비정상 규제 이제는 바로잡아야
[김인만 칼럼]지방은 말할 것도 없고 그나마 온기가 있던 서울 아파트 매매거래량이 6년만에 최저 수준으로 떨어졌다. 서울부동산정보광장에 따르면 지난 1월 서울아파트 매매거래량은 신고 건수 기준 1857건으로 2013년 1196건 이후 1월 거래량으로는 최저를 기록하였고 작년 2018년 1월 1만198건보다 81.8%나 떨어졌다.
서울 아파트 한달 거래량이 1857건이라는 것은 거래실종이라고 해도 과언이 아니다.용산구는 20건, 강남구 86건, 서초구 64건, 송파구 82건이라고 하니 거래를 하나도 못한 중개업소가 대부분이라는 말이다.
아파트 거래량 감소는 가격하락과는 다르다.정상적인 가격하락은 거래량이 뒷받침이 되어야 하는데 거래감소는 가격흐름을 왜곡시킨다.
사실 작년 2018년 가격급등 역시 정상적인 흐름이라 할 수는 없었다.
정부의 규제가 강화되면서 거래량은 줄어들었지만 똘똘한 한 채를 보유하겠다는 심리로 인하여 서울 아파트 매물이 수요자보다 더 줄어들면서 비정상적인 상승을 이끌어 갔다.
1000세대 아파트에 한 건 거래가 되면 그 가격이 시세가 되어버리면서 호가는 더 올라간 것이다.입주물량이 나오는 송파, 강동을 제외한 나머지 지역들은 막상 현장에 가보면 뉴스에 나오는 정도 크게 하락한 가격의 매물을 찾기는 쉽지 않다.
집주인들은 일단 기다려보자고 하고 매수자들은 더 떨어질 것이라 생각하고 또 기다린다. 팔아야 할 사람은 팔아야 하고 사야 할 사람은 사는 것이 정상이다.
투기 잡겠다고 정상적인 거래까지 스톱을 시키면 안 되는 것이다.
거래량 감소는 부동산시장 가격흐름을 왜곡시키는 동시에 세수감소, 내수경기 침체 등의 악 영향을 준다.
시장분위기가 차분한 지금이 거래정상화를 위한 규제개편의 적기라 생각한다. 최근 2-3년간 급등한 아파트가격에 놀라 지나치게 많은 규제들이 쏟아져 누적이 되었다.
가계부채억제를 위한 대출규제야 어쩔 수 없다 쳐도 보유세인 종합부동산세의 공정시장가액비율과 종합부동산세율, 공시가격까지 올렸다면 취득세와 양도세 등 거래세는 낮추어 주는 것이 맞다.
6억원 이하 주택의 취득세율은 1%이지만 6억~9억원은 2%, 9억원 초과는 3%로 여전히 높고 주택 외 부동산은 4%로 더 높다.
또 미 실현이익에 대한 과세인 종합부동산세 부담을 높였다면 실현이익에 대한 양도세 부담은 줄여야 하고 그것이 어렵다면 적어도 납부한 종합부동산세만큼은 양도세 필요경비로 인정을 해주어야 한다.
2015년 기준 GDP(국내총생산) 대비 보유세 비중은 0.8%로 OECD(경제협력개발기구) 평균 1.1%보다 낮아서 보유세를 올리겠다는 것이 정부의 명분이라면 OECD평균 0.8%보다 3배 가량 높은 거래세 비중(2.3%)은 내려야 한다.
세수확보가 아닌 부동산시장 안정과 서민주거안정이 목적이라면 OECD평균 1.9%보다 1.6배나 높은 부동산 관련 총 세부담(3.1%)의 불균형은 바로 잡아야 한다.
그리고 청약, 대출, 세금, 정비사업 등 부동산 모든 분야에 누적이 되어 제대로 기억하기도 어려운 많은 규제들 중 필요하고 중요한 규제들이야 당연히 유지를 해야 하겠지만 불 필요한 규제들은 정리를 좀 해주었으면 좋겠다.
부동산전문가인 필자도 다 기억하기 어려워서 보도자료를 매번 확인해야 하는 이런 과도한 규제들이 과연 시장의 수요자들이 얼마나 기억하고 시장에 효과가 있을지 한번 더 고민해주길 바란다. |
