개발 ‘농지’ 투자 유망
[윤재호칼럼]경매를 통해 농지(전·답·과수원)를 낙찰 받으면 토지거래허가를 별도로 받지 않고 시세 대비 적게는 20%에서 많게는 절반 값의 저렴한 가격에 매입할 수 있다. 수도권, 개발 가능한 농지를 값싸게 낙찰 받아 주말농장이나 장기 투자용도로 매입해 두는 것도 유망한 여유자금 운용법이다.
토지는 주택과 달리 점유자 또는 세입자가 거주하지 않아 세입자 관계 분석이 필요 없어 권리관계 분석이 쉽다는 장점이 있다. 즉 초보 투자자도 권리분석이 간단하고 명확해 토지의 가치를 파악하면 손쉽게 경매를 통해 싸게 낙찰 받을 수 있다.
수도권의 농지는 위치와 규모에 따라 얼마든지 개발여지가 있어 가공되지 않은 대표적인 부동산 상품이다. 농지전용이 가능한 토지는 대지로 전환해 집을 지을 수 있고, 도시화가 진행되는 택지지구 인근의 경우 상가나 공장용지로 용도 변경할 수 있어 활용가치가 높다.
농지는 1~2억 원의 종자돈으로 묻어두기에 적당한 상품이다. 경매 감정가가 공시지가 수준을 약간 상회하는 선에서 평가돼 장기 묻어두기 수요가 많은 종목이다. 농지는 지역여건에 따라 개발여지가 있거나 용도상 제한이 많지 않은 지역 농지를 고르는 게 관건이다.
호재지역 낙찰가 상승세
서울·수도권 농지의 낙찰가율은 78~83%선으로 낮지 않은 낙찰가율을 보인다. 경매 물건수는 매달 전국적으로 4000~5000건으로 경매에 부쳐지는 물량이 꾸준히 늘고 있어 경매물건 선택의 폭이 넓은 편이다.
한 달에 전국에서 경매 종목 분류 상 토지물량만 8000~1만 여건에 달한다. 그 중 농지가 절반을 넘고 임야와 대지 순서로 입찰에 부쳐진다. 입찰 경쟁률은 한 물건 당 2~3대 1 수준이다. 서울 수도권은 3대 1 수준이며 기타 광역시와 지방은 2대 1 수준으로 낮은 편이다.
개발호재 지역이나 대도시 인접지역, 도로개통 예정지역 등 인기를 끄는 지역의 토지 낙찰률과 낙찰가율은 감정가를 훨씬 웃돌기도 한다. 호재를 안고 있는 곳은 한 물건에 수 십 명이 몰려 감정가의 2배 넘게 낙찰되기도 하는 게 농지 경매의 특징이다.
도시 주변 안에 도로 접근성 따져야
농지 경매물건을 고를 때는 되도록 대도시 주변이나 택지지구 인근 농지를 고르는 게 유리하다. 인구가 많이 모여 사는 도시 주변의 농지는 개발여지가 높고 도시 확장으로 인해 토지 용도가 고밀도 개발이 가능한 땅으로 바뀌기 때문에 땅값 상승분이 높다.
경지정리 잘된 농지보다는 도로 접근성이 좋은 농지가 유리하다. 경지정리가 잘된 농지는 농지보전 목적이 강해 개발 여지가 떨어진다. 주택을 짓기 위한 농지는 남향의 땅이 좋고 강이나 하천이 보이고 주택 등이 모여 있는 곳이 좋다.
개발 또는 투자용도라면 포장도로가 설치돼 있고 현재 또는 미래 교통여건이 개선되어 접근성이 좋은 곳이 유리하다. 최소한 2미터 이상의 도로를 접해야 추후 건축이 가능하다. 길이 막힌 맹지는 토지 활용도가 매우 낮다.
서울∙수도권 일대 농지는 개발제한구역이나 군사시설보호구역, 공원 등에 해당돼 개발, 이용이 제한되는 경우가 많다. 입찰 전 토지이용계획확인원 등 관련서류를 반드시 확인한 후 입찰해야 한다. 진입로가 없는 땅은 개발이나 활용이 거의 불가능하다. 도로가 있거나 진입로를 개설 할 수 있어야 한다.
시세파악이 쉽지 않은 것이 농지이므로 토지 소재지 인근의 몇 군데 중개사사무소를 들러 정확한 거래시세와 매매사례를 파악한 후에 입찰가를 산정해야 한다. 농지는 거래 시세의 80% 이하로 낙찰 받아야 투자성이 있다.
가격 싸면 ‘공유 지분’ 여부 확인
농지를 경매로 취득하려면 농지법<제8조1항>에 의해 농지가 소재하는 시·구·읍·면의 장에게 ‘농지취득자격증명(농취증)’을 발급 받아야 한다. 경자유전(耕者有田) 원칙에 따라 외지인의 농지 투기를 막기 위한 조치이다. 낙찰 후 7일 이내에 제출해야 낙찰 허가가 난다.
입찰 전 ‘농취증’ 발급 여부를 확인하고 입찰에 참여해야 한다. 매각 결정기일까지 농취증을 제출해야 낙찰허가가 나고 소유권 이전등기가 가능하다. 거의 대부분의 경매법원이 농취증을 제출치 않으면 입찰보증금을 몰수한다.
도시민이 농사를 짓는 땅, 즉 농지를 소유할 때는 소유 제한이 있다. 원칙적으로 직접 농사를 지을 자가 아니면 소유하지 못하도록 되어있다. 하지만 예외적으로 개인이 취득할 수 있는 방법이 있다.
즉 주말, 체험영농을 하기 위해 1,000㎡(302평) 미만의 농지를 소유하는 경우, 또 상속 농지 취득, 국가 지자체 농지 소유 기타 등은 직접 농사를 짓지 않아도 농지를 소유할 수 있다. 다만 개인은 직접 농사를 짓는다면 주거지에 상관없이 취득 가능 - 개인은 1,000㎡(302평) 미만은 주말영농이므로 비자경 가능, 1,000㎡ 이상은 반드시 자경이 원칙이다.
농지 입찰 시에는 여러 가지 조사해야 할 것이 있다. 현장 답사에서 수목이 있는 경우 법정지상권, 타인의 분묘가 있는 경우 분묘기지권이 성립될 수 있다. 특히 토지 위에 무연고 분묘가 있다고 해서 함부로 다른 곳으로 이장과 개장하면 안 된다.
농지는 여러 거래 제한을 받고 있으며, 공법상으로 토지이용계획 및 개발계획에 의해 개발하는 데도 어려움이 많다. 경매를 통해 낙찰 받을 경우 개발예정지역 내 농지 전용이나 개발이 불가능한 땅으로 지정돼 투자금액이 수년째 묶여있는 경우도 빈발한다.
‘공유 지분’ 농지 경매물건인지 확인 후 입찰해야 한다. 한 필지의 땅에 두 사람 이상이 소유한 지분 경매는 온전한 소유권이 아니어서 나중에 땅을 분할청구를 해야 하는 수가 발생한다. 등기부 상 두 사람 이상이 소유한 농지는 입찰을 자제하는 것이 바람직하다. |
