 큰돈이 들지 않고 10% 이상의 고정 수익이 보장된다. 132~165㎡의 허름한 단독주택 부지나 개발성이 떨어져 쓸모없이 놀리고 있는 땅을 사전에 충분한 사업성 검토과정을 거친 다음 매입하여 원룸으로 지으면 된다.
목 좋은 원룸용 부지는 가격이 너무 올라 사업성이 없지만, 기존 주택지는 여전히 싸게 나온 경우가 많다. 3.3㎡당 600~700만 원 정도에 나온 싼 땅을 매입해 원룸 전문 건축업체에 의뢰하면 사업성 검토에서 임대 또는 분양까지 책임져주는 업체가 많다. 1층은 주차장으로 꾸미고, 2~4층에 2~3가구씩 원룸으로 만들면 고정적으로 수익을 올릴 수 있다.
자투리땅은 주변 입지와 상권에 맞게 잘만 개발하면 짭짤한 임대수입을 올릴 수 있다. 문제는 어떤 땅을 가지고 어떤 방식으로 활용하는가에 달려 있다. 따라서 자투리땅 개발의 첫 단추는 토지를 확보하는 것이다.
자투리땅 중 수익성 있는 토지는 도로에 접해 있거나 학교 주변 등 임대수요가 풍부한 지역에 있는 것을 꼽을 수 있다.설계단계는 자투리땅 개발의 핵심이다. 땅 모양뿐만 아니라 건물의 용도와 임차인을 고려한 차별성 있는 설계가 준공한 다음 임대 수익을 높이는 기초가 되기 때문이다.
설계가 마무리되면 해당지역 구청에서 건축허가를 받아야 하는데 이때 다세대주택의 주차장 기준면적이 세대 당 1대로 강화된 점도 감안해야 한다. 주차장 기준 면적이 넓어져 다세대주택의 1층 바닥면적은 그만큼 크게 줄어들 수밖에 없기 때문이다. 토목공사 후 구청에서 준공승인을 받으면 개발은 완료된다.
목적 분명해야 성공 가능성 높다
자투리땅 투자에 실패하지 않기 위해서는 목적을 분명히 설정한 다음 투자금액 설정, 지역 선정, 매수방법 및 매수 타이밍 등을 면밀히 검토해 보아야 한다.
매월 고정소득을 목적으로 투자할 경우 도심지 내 자투리땅을 대상으로 고시원이나 원룸 및 다세대주택 등을 고려할 만하다. 이러한 땅은 이미 도시계획이 수립되어 있어 매입 전에 건축규모나 활용용도의 확인이 가능하고, 주변 임대여건을 미리 파악할 수 있으므로 사전에 충분한 분석이 가능하다.
자투리땅은 입지에 따라 주거, 상업, 주거복합 등 신축건물의 용도를 선택해야 한다. 주거용 월세율이 연 10%선인 데 비해 상업용은 연 15% 이상을 받을 수 있다. 반면 임차수요는 상업용보다 주거용이 많은 편이다.
주거용이든 상업용이든 모두 작게 쪼개 임대할수록 수익이 높고 실패 가능성은 낮다. 낡은 건물을 헐고 새 건물을 짓는 공사비가 부담된다면 건물을 리모델링해서 임대하거나 매각하는 방법이 있다. 이때 리모델링 비용은 신축 공사비의 절반 수준이다. 하지만 상업용 건물로 개발하는 것이 좋다. 유사업종을 한 곳에 유치하면 시너지 효과를 높일 수 있다. 다만 준공 후 임대수요가 없어 낭패를 볼 수도 있다는 점에서 주의해야한다. |
