공급 과잉에 수익률 ‘하락세’
[윤재호 칼럼]2018년 한해는 수익형 부동산 거래량이 크게 늘어난 한 해였다. 주택시장 규제 강화가 지속된 탓에 다주택자에 대한 양도세 및 보유세 부담이 커지면서 상대적으로 세금 부담이 덜한 상가와 오피스텔에 대한 보유심리가 강세를 보였다. 불확실성이 커지면서 상대적으로 규제가 덜하고 안정적인 수익형부동산이 특히 관심을 끈 해이기도 하다. 또한 저금리 시대가 장기화되는 가운데 시중의 풍부한 유동자금이 몰리면서 활황세를 보였다.
국토교통부 통계에 따르면 2018년 상반기 전국 상업·업무용 부동산의 거래 건수는 총 19만2468건으로 집계됐다. 이는 2017년 같은 기간 17만1220건에 비해 12.4% 증가한 수치이다. 수도권에서 거래된 상업·업무용부동산도 12만2065건으로 2017년 같은 기간 10만4191건 보다 17.2% 늘어나 2006년 이후 가장 높은 수치에 해당한다. 여기에 정부의 잇단 부동산 규제 방안이 나오면서 이른바 ‘풍선효과’가 발생했다.
시장에서 관심이 몰렸던 만큼 상가의 신규 공급이 늘면서 거래도 활기를 띠었다. 한국토지주택공사(LH)의 단지 내 상가의 분양은 평균 낙찰가율은 146%로 집계됐다. 마곡, 김포, 남양주 등 수도권에서 공급이 늘면서 성황리에 분양을 마쳤다. 낙찰 경쟁이 가장 높았던 단지로는 화성동탄A44(227%), 하남미사A24(174%), 화성동탄A48(155%) 순이다. 서울 중형급 민간아파트 상가의 공개입찰의 경우 평균 10대 1의 청약경쟁률로 단기간 완판을 거뒀다.
2019년 수익형 부동산 시장은 어떻게 움직일까.
수익형부동산 투자 환경이 점점 어려워지면서 약보합세로 돌아설 것으로 예상된다. 대출금리 인상, 분양가 인상, 공급물량 증가, 소비위축, 대출규제 등의 악재들이 겹쳤다. 앞으로 수익형부동산을 투자할 때 자기자본 금액도 커지게 된다. 2018년 하반기부터 모든 대출을 심사하는 총체적 상환능력 비율(DSR)도 시행된다. 그렇다 보니 주택규제 강화로 인해 틈새투자처로 꼽히던 수익형 부동산시장의 위축이 불가피할 것이란 전망이 우세적이다.
더불어 상가건물 임대차보호법 시행령 개정안이 입법예고 되면서 2019년 초에 상가 임대료 인상률 상한이 연 9%에서 5%로 낮아진다. 환산보증금 기준액도 상향 조정해 서울의 경우 기존 환산보증금 4억 원에서 6억1000만원까지 보호받을 수 있게 된다. 법 개정으로 인해 임차인의 안정적인 영업여건이 보장되지만 상가 등 투자자 입장에서는 부담으로 다가올 수밖에 없어 수익형 시장의 흐름 중 과열현상은 나타나지 않을 여지가 높다.
오피스텔·상가의 공급 과잉 영향으로 투자 열기가 식고 있는 상황이다. 2018년 2분기 중대형과 소규모 상가의 공실률이 각각 10.7%, 5.2%로 2017년 대비 1% 이상 높아졌다. 상업용 건물 인허가 물량이 4814만㎡로 2010~2014년 연평균 인허가 물량(3282만㎡) 대비 46.7% 높아 공실률 상승 압박이 크다. 오피스텔은 2018년 하반기에 전국 3만 여실이 입주 예정이다. 지난해 보다 12% 늘고, 하반기 입주량으로 2004년 이후 가장 많다. 임대수익률이 계속 하락하는 상황에서 공급 과잉현상이 우려되고 있다.
대출 규제, 금리 인상으로 상가 등 거래 위축
시중 유동성이 여전히 넘치는 터라 세금 부담이 상대적으로 적은 상가나 꼬마빌딩 등 수익형 부동산으로 시중 자금이 몰릴 가능성이 있다. 정부의 부동산 규제책이 다주택자에 대한 과세강화이기 때문에 똘똘한 한 채는 보유한 채 여유자금은 상대적으로 세금부담이 덜한 수익형 부동산으로 갈아타는 시나리오가 예상된다. 새로 상권이 형성되는 신도시나 업무지구의 상가나 지식산업센터, 또 교통망 등 인프라가 확충되는 지역이 신규시장이 될 전망이다.
