신규 공급량 늘어 거래 적체 띌 전망
[윤재호 칼럼]새해 상가 시장은 ‘공급 과잉·고분양가·금리 인상’에 ‘대출규제’로 약세 분위기가 이어질 전망이다. 미분양 상가와 공실 상가 누적 외에 신규 공급량이 늘면서 거래 적체 양상을 띨 것으로 보인다. 부동산 정보업체에 따르면 2017년 전국 분양 상가 점포수는 1만5982개로 2007년(1만8322개) 이후 가장 많았다. 수도권에서는 전체 66%에 이르는 1만663개가 분양됐다. 상가 공급이 늘고 미분양이 적체되면 세입자를 구하기도 어렵고 상가의 가치가 떨어진다.
공급 물량이 늘어나는 데다 분양가 수준은 역대 최고 수준이어서 상가 수익률도 점차 떨어질 전망이다. 상가의 3.3㎡당 1층 평균 분양가는 전국 3280만원으로 조사됐다. 2015년 2935만원, 2017년 2692만 원 등 9년간 2000만 원대를 유지하다 2018년 3000만 원대를 넘어섰다. 서울 등 수도권에 위치한 상가의 평균 분양가는 5년 새 41% 올랐다. 분양가 대비 수익률도 떨어지면서 투자는 신중해야 한다는 지적이 나오고 있다.
수익형 부동산의 대표 격인 상가는 시중 유동자금이 몰려 우량 상권 내 신규 분양상가 거래량은 늘지만 수도권·지방 상가의 경기는 앞으로 최소 1~2년 고전을 면치 못할 전망이다. 수익률 하락과 기존 상가 공실 여파로 상가 가격 오름세가 하향세를 탈 가능성이 높아서다. 하남, 동탄2, 수원 광교, 남양주 다산 등 수도권 2기 신도시 등 택지지구의 경우 공급과잉에 따른 공실 여파로 매매·임대 투자 수요는 당분간 감소할 가능성이 크다.
대표적인 수익형 임대 상품으로 관심을 끄는 오피스텔도 공급물량 급증과 금리인상, 공실 위험 우려의 영향으로 올 한해 내내 가격 하향세를 띌 것으로 보인다. 금리가 올라 평균 기대수익이 떨어지고 공급이 급증하고 있어 입지가 아주 좋거나 배후 수요가 넉넉한 서울·수도권 핵심 지역에만 수요가 몰릴 전망이다. 2019년까지 물량이 급증하는 양상이어서 입주 수요가 몰리는 역세권 위주의 물량으로 투자 쏠림이 예상된다.
오피스텔 경기가 약세를 보이는 가장 큰 요인으로는 새해 이후 예정된 입주물량 급증이다. 2018년 전국 오피스텔 입주예정 물량은 7만8542실이다. 서울·수도권에만 5만6055실이 쏟아진다. 수도권 집중현상은 2020년까지 계속될 전망이다. 2019년엔 전국(7만9550실)의 72%에 해당하는 5만7291실이 입주할 예정이다. 투자 수요도 꾸준히 줄어 오피스텔 실제 거래량은 2016년 이후부터 계속 감소 중이다.
역세권 중소형 오피스텔은 업무시설이지만 주거시설로도 활용할 수 있어 부동산 규제가 아파트로 집중될수록 대체 투자 상품으로 각광받는다. 상대적으로 소액으로 안정적 수익창출이 가능해 위험부담이 적다는 분석이다. 전국 오피스텔의 평균 매매가격은 1억7,820만원인데 전국 기준 오피스텔 임대수익률은 5.3%로, 예금금리인 1.5%를 웃돈다. 입주 수요가 몰릴 것으로 예상되는 역세권 대형 오피스텔이 알짜배기 상품으로 인기를 끌 전망이다.
소형 빌딩과 틈새 임대상품 수요 늘어날 듯
1~2인 가구를 대상으로 임대수익을 노리는 투자자로부터 인기를 끌던 도시형생활주택은 공급 증가와 오피스텔 등 대체재 증가로 거래 위축이 예상된다. 2009~2018년까지 60만 가구의 도생주택이 공급됐으나 주차공간 부족과 거주환경 취약이 알려져 인기가 시들해졌다. 하지만 정부는 2018년 ‘수도권 주택공급 확대 방안’으로 준주거지역 내 도생주택 공급이 확대될 경우 향후 주요 역세권 신규 주택들은 투자자들로부터 관심을 끌 전망이다.
사무실 임대사업용 섹션오피스는 틈새상품으로 노려볼만한 투자 대상이다. 분양 물량이 넘치고 평단가가 비싼 오피스텔에 비해 비교적 소액의 투자금으로 장기임대를 통해 수익을 얻을 수 있는 상품이다. 오피스 입지가 양호한 지역은 임차인 관리와 시설관리, 임대계약 유지가 손쉬워 안정적인 수익을 거둘 수 있다. 기업이 늘고 있는 지식산업센터 밀집지역이나 산업단지, 오피스 신규 공급이 많은 지역은 임대수요가 꾸준할 것으로 예상된다.
지식산업센터가 실수요뿐 아니라 투자자들의 관심을 모으고 있다. 개인이 입주하는 오피스텔이나 상가와 달리 법인기업체들이 장기 계약 후 입주하기 때문에 임대료가 밀리거나 공실이 발생할 위험이 적어 장기적으로 안정적인 임대수익을 거둘 수 있는 종목이다. 서울·수도권과 가까운 생산시설 밀집지나 역세권과의 접근성이 좋은 산업단지의 경우 기업체의 선호도가 높고 세금감면 혜택도 주어져 투자에 우호적으로 작용할 수 있다.
창고와 렌탈하우스, 호텔 등 종목을 넓힌 틈새 수익형 부동산도 임대사업에 눈을 뜬 수요자들로부터 관심을 끌 전망이다. 특히 기업들이 빠른 배송에 주력하면서 수도권 물류창고가 수년간 트렌드 임대상품으로 인기를 모으고 있다. 또 오피스텔이나 다가구주택 등을 보유한 투자자가 여러 개의 침실을 갖춘 대형아파트로 갈아탄 후 셰어하우스로 활용해 쏠쏠한 임대 상품으로 바꾸는 현상도 새로운 투자 노하우로 자리매김하고 있다.
‘로또 청약’ 열풍이 불었던 점포겸용 단독주택용지는 정부가 공급 방식을 경쟁입찰로 바꾼 이후 투기 수요가 줄고 청약 거품이 빠졌지만 여전히 실거주 겸 임대수익을 얻기 위한 장년층 수요가 몰려들어 인기를 이어갈 전망이다. 특히 택지지구 및 신규 주거단지 주변에 들어서는 도시지역은 주거 편의성과 교통망이 개선되는 데다 주변이 개발되면 향후 시세차익도 기대할 수 있어서 입찰 경쟁률은 더 높아질 공산이 크다. |
