[윤정웅 칼럼]우리들이 힘써 사는 일은 마치 방학숙제를 하는 일이나 다름이 없다. 당신은 지금 방학숙제를 어느 쪽까지 하고 계신가? 이제 시작한 사람도 있고, 중간쯤 한 사람도 있을 것이며, 다 끝내놓고 한가롭게 쉬는 사람도 있으시겠지.
지금 숙제를 다해놓고 홀가분한 마음으로 쉬는 사람은 행복한 노후를 맞는 사람이다. 나이 들어 제일 무서운 곳은 양로원과 요양원인데 노후에 부동산을 가지고 있는 사람은 양노원이나 요양원에 가지 않는다.
75세 이상 90세까지의 홀몸노인이 점점 늘어간다. 2018.6현재 34만5천524명인데 이 분들에게는 부동산이 없다. 그 중 몇 분은 노후준비용으로 전세안고 집 한 채 사놓은 것이 있는데 시장이 꽉 막히고 보니 이러지도 저러지도 못할 형편이다.
거래가 끊어져서 시장이 ‘꼭’ 막힐 땐 어찌해야할까? 이럴 때 잘 버티는 게 투자자다. 사람이 살다보면 감기도 걸리고, 배탈도 나게 돼있다. 갭투자에서 가장 위험한 일은 전셋값이 떨어져서 보증금을 일부 반환해야 하고, 집값이 전세보증금 밑으로 내려가는 일인데 지금 지방에서부터 그런 징조가 나타나고 있다.
역전세가 시작되는 곳은 경남. 경북. 충남. 충북 지방인데 대개 입주물량이 과다한 곳들이다. 창원. 거제. 김해. 구미. 청주 등이 다 그렇다. 역전세를 이기는 길은 대출을 받아 전세금을 변제하던지 다른 집 한 채를 팔아 정리하는 게 이상적이다. 배 째라는 식으로 세입자를 울리는 일은 옳지 않다.
10년 전에 역전세를 이겨내지 못하고 죽는 사람도 있었다. 앞으로 2-3년 동안 잘 이겨내고 오래토록 살자. 오래 살려면 첫째, 몸이 건강해야 하고, 둘째, 돈이 있어야 한다. 60세가 넘으면 부동산재테크를 아예 포기해버리는 사람도 있는데 그건 잘못된 생각이다. 나머지 40년을 어떻게 살아가려고?
필자가 운영하는 다음카페 ‘21세기부동산힐링캠프’와 ‘부동산힐링캠프 중개사무소‘에는 50세-70세의 젊은 오빠와 꽃중년들이 부동산재테크를 하러 많이 오신다. 100세 안성맞춤 투자를 하러 오신다는 뜻이다.
1-2억이나 2-3억짜리 땅을 사놨다가 돈이 아쉽거나 급할 때는 다시 팔아간다. 토지 단기투자는 크게 이익은 못 봐도 손해 보는 일은 없다. 5년이나 10년을 보는 장기투자일 때에는 5배나 10배의 이익을 낸다. 지금 1억을 투자하면 5-10년 후 5억이나 10억이 된다는 계산이다.
60-70줄의 젊은 오빠와 꽃중년들은 자녀들 몫의 투자를 많이 하는데 대개 2-3억 선이다. 자녀 본인이 모은 돈 1억, 부모가 도와주는 돈 5천, 7-8천 정도의 대출을 받으면 2억 초반대의 토지를 살 수 있다.
10년 전에 이런 식으로 평택에 투자를 했던 투자자 중 2억 초반대에서 구입한 땅을 10억이나 15억에 판 사람도 있다. 투자금이 부족한 사람들은 2-3명이 모여 합작투자를 하기도 하는데, 합작투자는 사람이 많을수록 의견일치가 안 되어 좋지 않다.
합작투자는 대개 2-3명의 가족이나 친지들이 서로 적당히 돈을 안분해서 사는 투자임으로 기회부동산에서 파는 지분투자와는 전혀 다르다. 사놨다가 도로가 생기거나 개발이 되면 분할도 할 수 있어 자매들이나 형제들이 많이 이용하고 있다.
성인군자도 노년은 싫고, 천하미인도 싫은 게 늙음이다. 다 싫어하는 노년, 당신만은 휴식을 위한 노년으로 만드시라. 옛날에는 집으로 투자를 했다. 그러나 있는 사람들이 사재기를 하는 바람에 정부에서 원천적으로 차단해 버렸다.
정권에 따라 또 언젠가는 풀어지겠지. 그건 5년이 될지, 10년이 될지 모른다. 나이는 들어가는데 좋은 때가 돌아오기를 기다리는 일은 허송세월이다. 투자가치가 있는 종목으로 방향을 바꾸자. 요즘 되는 방향은 개발지 토지투자다.
토지투자가 좋다고 하니까 ‘고향 산 밑 논이나 밭을 사는 건 어떠냐?’고 묻는데 그건 아니다. 부동산투자는 개발이라는 빛이 비추는 곳이라야 하기 때문이다. 문제는 종자돈이다. 어찌해야 종자돈을 모을 수 있을까?
종자돈은 억지로 모을 수 없다. 현실에 충실하면서 긍정과 감사로 살아야 돈이 모아진다. 얼른 돈들 벌려고 탐욕을 부리면 벌었던 돈도 까먹을 수 있다. 세상을 순리대로 살면서 늘 감사하는 마음으로 사노라면 돈은 모아진다.
부동산값이 오르면 규제책을 쓴다. 규제책을 써도 효력은 없다. 효력은 3-5년 후에 나타나는 것이기에 다음 정부 때 값이 떨어진다. 부양책을 써도 당장은 효력이 없고 3-5년 후에 나타난다. 그렇다면 3-5년 후 부동산값이 오를까. 내릴까? 값은 오르게 된다.
요즘 주택시장은 워낙 규제가 심해 ‘꽉’ 막혀 있다. 그러나 땅값은 오르고 있다. 집값이 오르지 않더라도 살기 좋은 곳의 집값은 내리지 않는다. 실수요자는 지금이라도 집을 사야하고, 투자로 사실 분들은 잠시 기다렸다가 2-3년 후쯤에 사시라. 토지는 값이 더 오르기 전에 투자하는 게 상책이다. |