2019년 상가 시장은 ‘공급 과잉·고분양가·금리 인상’에 ‘대출규제’로 약세 분위기가 이어질 전망이다. 미분양 상가와 공실 상가 누적 외에 신규 공급량이 늘면서 거래 적체 양상을 띨 것으로 보인다. 부동산114에 따르면 2017년 전국 분양 상가 점포수는 1만5982개로 2007년(1만8322개) 이후 가장 많았다. 수도권에서는 전체 66%에 이르는 1만663개가 분양됐다. 상가 공급이 늘고 미분양이 적체되면 세입자를 구하기도 어렵고 상가의 가치가 떨어진다.
공급 물량이 늘어나는 데다 분양가 수준은 역대 최고 수준이어서 상가 수익률도 점차 떨어질 전망이다. 부동산114에 따르면 상가의 3.3㎡당 1층 평균 분양가는 전국 3280만원으로 조사됐다. 2015년 2935만원, 2017년 2692만 원 등 9년간 2000만 원대를 유지하다 2018년 3000만 원대를 넘어섰다. 서울 등 수도권에 위치한 상가의 평균 분양가는 5년 새 41% 올랐다. 분양가 대비 수익률도 떨어지면서 투자는 신중해야 한다는 지적이 나오고 있다.
수익형 부동산의 대표 격인 상가는 시중 유동자금이 몰려 우량 상권 내 신규 분양상가 거래량은 늘지만 수도권·지방 상가의 경기는 앞으로 최소 1~2년 고전을 면치 못할 전망이다. 수익률 하락과 기존 상가 공실 여파로 상가 가격 오름세가 하향세를 탈 가능성이 높아서다. 하남, 동탄2, 수원 광교, 남양주 다산 등 수도권 2기 신도시 등 택지지구의 경우 공급과잉에 따른 공실 여파로 매매·임대 투자 수요는 당분간 감소할 가능성이 크다.
대표적인 수익형 임대 상품으로 관심을 끄는 오피스텔도 공급물량 급증과 금리인상, 공실 위험 우려의 영향으로 2019년 내내 가격 하향세를 띌 것으로 보인다. 금리가 올라 평균 기대수익이 떨어지고 공급이 급증하고 있어 입지가 아주 좋거나 배후 수요가 넉넉한 서울·수도권 핵심 지역에만 수요가 몰릴 전망이다. 2019년까지 물량이 급증하는 양상이어서 입주 수요가 몰리는 역세권 위주의 물량으로 투자 쏠림이 예상된다.
오피스텔 경기가 약세를 보이는 가장 큰 요인으로는 2019년 이후 예정된 입주물량 급증이다. 부동산114가 집계한 2018년 전국 오피스텔 입주예정 물량은 7만8542실이다. 서울·수도권에만 5만6055실이 쏟아진다. 수도권 집중현상은 2020년까지 계속될 전망이다. 2019년엔 전국(7만9550실)의 72%에 해당하는 5만7291실이 입주할 예정이다. 투자 수요도 꾸준히 줄어 오피스텔 실제 거래량은 2016년 이후부터 계속 감소 중이다.
역세권 중소형 오피스텔은 업무시설이지만 주거시설로도 활용할 수 있어 부동산 규제가 아파트로 집중될수록 대체 투자 상품으로 각광받는다. 상대적으로 소액으로 안정적 수익창출이 가능해 위험부담이 적다는 분석이다. 전국 오피스텔의 평균 매매가격은 1억7,820만원인데 전국 기준 오피스텔 임대수익률은 5.3%로, 예금금리인 1.5%를 웃돈다. 입주 수요가 몰릴 것으로 예상되는 역세권 대형 오피스텔이 알짜배기 상품으로 인기를 끌 전망이다.
꼬마빌딩의 몸값도 더 올라갈 전망이다. 다주택자에 대한 세금이 강화되면 자산가들이 주택 대신 규제가 덜한 중소형 임대용 건물 투자에 관심이 커진다. 아파트처럼 ‘똘똘한 한 채’의 건물에 관심이 쏠리는 만큼 오피스가 몰려 있는 역세권 중소형 빌딩이 투자가치가 크다고 입을 모은다. 다만 앞으로 빌딩 공실률은 더 높아질 수 있어 임대수익률보다 지속적으로 부동산 가치가 오를 수 있는 지역의 저가 매물을 중심으로 빌딩 거래가 늘어날 전망이다.
2019년 수익형 부동산 시장 기상도는 대체로 ‘약보합세’를 띨 전망이다. 수익형 부동산은 추가 금리인상 변수, 물가와 경기, 창업 및 임대시장의 상황과도 밀접하기 때문에 장기화된 경기 불황과 대출 규제가 겹치게 되면 투자심리가 위축될 여지가 높다. 전체적으로 수익형 부동산 시장이 하향 안정세를 보일 것으로 예상되는 만큼 투자자들은 기존보다 투자처 선택 기준을 높여 더욱 보수적으로 접근하는 것이 유리해 보인다. |
