금리인상이 부동산에 미치는 영향
[김인만 칼럼]한국은행이 1년 만에 0.25%p 기준금리 인상을 단행하면서 1.75%가 되었다. 금리와 부동산은 반비례 관계인 만큼 부동산시장에 부정적인 영향을 미치는 것은 분명한 사실이나 과연 그 영향이 제한적일지 생각보다 타격이 클지 그것이 문제다.
한국은행에서는 금융불균형 확대로 금융안정 리스크가 커질 수 있다는 점을 고려해서 금리인상을 했다고는 하나 사실 이번 기준금리인상은 주도적이라기보다는 거의 등 떠밀려 올린 결정이다.
정치권 안팎에서 서울집값 안정을 위하여 기준금리를 인상해야 한다는 압력을 높였고 미국의 기준금리가 지속적으로 상승하면서 한미간 기준금리 차이가 0.75%p까지 벌어지자 어쩔 수 없이 기준금리를 올릴 수 밖에 없는 상황이 되었다.
아직까지는 자본유출을 걱정할 정도의 상황은 아니지만 한미간 기준금리가 1%p이상 벌어지게 되면 문제가 달라진다. 미국의 점진적인 기준금리 인상으로 강 달러, 약 원화 상황이 지속되면 한국시장에 투자해 높은 수익을 얻어도 원화가치가 떨어져 돈이 되지 않는다는 판단을 한 외국인 투자자들이 자금을 회수할 가능성이 높아지기 때문이다.
침체가 더 깊어지는 우리나라 경제와 반대로 견실한 성장세를 이어가면서 점진적인 금리인상을 하고 있는 미국의 상황을 감안하면 자칫 이 때를 놓치면 올리기 어렵다는 위기감이 크게 작용하였다.
한국은행에서는 경제성장률과 물가상승률을 목표에 가까운 수준이라고 하지만 생산, 투자, 고용, 소비, 수출 등 내년 경제상황은 매우 부정적이다.
금리는 부동산, 주식, 채권과 역행하는 동시에 경제와 밀접한 관계이다.
금리를 올린다는 것은 시중의 유동자금을 회수하면서 경기과열방지와 물가안정에 도움을 주지만 원화가치 상승, 달러 대비 환율하락을 가져올 수 있어서 내수경제와 수출에 부정적인 영향을 준다.
금리를 올린다는 것은 경제가 좋다는 반증이기도 한데 미국이 대표적이다. 미국의 기준금리인상은 뚜렷한 회복세를 보이고 있는 경제지표에 대한 자신감이다.
반면 우리나라는 경제만 보면 금리를 올릴 상황이 아님에도 미국 기준금리 인상에 따른 자본유출 우려와 급등한 서울집값과 가계부채 안정을 위하여 어쩔 수 없이 올린 것이다.
추가 금리인상 유무는 내년 경제상황과 미국 기준금리 인상속도에 달려있다. 우리나라의 추가 금리인상은 미국의 기준금리 인상속도에 따라 결정될 것이다. 계획대로 내년 말 정도 미국의 기준금리가 3~3.5%정도까지 인상이 되면 우리도 1~2차례 정도는 추가 금리인상을 해야 할 수도 있다.
현재 0.5%p까지는 차이를 줄여둔 만큼 다소 여유가 생겼고 이주열 한국은행 총재 역시 통화정책 기조에 대해 완화적이라는 입장을 밝혔으며 미국 제롬 파월 FRB의장의 속도조절을 암시하는 발언도 있어서 당분간은 여유를 가지고 지켜보면 될 것 같다.
아무튼 이번 0.25%p 기준금리 인상으로 부동산시장은 더 복잡해졌다. 금리인상이 예상된 만큼 당장 큰 영향을 주지는 않겠지만 불확실성이 더 증가한 것만은 사실이다. 대출이자부담이 늘어나면서 그래도 버티자는 심리가 남아있는 서울보다는 지방아파트시장 침체가 더 깊어질 수 있다.
아파트보다 대출비중이 더 높은 상가나 빌딩시장은 아파트 거래감소의 반사이익을 얻을 수도 있지만 높아진 대출문턱에 대출이자 부담까지 커지면서 수요감소의 부정적인 영향도 커질 수 있다.
대출금리뿐만 아니라 예금금리도 인상이 예상되면서 임대수익이 목적인 상가, 오피스텔 등 수익형부동산시장 역시 부정적인 영향이 예상된다. 아직까지야 예금금리보다는 임대수익률이 더 높아서 이 정도로 아주 큰 타격을 주지는 않겠지만 입지와 가격, 수익률 등 경쟁력에 따른 양극화가 심화될 수 있어서 옥석을 가리는 선별투자가 필요한 시점이다.
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