청약제도 무엇이 바뀌었나
[김인만 칼럼]12월 11일부터 무주택자의 지위가 강화되고 우선공급물량 배정도 늘어나는 등 주택청약제도가 실수요자 위주로 재편되었다. 어떤 내용이 변경되었는지 문제는 없는지 주택공급에 관한 규칙 주요 개정내용을 살펴보자.
가장 눈에 띄는 내용은 분양권 소유자는 무주택자에서 제외가 된다는 것이다. 지금까지는 분양권을 소유했더라도 입주하기 전까지는 무주택으로 인정되었지만 청약제도 개편 이후에는 최초분양계약을 한 날 또는 분양권을 매수해 잔금을 완납한 날부터 주택을 가지고 있는 것으로 본다.
주택공급규칙 시행일(2018년 12월 11일) 이후 계약 또는 취득한 분양권부터 적용된다. 다만 미분양 분양권을 최초 계약한 경우는 예외 적용이 되어 주택으로 산정되지 않는다.
하지만 미분양 분양권을 최초 계약한 자에게서 매수한 경우에는 유주택으로 간주된다. 청약가점제도 추첨물량도 무주택자에게 우선 공급이 된다.
기존 추첨제도는 1주택자도 1순위 청약이 가능하고, 소위 뺑뺑이로 추첨을 했기 때문에 주택소유에 관계없이 동등한 기회를 제공해 주었지만 12월 11일 이후부터 투기과열지구, 청약과열지역 및 수도권, 광역시는 추첨제 대상 주택의 75% 이상을 무주택자에게 우선 공급을 해야 하고, 잔여 주택은 무주택자와 1주택자(기존 주택 처분 조건)에게 우선 공급하며, 그래도 남는 주택이 있는 경우에만 유주택자에게 공급이 된다.
기존 주택 처분 조건으로 주택을 우선 공급받은 1주택자는 입주가능 일부터 6개월 이내에 처분을 완료하여야 하며, 위반 시 공급계약을 취소하는 한편, 500만원 이하의 과태료 처분을 받거나 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금 처벌을 받게 된다.
또 입주자 모집 공고일 기준으로 무주택세대구성원이면 신혼부부 특별공급 자격이 부여되었으나 신혼기간 중에 주택을 소유한 적이 있으면 신혼부부 특별공급 대상에서 제외하여 실질적 무주택 실수요자에게 공급될 수 있도록 하였다.
다만, 12월 11일 이전에 기존 주택을 처분하고 특별공급을 대기 중이던 신혼부부에 한해 경과규정을 적용 무주택기간이 2년을 경과한 경우 2순위 자격은 부여한다.
금수저 자녀가 부모 집에 같이 거주하면서 부양가족 점수를 받는 문제도 개선이 되었다.
지금까지는 60세 이상 직계존속이 주택을 소유하고 있더라도 청약자와 3년 동안 세대별 주민등록표상에 같이 등록되어 있으면서 실제 동거하는 경우 부양가족점수가 부여되고 있으나 이를 개선하여 주택을 소유한 직계존속(부모)은 부양가족 가점 산정 시 제외하도록 하였다.
그 외 세대원의 배우자도 세대에 포함되도록 하여 무주택세대구성원에게 공급되는 주택을 청약할 수 있도록 하였고 미 계약 또는 미분양분에 대해 사전 공급신청 접수를 받을 수 있도록 하여 불편함을 줄였다.
이번 개편안은 무주택자에게 더 많은 분양기회를 주겠다는 의미다. 무주택자들은 당첨기회가 높아지겠지만 반대로 집을 1채라도 가진 유주택자는 추첨제 물량에 도전하면 운이라도 기대할 수 있었지만 이제는 당첨의 문이 더 좁아지면서 현실적으로 인기지역 분양은 힘들어졌다고 해도 과언이 아니다.
무주택자들은 앞으로 많은 기회가 기다리고 있는 반면 서두르지 말고 입지가 좋은 단지 위주로 선별청약을 하는 것이 좋겠다.
유주택자들은 당첨가능성은 매우 낮아졌지만 실망하지는 말자.
앞으로 3기신도시 등 대규모 공공주택 공급이 본격적으로 시작되면서 분양물량이 늘어날 수 있고, 부동산시장 분위기가 조정 장이 되면 위험기피 성향이 높은 무주택자들이 관망으로 돌아서면서 또 기회가 생길 수 있기 때문이다.
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